După o jumătate de an în care nu s-a produs revigorarea economică mult sperată, tranzacţiile de pe piaţa imobiliară încă stagnează, iar potenţialii investitori consideră că preţurile proprietăţilor imobiliare nu au scăzut suficient ca să devină atractive.
În condiţiile unei cereri restrânse, dezvoltatorii nu se înghesuie să demareze proiecte noi. Cei care nu sunt deja în insolvenţă finalizează ce au început iar planurile lor de viitor sunt strâns legate de vânzarea imobilelor finalizate.
Prin martie - aprilie agenţii economici parcă păreau ceva mai optimişti, dar mediatizarea tăierii salariilor bugetarilor a panicat întreaga piaţă. Nu neaparat vestea tăierii pensiilor a afectat piaţa imobiliară, pensionarii oricum nu influenţau preţurile apartamentelor, dar bugetarii, mai ales cei de lux, deveniseră în anii "boom"- ului imobiliar clienţi buni, clienţi cărora şi băncile le dădeau cu uşurinţă credite. Acum cererea de pe piaţa imobiliară pierde acest segment important.
Totodată, piaţa este blocată, banii nu mai circulă, băncile nu mai dau multe credite noi pentru că liniile de credite de la băncile mamă altădată extrem de generoase, acum au secat. Aşa că băncile dau credite în limita depozitelor atrase, ceea ce înseamnă că fondurile disponibile pentru creditare sunt limitate.
În plus, băncile au stocuri mari de garanţii imobiliare, dobândite în urma executării creditelor nerambursate. Dar nu au cui să vândă aceste proprietăţi imobiliare, majoritatea potenţialilor clienţi preferând să aştepte să se clarifice tendinţele pe piaţă. Cei care totuşi cumpără acum oferă 10-30% din preţurile stabilite de evaluatori, pentru că pe de o parte sunt în poziţia de a fi singurii ofertanţi, iar pe de altă parte consideră că astea sunt acum preţurile de piaţă.
Şi este şi dificil de spus care este preţul pieţei având în vedere că până la momentul crizei preţurile au fost oricum umflate de banii virtuali (credite acordate cu uşurinţă şi pe care în realitate oamenii nu şi le puteau permite), precum şi de banii "negrii" (mită, şpagă, contrabandă, evaziune, etc).
Dacă investitorii actuali oferă în cadrul licitaţiilor pentru executările bancare circa 30% din preţul stabilit de evaluator, atunci înseamnă că un apartament cu trei camere în cartierul Tineretului din Bucureşti, oferit acum la 100.000 de euro (circa 1300 euro/mp), şi-ar găsi cumpărător la 30.000 de euro (390 euro/mp).
Puteţi crede, în anul de graţie 2010, că preţul ar putea coborâ până la acest nivel?!
Când s-a anunţat iniţial preţul de circa 400 euro/mp pentru apartamentele ANL a fost considerat un preţ "bun". Acum deja sunt semne că a devenit "prea mare" pentru mulţi dintre chiriaşii ANL cu putere de cumpărare redusă. Sunt localităţi întregi în ţară unde numărul celor care vor să devină proprietari ai unui apartament ANL este extrem de scăzut.
Dacă preţul de piaţă este cel la care se fac tranzacţii, în funcţie de cererea şi oferta existente la un moment dat, ne punem întrebarea care este acum "preţul de piaţă"?
Perioada actuală, deşi greu de trăit, are şi părţi bune. În prezent, parcurgem totuşi un proces de schimbare a mentalităţii în primul rând. Dezvoltatorii încep să înţeleagă că nu este totul să construieşti, ci trebuie să construieşti pentru client - adică la preţ acceptabil şi în condiţii de calitate. Mai mult investiţiile se recuperează într-o perioadă mai lungă de timp, pentru că profiturile sunt mai mici.
Managerii conduc mai mult după principiul "cheltuielile să fie mai mici decât veniturile", şi nu după ideea că trebuie să cucerească noi segmente de piaţă (indiferent de rentabilitate). Inovaţia a ajuns un argument puternic al afacerilor, ceea ce forţează companiile să facă paşi spre viitor: mai ieftin, mai bun, mai ecologic.
Oamenii au înţeles că traiul bun pe banii băncii este doar un vis, iar realitatea este un coşmar în care trebuie să achite ani de zile dobânzi pentru locuinţe al căror preţ a scăzut deja ameţitor faţă de perioada de "boom". Ei sunt forţaţi astfel să îşi ia joburi suplimentare, să muncească mai temeinic.
Este de aşteptat că piaţa imobiliară se va restructura în funcţie de restructurarea categoriilor de clienţi. Oricum, oferta de apartamente la preţuri mult prea mari în comparaţie cu puterea reală de cumpărare nu îşi va mai găsi clienţi. Aceste apartamente erau până la criză achiziţionate de bugetari, funcţionari bancari şi angajaţi medii ai multinaţionalelor, care aveau acces la credite în sensul că se încadrau în condiţiile de creditare. Chiar dacă aceştia au nevoie de locuinţe vor descoperi că este mai rentabil pentru ei să trăiască cu chirie, în locaţii bune.
Agenţii imobiliari şi dezvoltatorii vor lucra mai mult să identifice cererea actuală şi caracteristicile ei. Perioada aceasta le oferă răgazul necesar, iar cine se dezmeticeşte primul are de câştigat.
