Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 8 / 2022

Soluţii posibile de "reparare" a OG16 în ceea ce priveşte impozitul pe proprietăţile imobiliare

Adrian Vascu, Senior Partner Veridio Consilier /

Soluţii posibile de "reparare" a OG16 în ceea ce priveşte impozitul pe proprietăţile imobiliare

  • document ataşat apasă aici pentru a descărca.

    Introducere

    După cum se ştie, modificarea Codului fiscal s-a aprobat, pe principiul "câinii latră, caravana trece". Unele mici ajustări au fost realizate în scurta perioadă de dialog al surzilor, pentru că nu se poate numi dialog seria de manifestări la care am participat şi în care fiecare a ţinut-o strict pe a lui.

    Partenerii sociali au spus în cor: nu este oportună modificarea legislaţiei fiscale şi s-au comportat coerent acestei ziceri, neadmiţând că, totuşi, e posibil să se meargă înainte, iar Guvernul i-a ascultat, nu i-a ascultat, a luat act sau nu, s-a dus înainte cu hotărâre şi vineri, 15 iulie, ordonanţa simplă a fost aprobată şi publicată în Monitorul Oficial.

    La data scrierii acestui articol OG16/2022 se află la Senat, pe circuitul legal de aprobare prin lege.

    Alte voci au spus că Guvernului i-a fost dată mutarea în plic de către FMI şi a mai ţinut suplimentar cont de obligaţiile asumate faţă de Comisia Europeană, de a elimina din excepţiile prea multe incluse de legislaţia noastră.

    Primăriile, persoanele fizice, firmele, şi pentru ele, mass media, sunt interesate care sunt efectele, cu cât vor creşte impozitele, să apară cât mai multe calcule exemplificative.

    Voi prezenta şi nişte calcule. Dar ele nu trebuie privite din afara contextului şi premiselor în care le voi efectua. Pentru că altfel conduc din nou la opinii superficiale şi incomplete.

    Scurt istoric

    Articolele din Codul fiscal care aveau o influenţă directă asupra impozitelor pe clădiri şi terenuri erau 457, 458, 459, 460, 461 şi 465.

    Aşadar, până în prezent, în esenţă, lucrurile stăteau cam aşa:

    -Clădirile erau impozitate distinct faţă de teren. Nu se impozitează proprietatea imobiliară în ansamblul ei.

    -Pentru clădiri, impozitul se obţine prin aplicarea a două componente: cota de impozitare şi valoarea impozabilă.

    -Cota impozabilă pentru clădirile rezidenţiale era cuprinsă între 0,08 şi 0,2%, iar autorităţile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care deţineau clădiri rezidenţiale.

    -Valoarea impozabilă pentru clădirile rezidenţiale era calculată printr-un algoritm prevăzut de art. 457 din CF care pornea de la o valoare de bază de circa 1000 lei/mp, care era ajustată succesiv, în funcţie de structura constructivă, vechime, amplasarea în imobil şi în funcţie de rangul localităţii şi amplasarea clădirii în localitate. Utilizarea tabelului cu ranguri de localităţi şi amplasarea în cadrul localităţii, introducea de fapt în valoarea impozabilă a apartamentelor şi aportul valorii terenului. Acest algoritm exista implementat în toate administraţiile locale din România şi exista o experienţă în utilizarea lui. Tabelul de actualizare pe ranguri şi zone era: (vezi tabelul 1)

    Disclaimer

    Exemplele de mai jos reprezintă proprietăţi reale, cu valori reale pentru anul 2022. Celelalte valori din calculele care urmează, sunt strict valabile în ipotezele prezentate şi trebuie analizate în acest context. Aceste trei exemple nu consider că acoperă toată cazuistica posibilă, dar reprezintă un exemplu despre cum pot fi analizate eventualele propuneri de modificare a Codului fiscal

    Exemplul 1: Apartament situat în Bucureşti, etaj zona A, etaj 3, an construcţie 1950, suprafaţa desfăşurată 99,71 mp, valoare impozabilă la 31.12.2021 204.878 lei şi impozit anual 204 lei.

    Exemplul 2: Casa situată în Cluj Napoca cu suprafaţa desfăşurată de 295 mp şiteren în suprafaţă de 800 mp, zona C, valoare împozabilă la 31.12.2021 479.000 lei şi impozit anual 958 lei.

