Noile taxe vor lovi şi în piaţa imobiliară; Cât de grav?
Piaţa Imobiliară / 13 octombrie
Noile măsuri fiscale vor avea un impact negativ asupra puterii de cumpărare a oamenilor, ceea ce va lovi, mai departe, şi în anumite sectoare ale zonei imobiliare comerciale, dincolo de dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale, sunt de părere reprezentanţii Colliers.
Silviu Pop, Director CEE & Romania Research şi Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers ne-au vorbit, printre altele, despre evoluţia sectorului imobiliar şi despre riscul ca piaţa de profil să treacă printr-un colaps.
(Interviu cu Silviu Pop, Director CEE & Romania Research şi Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers)
Reporter: Cum apreciaţi că a evoluat sectorul imobiliar în primeşe şase luni ale anului în curs?
Colliers: Piaţa imobiliară din România a început anul 2025 cu evoluţii solide, în special în sectoarele industrial şi retail, care au înregistrat cerere de închirieri ridicată şi activitate intensă în zona proiectelor în construcţie. Chiriile se menţin stabile sau în uşoară creştere, iar proiectele noi de retail continuă să se dezvolte; un mare impuls pentru dezvoltarea economică regională a ţării, cu impact special pentru proiectele de spaţii de depozitare, vine graţie îmbunătăţirii infrastructurii, evoluţie care potenţează atractivitatea anumitor zone ale ţării.
Segmentul birourilor a avut o cerere relativ slabă dacă privim un ciclu mai larg de închiriere (inclusiv perioada pre-pandemie), însă oferta limitată ajută la menţinerea unui echilibru şi a nivelurilor de chirie constante. Pe piaţa de terenuri, interesul este în creştere, mai ales pentru proiecte rezidenţiale şi comerciale. Piaţa de investiţii a rămas activă, cu tranzacţii importante în retail şi industrial, iar randamentele s-au menţinut stabile, ceea ce atrage noi investitori şi menţine interesul pentru toate segmentele pieţei.
Piaţa rezidenţială a fost una cu evoluţii mixte. În Bucureşti, tranzacţiile cu apartamente au scăzut cu 10% în primele şase luni ale anului, în timp ce la nivel naţional au scăzut cu 3% . Există diferenţe notabile între oraşe: în Cluj-Napoca s-a înregistrat o creştere de 13% faţă de anul trecut, dar în Iaşi scăderea a fost abruptă, de 32%. În acelaşi timp, oferta de apartamente noi rămâne sub presiune, pe fondul scăderii suprafeţelor autorizate în ultimii ani, ceea ce începe să se resimtă în livrările din 2025.
Reporter: Cum resimte piaţa de profil noile măsuri fiscale?
Colliers: Cea mai vizibilă măsură este eliminarea cotei reduse de TVA şi creşterea cotei standard la 21%, începând cu 1 august. Aceasta a generat o accelerare a tranzacţiilor în luna iulie, care a devenit o lună record pentru piaţa rezidenţială, cu peste 5.000 de apartamente vândute în Bucureşti şi peste 1.000 în Cluj. Pe termen scurt, efectul va fi o creştere a preţurilor de listare, dar echilibrul dintre cerere şi ofertă va determina cât din această creştere va fi suportată de dezvoltatori şi cât de cumpărători. În paralel, creşterea accizelor şi a altor taxe reduce venitul disponibil al gospodăriilor, ceea ce va tempera cererea.
Într-un context mai larg, măsurile vor avea un impact negativ asupra puterii de cumpărare a oamenilor, ceea ce va lovi, mai departe, şi în anumite sectoare ale zonei imobiliare comerciale, dincolo de dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale. Astfel, oamenii vor deveni mai selectivi cu felul în care cheltuiesc banii, ceea ce va avea un efect negativ asupra sectorului de retail. Iar daca retailerii devin mai pesimişti, s-ar putea să închirieze mai puţine spaţii de depozitare.
Reporter: Vă aşteptaţi să fie dezvoltatori care vor renunţa să mai investească în acest segment din cauza noilor măsuri fiscale?
