Bursa Construcțiilor Investiții Piața Imobiliară Prețuri Amenajări Proiecte Locuinte
 arhivă reviste:     Autorizații   Certificate   Licitații      Newsletter     Abonează-te   LogIn Abonați   Despre noi 
 arhivă articole:    
 Prima Pagină
 Ştirile Zilei
 Locuinţe
 Piaţa Imobiliară
 Proiecte
 Amenajări
 Smart City
 Materiale
 Preţuri
 Finanţare
 Investiţii
 Perspective
 Consilier
 Legea
 Companii
 Internaţional
Reviste
Bursa Construcțiilor numărul 3 / 2019
Bursa Construcțiilor numărul 2 / 2019
Bursa Construcțiilor numărul 1 / 2019
Bursa Construcțiilor numărul 8 / 2018
Piata Imobiliara
ANALIZĂ FRAMES:
"Deficit de peste 1 milion de unități locative, la nivel național"
08.02.2019
Alte articole din secțiune
  • Compania Impact - venituri din vânzări de 50 milioane lei, în primele trei luni
  • "Spațiile de co-living devin tot mai populare, în timp ce chiriile apartamentelor continuă să crească"  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  • Nopți de poveste la Castelul Zabola  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  • Piața rezidențială din București - cerere mult mai ridicată decât oferta
  • "Oferta de locuințe noi este aproape de recordul din 2008"
  • Reabilitarea Cazinoului din Constanța, estimată la peste 110 milioane de lei
  • Dezvoltatotul P3 raportează creșterea portofoliului cu 500.000 mp
  • "Valoarea totală a investițiilor - 1 miliard de euro, anul trecut"
  • CBRE: "Strategia dezvoltatorilor și a fondurilor de investiții - încă prudentă"
  • C&W Echinox: Piața locală imobiliară - în vizorul investitorilor asiatici
  • "România oferă randamente investiționale mai mari decât Varșovia, Praga și Budapesta"  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  • "Vânzarea directă a terenurilor încă este problematică"  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  • CBRE: "Segmentul birourilor - cel mai activ din piața imobiliară, în 2018"  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  • JLL: 2018 - al doilea an fără niciun proiect nou de retail în București  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  • Cererea pe segmentul industrial atinge 500.000 mp  Necesita Abonament Abonament STANDARD
  •      Piața imobiliară rezidențială din țara noastră va funcționa cu două viteze, în acest an, pe fondul accentuării discrepanțelor între mediul urban și cel rural, arată o analiză Frames privind evoluția prețurilor apartamentelor anul acesta.
         Conform analizei transmise, ieri, de către experții de la Frames, în București și în marile orașe, cererea în creștere de spații de locuit va continua să pună presiune pe ofertă, în timp ce în zonele rurale, mare parte din inves­tiții ar putea fi înghețate, mai ales în domeniul locuințelor unifamiliale.
         Experții au afirmat: "Piața imobiliară rezidențială românească este caracterizată, în continuare, de decalajul major dintre cerere și ofertă, asta în condițiile în care deficitul de locuințe la nivel național este de peste 1 milion de unități locative. Prețurile relativ mici ale locuințelor în comparație cu alte țări din regiune și apetitul românilor pentru proprietăți imobiliare vin să accentueze dezechilibrul dintre cerere și ofertă".
         Potrivit Frames, în 2019, cererea de locuințe în marile orașe, precum București, Cluj, Timișoara, Iași, Sibiu sau Constanța, va rămâne la un nivel ridicat, astfel că dezvoltatorii vor continua investițiile în construcția de blocuri, iar prețurile vor urma aceeași tendință de creștere temperată marcată și în 2018.
         Analiștii au mai spus: "România se polarizează tot mai mult din punct de vedere economic. Migrația forței de muncă din mediul rural în cel urban a crescut semnificativ cererea de spații de locuit, în condițiile în care autoritățile întârzie să ia măsurile necesare pentru a atenua discrepanțele dintre regiuni. Lipsa investițiilor în județele sărace, salariile mici comparativ cu cele din mediul urban și infrastructura deficitară vor continua să determine românii să se mute la oraș, mai ales că migrația către țările occidentale nu mai reprezintă o perspectivă atât de favorabilă precum în anii trecuți. Pe fondul cererii substanțiale, este puțin probabil ca dezvoltatorii să reducă prețurile. În piața imobiliară românească, concurența nu se remarcă în primul rând prin preț, cât mai ales prin locație (oraș, cartier, accesul la mijloacele de transport în comun etc.) Asta pentru că programul Prima Casă a nivelat oferta (suprafață, dotări, prețuri), mai ales în cazul apartamentelor noi, iar dezvoltatorii și-au aliniat ofertele. În 2019 este puțin probabil ca prețurile să scadă, având în vedere că mare parte din investiții au fost demarate în anii trecuți, la randamente stabilite în funcție de constrângerile fiecărei firme în parte - costurile terenurilor și materialelor, finanțării și ratei de profitabilitate asumate în business plan".