    - Cota impozabilă pentru clădirile nerezidenţiale era cuprinsă între 0,2 şi 1,3%, iar autorităţile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care deţineau clădiri nerezidenţiale.

    - Valoarea impozabilă pentru clădirile nerezidenţiale rezulta dintr-un raport de evaluare, realizat de către un evaluator autorizat, pe baza unui standard de evaluare specific (GEV 500 - Stabilirea valorii impozabile a clădirilor). Pentru a evita o cotă de impozitare penalizatoare, contribuabilii puteau să îşi actualizeze rapoartele de evaluare o dată la 5 ani.

    Exemplul 3: Spaţiu comercial situat la parter de bloc în Bucureşti, proprietar persoana fizică, suprafaţa desfăşurată 86.4 mp, valoarea impozabilă la 31.12.2021 era 224.391 lei şi impozit anual de 448,7 lei

    - Pentru clădirile cu utilizare mixtă, ultima formă a Codului fiscal era una cu prevederi simple şi clare. Valoarea impozabilă era calculată conform articolului 457 (similar cu clădirile rezidenţiale) şi cota de impozitare se calcula în funcţie de ponderea fiecărei utilizări (rezidenţială sau nerezidenţială) declarată de contribuabili. Dacă acesta nu transmitea aceste informaţii, se aplica o cotă unică de impozitare de 0.3% asupra valorii impozabile calculate conform art 457. În acelaşi timp, sediile firmelor fără activitate (ex. diriginte de şantier) sunt considerate clădiri rezidenţiale.

    - Pentru terenuri nu se aplica acelaşi principiu de calcul: valoare impozabilă şi cota de impozitare.  Codul fiscal prevede nişte sume care reprezintă direct impozitul pe tipuri de suprafeţe (ex. construibile sau agricole).

    Stadiul actual al modificărilor impozitelor pe clădiri propuse prin OG16

    Conform ultimelor informaţii publice, este cel mai probabil ca prevederile referitoare la referenţierea ca studiile de piaţă administrate de notarii publici să reprezinte sursa valorilor impozabile, va fi prorogate, ceea ce este o decizie foarte bună.

    Ce se poate întâmpla începând din acest moment, ţinând seama atât de timpul scurt rămas la dispoziţie, cât şi de nevoia de a asigura surse suplimentare de finanţare a bugetelor locale prin creşterea impozitelor în anul 2023, an preelectoral?

    Ce se poate face?

    Eu văd următoarele posibile căi de evoluţie (în fiecare dintre ele voi încerca să estimez efectele, pornind de la cele trei exemple pe care le-am prezentat anterior):

    a) Toate modificările se abrogă şi ramâne situaţia curentă

    În acest caz, primăriile ştiu ce au de făcut, vor aproba cotele de impozitare din intervalul existent, iar contribuabilii care deţin clădiri nerezidenţiale şi care nu le-au reevaluat în ultimii 5 ani, vor realiza un raport de evaluare. Nu vor fi multe asemenea situaţii.

    Impozitele pot să crească, pe de o parte, din creşterea valorilor impozabile date de inflaţie pentru clădirile rezidenţiale şi din cauza creşterii costurilor de construire pentru clădirile nerezidenţiale, şi, pe de altă parte, prin creşterea cotelor de impozitare faţă de tabelul prezentat anterior.

    b) Se prorogă doar trimiterea la valorile impozabile preluate din Studiile de Piaţă

    În acest caz, se vor menţine valorile impozabile aşa cum le-am descris la pct. a şi se vor actualiza cotele de impozitare în funcţie de noile praguri minime. Ne referim la oraşe ca Timişoara, Iaşi, Craiova, Târgu Mureş, Galaţi etc, pentru clădirile rezidenţiale - unde cota va creşte de la 0,08% la 0,1% sau la clădiri nerezidenţiale aparţinând persoanelor fizice şi care aveau o cotă de sub 0,5%, în oraşe ca: Bucureşti, Cluj Iaşi, Piteşti etc.

    Aceste modificări vor putea conduce la creşterea impozitelor  în aceste oraşe cu 25% pentru clădirile rezidenţiale şi chiar o creştere de 2,5 ori pentru clădirile nerezidenţiale aparţinând persoanelor fizice.

    c) Se prorogă trimiterea la Studiile de Piaţă, se păstrează noile cote de impozitare şi se ajustează doar algoritmul din art. 457 existent înainte de modificare

    După cum spuneam anterior, art. 457, referitor la clădirile rezidenţiale, conţinea în interiorul său acel tabel cu indici de actualizare care ţinea seama de rangul localităţii unde se afla apartamentul şi amplasarea în localitate. Astfel, implicit în valoarea impozabilă se ţinea seama de aportul amplasamentului clădirilor.