Colliers: Nu ne aşteptăm la un val de renunţări, dar contextul fiscal şi economic îi face pe dezvoltatori mult mai prudenţi. Cei aflaţi în stadii incipiente de proiect sunt mai dispuşi să reducă marja şi să suporte o parte din creşterea TVA pentru a păstra ritmul vânzărilor. În schimb, este posibil ca unele investiţii noi să fie amânate, mai ales în zone unde cererea este mai slabă sau concurenţa ridicată.
Reporter: Consideraţi că urmează un colaps imobiliar?
Colliers: Nu putem să vorbim despre un colaps, ci despre o ajustare. Piaţa se află într-un punct de inflexiune: cererea rămâne prezentă, dar devine mai selectivă şi mai sensibilă la preţul final şi la costul total al locuirii (inclusiv energie şi impozite). În acelaşi timp, oferta de locuinţe noi se va reduce în următorii ani, pe măsură ce scăderea autorizaţiilor de construire din 2022-2023 se va reflecta în livrări. Contextul este mai degrabă unul de stabilizare şi diferenţiere, nu de colaps.
Reporter: Cum au evoluat preţurile din piaţă?
Colliers: Piaţa birourilor din România a început anul 2025 cu stabilitate, chiriile menţinându-se la aproximativ 22 de euro/mp/lună, în Bucureşti, pentru spaţiile prime (şi în jurul a 14 euro/mp/lună la nivel agregat de piaţă), în contextul în care cererea moderată a fost echilibrată de livrările aproape inexistente. Sectorul industrial a continuat să atragă interes puternic, cu 417.100 mp închiriaţi în prima jumătate a anului, chiriile rămânând stabile uşor sub sau lângă 5 euro/mp/ lună în Bucureşti, pentru un proiect built-to-suit de 5.000 de metri pătraţi, de exemplu; în marile oraşe, chiriile sunt uşor mai mici decât atât. Retailul a înregistrat o uşoară creştere a chiriilor, influenţată de cererea ridicată şi de costurile mai mari de construcţie, iar noi spaţii livrate, de 122.000 mp în prima jumătate a anului, menţin preţurile atractive pentru investitori. În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, în prima jumătate a anului, preţurile apartamentelor în marile oraşe au crescut, în medie, cu aproximativ 5%. Totuşi, evoluţia nu a fost uniformă: în ansamblurile din zone centrale şi semi-centrale s-au înregistrat creşteri mai mari, pe când în zonele periferice sau foarte competitive preţurile au stagnat. O altă tendinţă vizibilă este lărgirea ecartului între locuinţele eficiente energetic, tot mai căutate, şi cele vechi sau nereabilitate.
Reporter: Care a fost evoluţia cererii în această perioadă, pe segmente?
Colliers: În prima jumătate a anului 2025, piaţa birourilor din Bucureşti a înregistrat o cerere mai moderată, cu aproximativ 102.200 mp închiriaţi, sub nivelul din aceeaşi perioadă a anului trecut. Sectorul industrial a continuat să atragă interes ridicat, cu o creştere de 22% a spaţiilor închiriate, susţinută de dezvoltarea logisticii şi a comerţului. Retailul şi-a păstrat atractivitatea, în special în centrele comerciale mari, unde cererea a rămas puternică, iar livrările de noi spaţii de 122.000 mp au menţinut piaţa dinamică şi competitivă.
În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, în prima jumătate de an, cererea a fost oscilantă: în Bucureşti scădere de 10%, la nivel naţional scădere de 3%, dar cu diferenţe mari între oraşe (Cluj în creştere, Iaşi în scădere puternică). Luna iulie a fost excepţională, cu vârfuri de tranzacţii înainte de creşterea TVA, însă aceste recorduri se vor opri aici. Din august încolo, ne aşteptăm la o temperare vizibilă a cererii, mai ales pe segmentele de preţ mai accesibile.
Reporter: Cum caracterizaţi oferta din prima parte a acestui an?
Colliers: Pe parcursul primei jumătăţi a anului 2025, piaţa birourilor s-a menţinut compactă, cu zero livări noi şi un singur proiect relativ mic la orizont pentru a doua parte a anului, ceea ce a păstrat atenţia asupra clădirilor existente. Sectorul industrial continuă să fie atractiv, însă spaţiile disponibile sunt concentrate în zonele cu infrastructură bine dezvoltată; observăm însă că atenţia se mută şi în funcţie de proiectele de infrastructură, ceea ce va deschide noi regiuni sau zone (vom vedea uşor-uşor mai multă atenţie pentru Moldova, de pildă, şi deja observam ceva interes pentru sudul Capitalei, odată cu finalizarea inelului de sud al A0). Retailul a beneficiat de livrările de noi centre comerciale, care au completat portofoliul existent şi au oferit mai multe opţiuni pentru chiriaşi şi investitori. Din prisma activităţii de construcţie, piaţa de retail este la valori destul de ridicate.
