Articol publicat pe site-ul BURSA Construcțiilor, ediția din 10.12.2013
Cladirile de birouri si de retail reprezinta cele mai bune investitii imobiliare
     Activitatea pe piata imobiliara din Romania s-a concentrat in acest an pe segmentele cladirilor de birouri si de retail. Chiar daca, in linii mari, nu s-au inregistrat schimbari majore fata de 2012, interesul fondurilor de investitii pentru piata authotona este in crestere, releva un raport realizat de Royal Institution of Chartered Surveyors Romania (RICS).

     Este improbabil ca in 2014 sa intre pe piata imobiliara noi jucatori importanti, avand in vedere ca va fi un an electoral. Inainte de a lua o decizie, investitorii prefera sa vada care sunt schimbarile politice si ce impact au acestea asupra fiscalitatii, argumenteaza Gabriel Balaban, head of building consultancy, CBRE, membru RICS.

     Cladirile de birouri sunt cele mai atractive pentru investitori

     Pentru piata spatiilor de birouri, 2013 a fost un an bun, cu tranzactii constante.

     Astfel, volumul contractelor noi de inchiriere pe piata spatiilor de birouri din Bucuresti a ajuns la 90.000 mp in primele 6 luni din 2013. La acest plafon s-au adaugat inca aproximativ 50.000 mp, reprezentand tranzactii de reinnoire si renegocieri. In ansamblu, piata a fost stabila in 2013 comparativ cu anul precedent. Perceptia fondurilor de investitii este ca segmentul cladirilor de birouri confera cea mai mare siguranta si stabilitate, precizeaza Oana Rucareanu, deputy head of valuation Eurobank Property Services, membru RICS.

     Chiriile pentru cele mai bune spatii de birouri din Bucuresti s-au stabilizat in 2013 in jurul valorii de 18-18,5 euro pe mp pe luna. In acelasi timp, rata de neocupare a spatiilor din centrul Capitalei s-a situat la aproximativ 10%, respectiv la 16% la nivelul intregului oras.

     Aceasta in contextul in care in 2013 au fost livrati in jur de 150.000 mp de noi spatii de birouri in Bucuresti, stocul total ajungan la aproximativ doua milioane mp. Astfel, in 2013 au fost sau urmeaza sa fie livrate pana la sfarsitul anului proiecte precum: Sky Tower si Floreasca City Center (41.000 mp), Westgate, cladirea a cincea (14.000 mp), CSDA Siriului (4.000 mp), Floreasca Park (36.000 mp), Metropolis Bravo (5.300 mp, prin reconversia unui fost hotel) si City Offices (17.000 mp, prin reconversia fostului centru comercial City Mall).

     Aflux de noi centre comerciale in Bucuresti si Brasov

     Sectorul de retail a reprezentat in ultimii 3-4 ani componenta ce mai dinamica a pietei imobiliare. Lanturile de retail au profitat din plin de preturile reduse ale terenurilor pentru a se extinde, asa cum au procedat Kaufland si Lidl.

     In intervalul 2014-2015 urmeaza sa fie livrate proiecte importante pe piata de retail din Bucuresti: Mega Mall (70.000 mp - NEPI si Real4You), Parklake Plaza (67.000 mp - Sonae Sierra si Caelum Development), Victoria City Center (35.000 mp - Benevo), Vulcan Value Center (35.000 mp - NEPI), AFI B. Noi (28.000 mp - AFI Europe).

     Pe de alta parte, dezvoltatorii imobiliari si-au exprimat intentia de a construi centre comerciale si in tara, in special in Brasov, profitand de penuria de spatii de retail moderne, precum si de valentele turistice ale orasului: Immochan (Coresi), Echo Investments (Korona), NEPI si Cora. Avand in vedere numarul mare de proiecte raportat la dimensiunea orasului, este improbabil ca toate sa se concretizeze, considera reprezentantii RICS.

     Daca unele centre comerciale existente sunt integral ocupate, altele prezinta in schimb o rata de neocupare de 30-50%. In acest context, ultimii ani au fost marcati de intrarea in insolventa a unor centre comerciale precum: City Mall si Liberty Mall in Bucuresti, Tiago Mall Oradea, Armonia Mall Braila si, recent, Era Shopping Park Oradea. Lantul insolventelor centrelor comerciale ar putea continua, considera reprezentantii RICS.

     Intr-o masura din ce in ce mai mare, succesul unui centru comercial este dat de oferta de divertisment, subliniaza Nicoleta Radu, managing partner Zanti Exclusive, membru RICS.