    În acest algoritm existau două informaţii care afectau rezultatul final. Prima era legată de valoarea de bază a algoritmului de cca. 1000 lei/mp. Iar a doua era legată de acei indici de actualizare incluşi în tabelul pe care l-am prezentat anterior.

    Din această perspectivă, o cale de ajustare a valorilor impozabile, cu influenţe dinspre valoarea de piaţă, o poate reprezenta utilizarea unor informaţii actualizate ale acestui tabel.

    În punctul de vedere transmis de către ANEVAR Ministerului de Finanţe, forma actualizată a acestui tabel a fost următoarea: (vezi tabelul 2)

    Se observă că doar aplicarea acestui tabel în locul celui existent ar conduce la o creştere a valorilor impozabile de cca. 2-3 ori.

    În acest sens, cea mai simplă modificare care poate fi aplicată imediat este creşterea valorii de bază de 1000 lei/mp, la 1500 lei/mp sau 2500 lei/m şi menţinerea tabelului actual din Codul fiscal cu indici de actualizare. Această modificare este confirmată de analiza ANEVAR. Efectul este acelaşi, dar modificarea este una minora şi nu implică schimbări semnificative în activitatea primăriilor. Efectul creşterii de la 1000 lei/mp la 2500 lei/mp se regăseşte mai jos. (vezi tabelul 3)

    Tabelul conţine:

    lValorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

    lIpoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creştere de 2.5 ori pentru clădirile rezidenţiale. Pentru spaţiul comercial, fiind realizat raportul de evaluare anul anterior, nu se prevede o modificare a valorii impozabile.

    lCotele de impozitare au fost menţinute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi şi pentru spaţiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim

    Se observă că în acest scenariu există creşteri de impozite în toate cele trei exemple. Unele generate de valoarea impozabilă şi cealaltă de cota (spaţiul comercial).

    d) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piaţă, se păstrează noile cote de impozitare şi se ajustează algoritmul din art. 457 şi standardele de evaluare prevăzute la art. 458 existente înainte de modificare

    În acest caz, modificarea păstrează integral cele spuse la anterior la pct. c dar, pentru echilibru, tratează şi proprietăţile cu utilizare nerezidenţială tot din perspectiva tendinţei utilizării valorilor impozabile în corelaţie cu valorile de piaţă.

    În acest sens, având în vedere diversitatea foarte mare a tipurilor de clădiri nerezidenţiale, aşa cum s-a procedat şi până în prezent, au fost realizate rapoarte de evaluare solicitate de către contribuabili.

    Aceste evaluări, bazate pe un standard de evaluare specific, au ţinut seama că terenul nu este inclus în valoarea impozabilă, astfel încât s-au bazat pe abordarea prin costul de înlocuire net al clădirilor, care ţinea seama de valorile de piaţă ale materialelor de construcţii, manoperă etc.

    În noua conjunctură, în care obiectivul spre care se tinde este impozitarea la valoarea de piaţă, este posibila eliminarea GEV 500 şi utilizarea standardelor de evaluare în vigoare, astfel încât în valoarea impozabilă a clădirii nerezidenţiale să fie inclusă întreaga proprietate, şi nu doar clădirea. Sub nicio formă, însă, nu este o soluţie utilizarea sintagmei de evaluare a clădirii şi doar a terenului de sub clădire (pentru acestă "combinaţie" nu poate fi estimată o valoare de piaţă!)

    Acest lucru, nu necesită dificultăţi în implementarea soluţiei de către autorităţi, care să fie aplicabilă de la 1 ianuarie 2023, dar va necesita ca toate persoanele fizice şi juridice care deţin clădiri nerezidenţiale să îşi realizeze câte un raport de evaluare. Toate odată, la începutul anului 2023 sau eşalonat, pe măsură ce expiră cei 5 ani de la ultima evaluare.

    De altfel, după discuţia cu cei de la ANEVAR, reprezentanţii FMI au considerat că profesia de evaluator are capacitatea să evalueze proprietăţile nerezidenţiale.

