România - piaţă cheie de retail în Europa Centrală şi de Est
Piaţa Imobiliară / 17 noiembrie
România se conturează tot mai puternic ca o piaţă-cheie de retail în Europa Centrală şi de Est, potrivit raportului "ExCEEding Borders Report | Retail parks: Diverse Growth, Shared Momentum", publicat de Colliers. Dacă până acum marile oraşe concentrau aproximativ trei sferturi din stocul modern de spaţii comerciale, astăzi atenţia dezvoltatorilor se mută tot mai mult către oraşele mici şi medii. Creşterea veniturilor şi dorinţa pentru formate moderne transformă comunităţi de circa 50.000 de locuitori în destinaţii atractive pentru noi investiţii, iar în acest context, retail park-urile rămân principalul motor al dezvoltării. Potrivit datelor Colliers, în România, localităţile cu sub 100.000 de locuitori au un stoc modern de spaţii comerciale de aproximativ 70 de metri pătraţi la mia de locuitori, valoare de 2 până la 11 ori mai redusă decât în celelalte ţări din grupul CEE-6 (Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia, Ungaria).
"România are încă un potenţial semnificativ de dezvoltare în zona de retail modern. Vedem o cerere solidă, alimentată de creşterea consumului şi de interesul brandurilor internaţionale pentru extindere, în special prin retail park-uri. Aceste proiecte oferă randamente atractive pentru investitori şi un format adaptabil pentru chiriaşi, ceea ce le transformă într-o soluţie câştigătoare pe termen lung. În anii următori, fiecare oraş cu o economie locală activă şi o populaţie de cel puţin 15.000 - 20.000 locuitori va deveni un pol de atracţie pentru acest tip de dezvoltare", explică Simina Niculita, Director | Partener | Retail Agency la Colliers.
Datele arată că stocul de spaţii comerciale moderne din România în zona oraşelor mari - de peste 100,000 de locuitori - este comparabil cu alte ţări din regiune (uşor peste Polonia sau Ungaria şi sub Cehia). Acest lucru nu sugerează că nu ar mai fi loc de creştere, ci faptul că planurile de expansiune trebuie să fie mai nuanţate. La categoria 50.000 - 100.000 de locuitori există ceva diferenţe, însă cel mai mare gol faţă de majoritatea ţărilor din regiune este la categoria de oraşe cu o populaţie între 10.000 şi 50.000 de locuitori. Aici, România are o medie de 70 de metri pătraţi de spaţii comerciale la mia de locuitori, mult sub cei aproximativ 500 de metri pătraţi existenţi în Cehia şi Polonia sau peste 800 de metri pătraţi în Slovacia.
Tendinţa de expansiune a retail park-urilor în oraşele mici şi medii este vizibilă în toate pieţele din Europa Centrală şi de Est, confirmând maturizarea acestui format. În Polonia, retail park-urile au ajuns să reprezinte aproximativ 22% din stocul total de retail modern, faţă de doar 9% în 2015, devenind o soluţie preferată pentru oraşele de sub 100.000 de locuitori. În Cehia, unde piaţa este deja bine dezvoltată, creşterea continuă prin proiecte de dimensiuni reduse, ancorate de chiriaşi puternici şi adaptate nevoilor locale, în timp ce în Bulgaria acest format se consolidează ca principalul vector de extindere pentru brandurile de masă şi discounteri.
România se află într-un punct intermediar, cu o piaţă momentan insuficient acoperită, dar cu perspective clare de creştere, subliniază consultanţii Colliers. Pe măsură ce veniturile cresc, fiecare oraş cu o economie locală activă şi o populaţie de peste 15.000 - 20.000 de locuitori are şanse să atragă în următorii ani cel puţin un retail park modern, care să răspundă atât cererii de proximitate, cât şi interesului retailerilor pentru extindere, mai ales dacă aceste localităţi sunt în apropierea unui oraş mare.
Un element comun în toată regiunea este rolul important al retailerilor din zona discount şi value, precum Pepco, Lidl, Jysk sau KIK, care aduc clienţi în mod constant şi oferă siguranţă proprietarilor. În România, tot mai multe proiecte merg mai departe de modelul clasic de parc comercial şi includ zone de mâncare, servicii şi divertisment. Astfel, ele se transformă în locuri de întâlnire pentru comunitate, unde oamenii nu vin doar la cumpărături, ci şi pentru a petrece timp liber şi a avea mai multe opţiuni într-un singur loc.
"Dezvoltările recente pun un accent tot mai mare pe criterii de sustenabilitate (ESG), prin integrarea de clădiri eficiente energetic, spaţii verzi şi soluţii de mobilitate prietenoase cu mediul, precum staţii de încărcare pentru maşini electrice sau acces facil pentru biciclete. În paralel, retail park-urile devin puncte-cheie pentru comer?ul omnichannel, prin servicii de tip click & collect, puncte de retur sau showrooming, care completează experienţa clasică de cumpărături şi consolidează rolul acestor proiecte ca huburi logistice de proximitate", precizează Simina Niculiţă.
Pe piaţa românească, investitorii locali joacă un rol tot mai vizibil, unii dintre aceştia aplică strategia de "build & hold" - dezvoltarea şi păstrarea activelor pe termen lung, alţii sunt deschişi să vândă. Randamentele pentru proiectele prime de retail park se situează între 8% şi 9%, în funcţie de localizarea şi mixul de chiriaşi, confirmând atractivitatea acestui produs investiţional într-un context în care cererea rămâne solidă şi competiţia este limitată în oraşele mici şi medii. Această dublă strategie, de păstrare a activelor generatoare de venituri şi de vânzare selectivă a unor parcuri comerciale, confirmă maturizarea pieţei şi interesul crescut pentru diversificarea şi extinderea reţelelor la nivel naţional.
Pe termen mediu şi lung, Colliers estimează că retail park-urile vor continua să se înmulţească în toate categoriile de oraşe. Tot mai multe proiecte vor combina spaţii de cumpărături cu locuinţe, birouri sau zone de petrecere a timpului liber, devenind adevărate centre pentru viaţa locală. În acelaşi timp, România devine din ce în ce mai atractivă pentru investitori internaţionali, datorită poziţiei sale în regiune şi a potenţialului mare de creştere, dar mai ales datorită performanţei foarte bune a retailerilor.