Pe piaţa rezidenţială, oferta a rămas limitată în zonele centrale şi semi-centrale, unde se concentrează o mare parte din cerere, ceea ce alimentează creşterea preţurilor. În schimb, în zonele periferice există mai multă competiţie între dezvoltatori, iar ritmul vânzărilor este mai sensibil la preţ şi la facilităţi. Un element important este că în anii următori vom vedea o scădere a livrărilor, ca efect al scăderii accentuate a suprafeţelor autorizate în ultimii doi ani.
Reporter: Ce tendinţe sunt în piaţă?
Colliers: Tendinţele actuale pe piaţa imobiliară din România evidenţiază câteva direcţii clare: cererea se concentrează pe spaţii bine poziţionate şi eficiente din punct de vedere energetic, iar livrările de proiecte noi rămân moderate, ceea ce menţine presiunea asupra preţurilor şi chiriilor. Dezvoltatorii şi investitorii acordă atenţie calităţii şi poziţionării proiectelor, iar zonele centrale şi semi-centrale rămân în continuare cele mai căutate. În plus, se observă o orientare tot mai mare către soluţii sustenabile şi spaţii adaptate nevoilor moderne ale utilizatorilor.
Tendinţele cheie din piaţa rezidenţială de astăzi sunt:
- Diferenţierea tot mai accentuată între locuinţe noi, eficiente energetic, şi cele vechi sau nereabilitate;
- Creşterea importanţei facilităţilor (proximitatea faţă de transport public, supermarket, şcoli, dar şi elemente de confort precum spaţii verzi, locuri de parcare, zone comune);
- Cerere mai selectivă şi mai sensibilă la costul total al locuirii;
- Prudenţă în lansarea de noi proiecte, dar o concentrare mai mare pe calitate şi poziţionare competitivă.
Reporter: Ce perspective are sectorul imobiliar din România?
Colliers: Perspectivele pentru piaţa rezidenţială din România sunt de ajustare şi diferenţiere, mai degrabă decât de creştere accelerată. În perioada imediat următoare, tranzacţiile vor înregistra o scădere, după vârful conjunctural din iulie, ca urmare a creşterii TVA şi a altor măsuri fiscale. În plus, contextul macroeconomic, caracterizat prin încetinirea creşterii economice şi presiunea suplimentară asupra bugetelor gospodăriilor, va pune presiune pe cerere.
Pe termen mediu, oferta de locuinţe noi va continua să scadă, ca efect al diminuării suprafeţelor autorizate din ultimii ani, ceea ce va menţine presiunea pe preţuri, în special în zonele cu cerere solidă. Astfel, echilibrul dintre cerere şi ofertă va determina în ce măsură creşterea costurilor de construcţie şi a taxelor se va reflecta integral în preţurile finale sau va fi absorbită parţial de dezvoltatori. Pe termen lung, perspectivele rămân pozitive, având în vedere decalajul de locuire faţă de media europeană, nivelul relativ redus al suprafeţei locative per capita şi nevoia de locuinţe mai eficiente energetic. Totodată, proiectele care pun accent pe calitate, localizare bună, eficienţă energetică şi facilităţi integrate vor rămâne competitive şi căutate, chiar într-un context economic mai dificil.
La nivelul general al pieţei imobiliare, putem diferenţia între o situaţie mai nuanţată pe termen scurt şi mediu şi perspectivele foarte favorabile pe termen mai lung. Cum piaţa imobiliară reflectă într-o măsură destul de mare mersul economiei în general, lucrurile nu au cum să meargă prea bine în clipa de faţă. Remarcăm o prudenţă crescută a dezvoltatorilor şi a chiriaşilor deopotrivă în anumite sectoare (cum ar fi cel de birouri) şi, desi există ceva mai mult entuziasm în anumite zone (cum ar fi sectorul de retail), piaţa nu poate fi decuplată de la mersul economiei. Cu alte cuvinte, pe termen scurt şi mediu există o stare de expectativă pentru a vedea dacă economia îşi va reveni uşor-uşor începând cu 2026, dacă urmează o ajustare mai dură la orizont sau, de ce nu, dacă ne putem trezi într-o criză mai profundă (eventual suprapusă şi pe un blocaj politic).