    Acest scenariu va avea următorul efect asupra exemplelor analizate în acest material: (vezi tabelul 4)

    Tabelul conţine:

    lValorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

    lIpoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creştere de 2.5 ori pentru clădirile rezidenţiale şi pentru spaţiul comercial, valoarea este preluată din raportul de evaluare

    lCotele de impozitare au fost menţinute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi, iar pentru spaţiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim

    Se observă că, în acest scenariu, impozitele pentru clădirile rezidenţiale rămân la valorile din scenariul c, iar impozitul pentru clădiri nerezidenţiale creşte de 4 ori (la cota minimă de impozitare).

    e) Se abrogă trimiterea la Studiile de Piaţă, se păstrează noile cote de impozitare şi se ajustează algoritmul din art. 457 şi standardele de evaluare prevăzute la art. 458 existente înainte de modificare, şi se schimbă sistemul de impozitare a terenului

    Această modificare este cea mai completă, care, pe lângă punerea pe baze sustenabile ale valorilor impozabile ale terenurilor şi ale clădirilor, rescrie întreaga structură legată de impozitarea terenului, trecând şi la teren la impozitul bazat pe cota de impozitare şi valoare impozabilă.

    Această modificare necesită o analiză mai aprofundată care cred că nu poate fi finalizată până la 1 ianuarie 2023. Sistemul ar putea fi tabelar, similar cu cel utilizat la clădirile rezidenţiale, doar că indicii utilizaţi trebuie confirmaţi din informaţii de piaţă.

    Informaţii de la bănci, precum şi de la ANEVAR, ar putea conduce la realizarea unui algoritm care să fie uşor de aplicat. Ceea ce va necesita o perioadă de timp, va fi actualizarea sistemului informatic al fiecărei primării care să includă noua modificare.

    În acest sens, vor exista creşteri ale impozitului pe terenul liber, şi pentru proprietăţile rezidenţiale unde se va adăuga tabelului din art. 457 valoarea terenului neconstruit, conform noilor valori.

    Cu titlu de exemplu, am realizat un tabel cu valori medii de piaţă pe tipuri de localităţi şi rangul în localitate, după cum urmează: (vezi tabelul 5)

    Pe baza unei cote de impozitare de 0.05% tabelul cu impozitele ar arăta astfel: (vezi tabelul 6)

    Pentru a fi comparate aceste rezultate ataşez şi nivelul minim şi maxim din Codul actual fiscal:

    Nivel minim (vezi tabelul 7)

    Nivel maxim (vezi tabelul 8)

    Se observă, aşadar, că pe acest exemplu, care trebuie tratat ca atare, există reaşezări ale valorilor impozabile ale terenurilor şi în sensul creşterii şi al descreşterii. Şi bineînţeles, că trebuie avut în vedere că nivelul final al impozitului este influenţat de nivelul cotei de impozitare, care acum nu există pentru terenuri şi care în acest exemplu a fost considerat 0.05%.

    Dacă toate aceste modificări ar fi operate, situaţia în tabelul cu cele trei exemple ar fi următoarea: (vezi tabelul 9)

    Tabelul conţine:

    lValorile valabile pentru anul 2022, pentru comparaţie

    lIpoteza în care primăriile ajustează valorile impozabile cu o creştere de 2.5 ori pentru clădirile rezidenţiale situate în apartamente cu terenul cota parte indiviză, pentru casele de locuit se adaugă valoarea de piaţă a terenului neconstruit, şi pentru spaţiu comercial valoarea este preluată din raportul de evaluare

    lCotele de impozitare au fost menţinute cele anterioare, pentru că s-au încadrat în minimele noi şi pentru spaţiul comercial cota a fost actualizată la nivelul minim.

    lSe observă că noua modificare faţă de varianta anterioară este că la casele de locuit impozitul, în aceste condiţii, ar putea creşte de 3 ori faţă de sistemul actual

    Concluzii

    Soluţiile propuse nu sunt exhaustive, dar reprezintă alternative real posibile, aşa cum arată ele, sau chiar o alta combinaţie a lor.

    Cred că se poate. Doar să vrem.

    Ştirile zilei

    Revista
    BURSA Construcţiilor

    Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

    Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

    Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

    În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

    Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

    Piaţa Imobiliară

    Proiecte

    Amenajări

    Smart City

    Fotoreportaj

    Preţuri

    Finanţare

    Investiţii

    Perspective