     Proiectele industriale au fost dezvoltate doar la cerere

     Pe segmentul de spatii industriale si logistice dezvoltatorii au construit doar la cerere in acest an. Stocul total de spatii moderne a ajuns la aproximativ doua milioane mp la nivel national, din care in jur de un milion mp in jurul Bucurestiului.

     Pe de alta parte, in ultimii ani s-a redus stocul de spatii industriale disponibile pe fostele platforme ale industriei grele, pe masura ce vechile structuri au fost demolate si inlocuite cu alte tipuri de dezvoltari imobiliare, remarca Nicoleta Radu.

     Chiriile practicate in prezent pentru cele mai bune spatii logistice moderne variaza intre 3 si 3,5 euro pe mp pe luna. Rata de neocupare la nivel national se situeaza intre 12 si 14%.

     Dezvoltarea pe viitor a segmentului industrial va fi influentata in mod direct de calitatea infrastructurii de transport si extinderea retelei de autostrazi, adauga Nicoleta Radu.

     Preturile locuintelor noi ar putea reveni pe un trend ascendent

     Piata rezidentiala s-a confruntat si in acest an cu o absorbtie redusa a stocului de locuinte noi. Cumparatorii s-au axat pe oferta care s-a incadrat in programul guvernamental Prima Casa, respectiv locuinte la preturi de pana in 60.000 de euro. Locuintele nu se mai vand din faza de proiect, subliniaza Oana Rucareanu.

     In 2013 dezvoltatorii imobiliari au inceput putine proiecte rezidentiale noi, in pofida faptului ca preturile de constructie au atins un nivel de 450-500 euro pe mp in cazul cladirilor de locuinte colective.

     Preturile medii de vanzare ale apartamentelor (noi si vechi) din Bucuresti in 2013 au ajuns la 2.200 euro pe mp in zonele centrale, respectiv 1.050 euro pe mp in zonele secundare, in usoara scadere fata de anul precedent si la un nivel comparabil anului 2006, potrivit datelor RICS.

     In opinia reprezentantilor RICS, este improbabila o reducere suplimentara a costurilor de constructie in urmatorii ani. In schimb, este posibil ca preturile de vanzare ale locuintelor noi sa intre pe un trend ascendent.

     Proprietarii de terenuri construibile ar vrea sa vanda, dar nu au cui

     Tranzactiile cu terenuri construibile aproape ca au inghetat in 2013. Cererea a venit in principal din partea marilor lanturi de retail care au dorit sa isi extinda prezenta pe piata si, secundar, din partea dezvoltatorilor de cladiri de birouri.

     In schimb, au prins avant tranzactiile cu terenuri agricole. Preturile pentru proprietatile agricoel au crescut substantial in ultimii 3-4 ani, de la o medie de 2.000 de euro la hectar, pana la 3.500 euro pe hectar si noi cresteri de pret sunt previzionate, conform raportului RICS.

     Proprietarii de terenuri ar vrea sa vanda, oferind chiar si reduceri substantiale de pret, insa investitorii sunt reticenti sa mai "parieze" pe astfel de investitii, considera Oana Rucareanu.

     Presiunea asupra proprietarilor de terenuri construibile va creste si mai mult, odata ce planurile urbanistice zonale aferente proprietatilor vor incepe sa expire. Refacerea PUZ-urilor nu garanteaza obtinerea acelorasi coeficienti urbanistici, favorabili dezvoltarii marilor proiecte imobiliare. Prin urmare, proprietarii vor fi motivati sa actioneze in cel mai scurt este de parere Oana Rucareanu.

     Portofoliile imobiliare ale bancilor ar putea redeveni atractive

     In continuare, in 2013 dezvoltatorii imobiliari au avut de suferit datorita dificultatilor de atragere a finantarii bancare. Atitudinea bancilor se datoreaza in mare masura ponderii semnificative a creditelor neperformante, estimata de Banca Nationala la 20% din total. Bancile apeleaza adesea la crearea unor societati catre care transfera apoi portofoliile imobiliare neperformante. Aceste portofolii ar putea redeveni atractive pe viitor, pe masura ce piata isi va reveni, considera Oana Rucareanu.

     In prezent exista investitori interesati de preluarea portofoliilor imobiliare ale bancilor, insa pana acum nu au avut loc tranzactii, adauga Nicoleta Radu.

      
A.D.
10.12.2013