Pe termen lung, însă, având în vedere că România încă are resurse de creştere economică (în special ecartul foarte favorabil dintre productivitatea muncii şi costurile salariale, precum şi poziţia geopolitică interesantă), putem să ne aşteptăm la evoluţii foarte bune în zona imobiliară în următorii ani.
Reporter: Mulţumesc!
Spaţiile flexibile se remarcă tot mai mult pe piaţa birourilor
Într-un context care continuă să fie caracterizat de tranziţia către munca hibridă, presiunea pe costuri şi nevoia de a atrage şi păstra talente, spaţiile de lucru flexibile reprezintă o soluţie care poate rezolva o mare parte din aceste provocări. Cu o cotă de doar 2,3% din stocul total de birouri moderne din Capitală, la un nivel comparabil cu Dublin sau Praga, Bucureştiul se află sub media din pieţele mature europene. În prezent, Bucureştiul numără peste 50 de locaţii operate de aproape 30 de furnizori, potrivit raportului Colliers Flexpansion: The Architecture of Agility.
Daniela Popescu, Director | Tenant Services & Workplace Advisory în cadrul departamentului Office al Colliers, subliniază: "Nu mai vorbim despre o opoziţie între birourile clasice şi cele flexibile, ci despre o complementaritate strategică între două modele cu funcţii diferite, dar importante. Birourile tradiţionale oferă stabilitate, predictibilitate şi spaţiu personalizat pe termen lung, asemenea membrilor unei orchestre care ţin ritmul constant. În acelaşi timp, spaţiile flexibile aduc dinamism, adaptabilitate şi uşurinţă în mobilizare, la fel ca nişte solişti agili care pot improviza rapid în funcţie de context. Împreună, creează un ecosistem armonios, în care stabilitatea şi flexibilitatea nu se exclud, ci se potenţează reciproc".
Această nouă realitate de lucru, adaugă directorul Colliers, pune presiune inclusiv pe segmentul birourilor tradiţionale, care se transformă pentru a răspunde aşteptărilor moderne ale angajaţilor - mai mult confort, spaţii comune atractive, servicii integrate şi o experienţă de lucru care contează. Proprietarii de spaţii tradiţionale investesc tot mai mult în zone comune prietenoase şi design centrat pe starea de bine a angajaţilor, transformând spaţiile clasice în adevărate platforme de conectare şi eficienţă.
Unul dintre avantajele semnificative ale pieţei de birouri flexibile din Bucureşti rămâne, în continuare, nivelul competitiv al costurilor. Potrivit datelor Colliers, chiria medie pentru un birou privat într-un spaţiu flexibil din Capitală este de aproximativ 300 de euro pe lună - semnificativ mai mică decât în alte oraşe europene comparabile, unde preţurile urcă la 500 de euro în Amsterdam, 625 de euro în Dublin sau chiar 850 de euro în Londra. Acest avantaj de cost, corelat cu o piaţă office stabilă şi în dezvoltare, poate deveni un element-cheie pentru operatorii internaţionali care vizează extinderea strategică în Europa Centrală şi de Est.
Transformarea pieţei de birouri flexibile nu este doar cantitativă, ci şi calitativă. Dacă în trecut aceste spaţii erau asociate mai ales cu freelanceri, antreprenori la început de drum sau echipe creative, astăzi ele sunt integrate în strategiile corporative ale companiilor mijlocii şi mari, care folosesc spaţiile flexibile pentru echipe aflate în tranziţie, puncte de lucru satelit sau testarea unor pieţe noi, într-un mod care maximizează adaptabilitatea şi minimizează riscurile.
Pe lângă Bucureşti, oraşe precum Cluj-Napoca, Iaşi şi Timişoara atrag tot mai mult atenţia operatorilor de spaţii flexibile, susţinute de ecosisteme IT&C dinamice, un bazin solid de talente şi de deschiderea către modele de muncă moderne. Această extindere dincolo de Capitală susţine un trend regional amplu, documentat şi de raportul Colliers: în 2024, cele mai dinamice pieţe au fost Riga, Ljubljana, Tallinn şi Sofia, oraşe care şi-au dublat aproape capacitatea de spaţii flexibile într-un singur an.