         Pe fondul creșterii cursului euro, a scumpirii finanțării, a creșterii costurilor cu materialele de construcții și angajații (potrivit noilor reglementări din domeniu), cel mai probabil prețurile vor continua să crească cu câteva procente, însă într-un ritm mult mai temperat față de anii trecuți, mai arată Frames.
         Analiza mai notează: "Dezvoltatorii vor include în prețul locuințelor toate constrângerile financiare ce vor apărea pe parcursul anului. Unii dintre ei, în principal cei care dispun de un capital de lucru propriu, este posibil să își reducă din marja de profit, însă în general, cei mai mulți vor opera creșteri marginale, de câteva procente, pentru a-și acoperi costurile operaționale și asta în condițiile în care mare parte dintre investitorii în construcții imobiliare nu au forța financiară care să le permită să își reducă din câștig. În mediul rural, acolo unde cererea este semnificativ mai redusă, sectorul construcțiilor, cel mai probabil, își va reconsidera pozițiile".
         În plus, analiștii spun că majorarea salariilor, mai ales în sectorul bugetar, și accesul facil la finanțare din ultimii ani au făcut ca mulți români, în special cei cu putere financiară, să migreze către localitățile limitrofe marilor orașe, către mediul rural, în căutarea unor locuințe unifamiliale.
         Restrângerea și scumpirea finanțării bancare vor pune presiune pe acest sector, astfel că dezvoltatorii ar putea îngheța o serie de proiecte și nu este exclus ca, din stocul de proprietăți disponibile, în unele zone să urmeze ieftiniri de câteva procente, estimează aceștia, adăugând că, în mare parte, însă, dezvoltatorii vor prefera să aștepte vremuri mai bune decât să vândă sub prețul fixat.
         Adrian Negrescu, Frames: "Reducerea TVA va însemna un stimul de câteva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influența intenția de achiziție"
         Modificările fiscale de la sfârșitul anului trecut au adus și o veste bună atât pentru dezvoltatori cât și pentru clienți, susține Frames. Potrivit analiștilor, extinderea marjei reduse de TVA de 5% la toate locuințele de sub 120 de metri pătrați și de maximum 250 de metri pătrați pentru teren, va influența în sens pozitiv piața.
         Adrian Negrescu, managerul Frames, a explicat: "Pentru mulți clienți, mai ales cei care văd în imobiliare o afacere, în special pe segmentul chiriilor, reducerea TVA va însemna un stimul de câteva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influența intenția de achiziție. Pentru dezvoltatori, extinderea plajei de posibili clienți dincolo de Prima Casă va reprezenta un stimul important pentru continuarea lucrărilor și, posibil, dezvoltarea unor noi unități locative în zona marilor orașe".
         Estimările Frames privind evoluția pieței iau în calcul un scenariu fără turbulențe majore în economie, dar există și varianta unui scenariu negativ în care băncile ar urma să blocheze, practic, accesul românilor la finanțare, nivelul ROBOR și cursul euro să treacă peste un nivel sustenabil, iar economia să intre în criză, pe fondul unor măsuri administrativ-fiscale cu efecte negative, presiunilor inflaționiste, precum și a posibilelor influențe externe - supraîncălzirea economiei din China, atingerea vârfului de ciclu economic din SUA și probleme din Europa, cu criza din Italia în prim-plan.
         Experții au mai transmis: "În varianta în care programul Prima Casă ar putea fi suspendat, iar costurile finanțării unui credit imobiliar ar depăși un nivel corelat cu salariul mediu, piața imobiliară, unul dintre barometrele cele mai sensibile ale economiei, ar urma să resimtă din plin aceste șocuri. În scenariul negativ, investițiile vor intra în conservare, iar dezvoltatorii vor trece în expectativă, așa cum s-a întâmplat în timpul crizei. Firmele fără o plasă financiară de protecție vor fi nevoite să recurgă la ieftiniri, însă mulți dintre dezvoltatori vor alege varianta închirierii apartamentelor decât vânzarea sub prețul dorit. Creșterea euro la un nivel de peste 5 lei ar putea pune presiune pe grila de prețuri, nefiind exclusă varianta în care am asista la o scădere a prețului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câștigă preponderent veniturile, economisește și contractează credite în monedă națională.