La nivelul regiunii EMEA, piaţa spaţiilor de birouri flexibile a înregistrat o expansiune semnificativă în ultimii ani, ajungând la un stoc total de aproximativ 8,3 milioane de metri pătraţi la finalul lui 2024, comparativ cu doar 2 milioane de metri pătraţi în 2010. În paralel, numărul operatorilor activi s-a triplat, depăşind 1.850, iar peste 80 de jucători noi au intrat pe piaţă doar în 2024, conform surselor citate. Această efervescenţă vine la pachet cu o diversificare a modelelor - de la spatiile flexibile cu accent pe comunitate la spaţii corporative complet personalizate, cu servicii integrate şi standarde WELL sau ESG.
Potrivit datelor departamentului de administrare a proprietăţilor din cadrul Colliers, prezenţa angajaţilor la birou depăşeşte 50% încă din 2024, dar se află mult sub valorile dinaintea pandemiei.
Vânzări record pe piaţa rezidenţială, în ultima lună cu TVA redusă
Piaţa rezidenţială din România a accelerat puternic în iulie, înregistrând vânzări record de apartamente atât în Bucureşti, cât şi în marile oraşe. Graba cumpărătorilor a fost determinată de eliminarea cotei reduse de TVA şi de creşterea TVA standard de la 19% la 21%, aplicată din 1 august. În Capitală s-au vândut puţin peste 5.000 de apartamente, marcând a treia cea mai bună performanţă din ultimii doi ani şi jumătate, iar aproape jumătate dintre tranzacţii au fost în Sectoarele 3 şi 6, confirmând aceste zone ca principalele centre de dezvoltare rezidenţială, conform datelor Coliers.
În Cluj-Napoca, luna iulie a adus peste 1.000 de tranzacţii, cel mai mare nivel din ultimii trei ani şi jumătate, confirmând trendul ascendent al pieţei locale. În schimb, Timişoara a avut doar o creştere uşoară faţă de luna precedentă, iar în Iaşi vânzările au încetinit vizibil. Analizând primele şapte luni din 2025, diferenţele dintre marile oraşe sunt evidente: Bucureştiul înregistrează o scădere de 7% faţă de aceeaşi perioadă din 2024, Timişoara de 3%, iar Iaşiul de 25%, în timp ce Cluj-Napoca marchează o creştere solidă de 14%. La nivel naţional, piaţa rămâne aproape la acelaşi nivel ca anul trecut.
Pe lângă tranzacţiile efectiv înregistrate în luna iulie, la aceste volume se adaugă şi numeroase precontracte semnate până la data de 1 august, prin care cumpărătorii şi-au asigurat aplicarea cotei reduse de TVA. Conform reglementărilor în vigoare, aceste tranzacţii vor putea beneficia de facilitatea fiscală dacă livrarea locuinţei se face până la 1 august 2026.
Gabriel Blăniţă, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România, transmite: "Acest mecanism a generat o fereastră de oportunitate pentru cumpărători şi dezvoltatori, accelerând negocierile şi încheierea acordurilor înainte de termenul limită, în încercarea de a evita costurile suplimentare generate de majorarea TVA. În mod tradiţional, vârfurile de vânzări se înregistrau în luna decembrie, când cumpărătorii şi dezvoltatorii încercau să închidă tranzacţiile înainte ca noile modificări legislative să intre în vigoare la 1 ianuarie. De această dată însă, regulile jocului s-au schimbat pe parcursul anului, iar piaţa a fost nevoită să se adapteze pe loc. Această schimbare de calendar a creat un val brusc de interes şi a accelerat semnificativ ritmul tranzacţiilor, demonstrând capacitatea pieţei de a reacţiona prompt în faţa unor condiţii fiscale noi".