         În scenariul cel mai pesimist, vom asista la falimentul unui număr semnificativ de dezvoltatori, incapabili să reziste presiunilor financiare, astfel că numărul apartamentelor scoase la vânzare prin executare silită să creas­că. Cert este că, în ambele scenarii, 2019 va fi un an plin de provocări în care piața va trebui să își adapteze mecanismele. Pentru dezvoltatori, afectați deja, printre altele, de noile reglementări privind salarizarea în construcții și noile reguli de urbanism, va urma o perioadă de restructurări și optimizări ale fluxurilor de producție. Eficientizarea va fi cuvântul de ordine, atât în privința costurilor, timpilor de construcție cât și a strategiilor de vânzări. În condițiile limitării accesului populației la finanțare, nu este exclus ca creditul la dezvoltator să revină în prim-plan. În ceea ce privește clienții, aceștia ar trebui, cel puțin în teorie, să își aleagă mult mai atent investițiile, să evite să cumpere din faza de proiect, să aleagă locuințele cu toate utilitățile racordate, să negocieze mai atent prețurile și termenii contractuali etc''.
         Alexandru Mitrache, C&W Echinox: "Unele loturi de teren sunt vândute la prețuri reduse cu 50-70% față de valorile din perioada 2006-2008"
         Datele firmei de consultanță imobiliară Cushman&Wakefield Echinox arată că dezvoltatorii și investitorii imobiliari au realizat, anul trecut, în Capitală, achiziții de terenuri cu o valoare cumulată de circa 245 de milioane de euro, un nou record al ultimilor zece ani. Compania a monitorizat 31 de tranzacții medii și mari.
         Față de anul precedent, valoarea tranzacțiilor a crescut cu 13%, pe fondul menținerii la cote ridicate a interesului din partea dezvoltatorilor activi în segmentul rezidențial, dar și pe fondul tranzacționării unor loturi de mari dimensiuni pretabile pentru dezvoltarea unor proiecte mixte, a mai transmis compania.
         Piața terenurilor din București a înregistrat al treilea an consecutiv de creștere, dar este cu 60% sub nivelul din 2007, cel mai bun an din punct de vedere al volumului tranzacționat, cu un total de circa 628 de milioane de euro, spun reprezentanții companiei.
         Alexandru Mitrache, Head of Transactions - Land & Investment, Cushman & Wakefield Echinox, a afirmat: "Piața terenurilor din București este într-o etapă de creștere sănătoasă, în care prețurile sunt stabilite în urma unor analize detaliate cu privire la ritmul și valoarea de tranzacționare a proprietăților care pot fi construite pe terenurile vizate. Astfel, prețurile au rămas într-un interval de stabilitate, iar tranzacții recente ne arată că unele loturi sunt vândute la prețuri reduse cu 50-70% față de valorile din perioada 2006-2008. Este important că aceste loturi sunt acum tranzacționate la prețuri corecte și pot reintra în circuitul imobiliar al Capitalei deoarece prin dimensiunea lor pot schimba radical zone semnificative ale orașului".
         La fel ca în 2017, investitorii români au continuat să fie cei mai activi cumpărători, cu o cotă de piață de 49%, ei fiind urmați de investitorii belgieni, mai indică firma de conmsultanță.
         Potrivit experților C&W Echinox, investitorii români sunt activi, în special, pe segmentul terenurilor cu destinație rezidențială, în timp ce grupurile străine securizează noi loturi pentru dezvoltarea unor imobile de birouri sau logistice.
         Cea mai mare tranzacție a fost realizată de grupul AFI Europe, care a cumpărat un teren de 4,3 hectare în vecinătatea mallului AFI Palace Cotroceni, lot pe care intenționează să extindă atât centrul comercial, cât și parcul de afaceri AFI Business Park, conform companiei, care mai informează că în topul valorilor de tranzacționare s-au mai aflat două terenuri din zonele Răzoare-Cotroceni și Floreasca, achiziționate de grupul One United, terenul fostei fabrici Helitube din Colentina sau un lot de 4,6 hectare de pe strada Jandarmeriei din zona Băneasa. 
     
    Ramona Radu
     
    [ tipărește articolul ] Tipărește articolul
     
    .