În iulie, cei mai mulţi cumpărători au fost persoane care au achiziţionat locuinţa pentru uz propriu, nu investitori, având în vedere că, din 2023, legea permite cumpărarea unei singure proprietăţi cu TVA redus. Cei care au beneficiat deja de această facilitate nu au avut un motiv real să accelereze o nouă tranzacţie înainte de 1 august. Creşterea TVA standard va pune presiune pe preţuri în perioada următoare, însă impactul real va depinde de raportul dintre cerere şi ofertă. În final, piaţa va decide cât din costul suplimentar va fi suportat de dezvoltatori, prin reducerea marjelor de profit, şi cât va fi transferat către cumpărători, prin preţuri mai mari arată sursele citate.
Unii dezvoltatori au anunţat că vor acoperi parţial sau chiar integral creşterea de TVA, cel puţin până la sfârşitul anului, pentru a menţine atractivitatea proiectelor şi ritmul vânzărilor. Cu toate acestea, specialiştii avertizează că vârful spectaculos din iulie ar putea fi ultimul pe termen scurt. Noile taxe, majorarea impozitelor şi încetinirea economiei vor pune presiune pe cerere. În aceste condiţii, preţul final al locuinţei şi costurile totale de întreţinere, influenţate şi de facturile la energie sau de impozitele mai mari pe proprietate, vor cântări tot mai mult în decizia dintre cumpărare şi închiriere, ceea ce ar putea face cumpărătorii mai prudenţi.
"În acest context, diferenţierea nu mai este doar un atu, ci devine esenţială pentru a atrage atât cumpărătorii, cât şi chiriaşii. Piaţa rezidenţială trece într-o etapă mai matură, în care vor performa proiectele cu o poziţionare clară, eficienţă energetică ridicată şi facilităţi adaptate nevoilor actuale. Într-un climat economic mai precaut, succesul va aparţine dezvoltatorilor care reuşesc să combine calitatea construcţiei cu sustenabilitatea şi valoarea pe termen lung a investiţiei", subliniază Gabriel Blăniţă.
Mai mult dinamism pe piaţa terenurilor, cu precădere în retail şi rezidenţial
După un an marcat de incertitudini politice, un context general de expectativă şi, în consecinţă, o cerere relativ scăzută, piaţa terenurilor a devenit mai activă în prima jumătate din 2025. Potrivit celui mai recent raport Colliers, interesul unui număr semnificativ de cumpărători s-a reactivat, iar noi investitori au intrat pe piaţă. Valoarea estimată a tranzacţiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale (cu excepţia celor industriale) s-a apropiat de 200 de milioane de euro, sub nivelul din perioada similară a anului trecut, dar cu perspective mai bune pentru a doua jumătate a anului şi pentru 2026, potrivit Colliers. Totodată, interesul pentru terenuri de birouri rămâne foarte scăzut, în timp ce segmentul rezidenţial şi cel destinat unor proiecte speciale - din zona medicală, educaţie, cazare pentru studenţi, centre de date, showroom-uri etc. - câştigă teren. Şi cererea pentru terenuri industriale este în creştere, mai ales în apropierea marilor oraşe şi unde sunt în curs proiecte importante de infrastructură, unde se conturează investiţii atât în segmentul logistic, cât şi în producţie/construcţia de fabrici.
Retailul şi rezidenţialul rămân cele mai active segmente pe piaţa terenurilor, la fel ca în anii anteriori. În zona de retail, interesul este susţinut atât de dezvoltatori deja prezenţi pe piaţă, cât şi de cumpărători noi care caută terenuri pentru proiecte viitoare. Cele mai multe tranzacţii se înregistrează în oraşele mici şi medii, unde valorile sunt moderate, dar numărul de achiziţii este ridicat. Dezvoltatorii, atât locali, cât şi internaţionali, şi marile reţele de magazine continuă să se extindă în apropierea zonelor cu densitate de populaţie, mizând pe potenţialul consumului de proximitate, prin achiziţia de terenuri pentru proiecte built-to-suit pentru anumiţi retaileri sau galerii comerciale de dimensiuni variate.
Piaţa rezidenţială atrage interes, mai ales în marile oraşe şi în Bucureşti, unde numărul tranzacţiilor este mai mic, dar valorile sunt mai ridicate. Dezvoltatorii cu tradiţie caută să îşi extindă portofoliul de proiecte, mizând pe potenţialul economic al zonelor urbane, chiar şi în contextul unei economii mai lente şi al schimbărilor fiscale recente. În zona metropolitană a Capitalei - mai ales în partea de nord - tot mai mulţi investitori caută terenuri mari pentru proiecte de locuinţe sau ansambluri de vile, semnalând o tendinţă clară spre proiecte cu densitate redusă.
Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România, subliniază: "Activitatea pe piaţa terenurilor este susţinută în continuare de operatorii mari şi dezvoltatorii de retail - fie prin proiecte individuale, fie prin dezvoltarea de parcuri comerciale de diferite dimensiuni - şi este completată de un interes în creştere din partea capitalului local pentru proiecte speciale. De asemenea, vedem cumpărători noi, semn că piaţa confirmă potenţialul pe termen mediu şi lung, se diversifică şi se maturizează. În rezidenţial, sunt în continuare dezvoltatori care îşi extind portofoliile fără a fi descurajaţi de încetinirea temporară a pieţei sau de schimbările fiscale, ceea ce ne arată că apetitul pentru proiecte bine localizate rămâne ridicat, în special în marile oraşe şi în Bucureşti".
Interesul pentru terenuri destinate birourilor rămâne scăzut, în contextul schimbărilor de pe piaţa muncii şi al preferinţei pentru formule de lucru flexibile. Multe dintre terenurile gândite iniţial pentru clădiri de birouri sunt acum direcţionate către locuinţe colective sau spaţii de cazare pentru studenţi - soluţii care corespund mai bine nevoilor actuale din piaţă.
Deşi aceste tranzacţii nu sunt incluse de Colliers în calculul volumului de piaţă, compania notează că segmentul terenurilor industriale devine tot mai activ, cu o cerere în creştere vizibilă. Cele mai multe tranzacţii au loc în apropierea marilor oraşe şi a infrastructurii recent finalizate sau în curs de finalizare, unde dezvoltatorii logistici consacraţi şi companiile interesate să construiască fabrici caută terenuri potrivite. Pe fondul schimbărilor din regiune, această evoluţie indică o repoziţionare strategică a lanţurilor de aprovizionare, dar şi o oportunitate reală pentru România de a atrage investiţii industriale cu impact direct asupra dezvoltării economice locale şi a pieţei terenurilor.
"Observăm un interes constant şi un număr destul de mare de proiecte în pregătire, ceea ce ne oferă motive să fim moderat optimişti pentru următoarele 12 -18 luni. Piaţa de terenuri devine mai diversificată, dar rămâne de văzut cum va absorbi economia schimbările fiscale care vin într-un moment când mediul local de afaceri era deja puţin slăbit, iar consumatorii oricum deveniseră mai puţin optimişti. Totuşi, în ciuda incertitudinilor, majoritatea analiştilor anticipează că începând cu 2026, vom începe să ne revenim - o prognoză care se aliniază şi cu sentimentul general din piaţa de terenuri", spune Sînziana Oprea.
Experţii Colliers notează că zona ofertei rămâne solidă şi chiar există destul de frecvent terenuri strategice noi care intră la vânzare. Deşi există vânzătorii "obişnuiţi", o mare parte din ofertă e generată de investitorii care caută să se concentreze pe activitatea de bază. Există şi foşti cumpărători oportunişti care văd acum o oportunitate să elibereze capitalul deţinut în terenuri pentru a se concentra pe alte domenii mai atrăgătoare. În acest context, preţurile evoluează destul de eterogen: pentru terenurile fără documentaţii de urbanism valide sau care sunt poziţionate în zone cu accesibilitate complicată pot exista scăderi de preţuri, în timp ce pentru terenurile foarte bune, urbanizate şi cu concurenţă (eventual, din partea mai multor tipuri de dezvoltatori) pot exista creşteri punctuale.
"Dacă ţinem cont de ciclul de dezvoltare a unui proiect imobiliar, chit că discutăm despre un centru comercial, o clădire de birouri sau un complex rezidenţial, putem spune că un proiect imobiliar conceput acum ar ajunge pe piaţă, la vânzare sau închiriere, cel mai devreme într-un an şi jumătate. Dar mai degrabă ar fi vorba de peste 2 ani, deci ar intra pe piaţă în 2027 sau 2028, când economia deja va fi reintrat pe o pantă ascendentă. Efervescenţa relativă din piaţa terenurile ne dă de înţeles că mulţi dezvoltatori sunt conştienţi de acest aspect şi din acest motiv, piaţa terenurilor ar trebui să rămână destul de dinamică", conchide sursa citată.
