Non-soluţia fiscală

Sub spectrul sumbru al deficitului excesiv şi devenit complet nesustenabil, do­meniul imobiliarelor nu avea cum să nu fie afectat de creşterile de impozite şi taxe. Unele (creşterea TVA) deja au fost adoptate prin Legea nr. 141/2025 şi au intrat în vigoare, altele (impozite pe clădiri) urmează să fie adoptate şi vor intra în vigoare din 2026.

TVA

După cum ştim, de la 1 august, cota standard de TVA a crescut de la 19% la 21%, respectiv +2%. Creşterea poate părea mică, dar, în sectorul imobiliar, această creştere se traduce în mii de euro în plus la preţul final, sumă ce poate deveni încă şi mai mare dacă se apelează la finanţare bancară. Dobânzile la credite sunt încă mari, mult mai mari decât în alte state din UE, şi vor continua să fie mari atât timp cât statul plăteşte dobânzi uriaşe (8,3% la lei, 6,5% la euro pentru titlurile Fidelis în iunie 2025) pentru împrumuturile necesare pentru finanţarea creşterilor de pensii, salarii, etc.

Mult mai gravă este însă creşterea TVA pentru apartamente, de la 5% (în 2023) la 9% (în 2024) şi, mai apoi, la 21%, din august 2025. Creşterea din august este uriaşă (+12%) şi poate afecta grav sectorul locuinţelor "ieftine", puterea de cumpărare şi, mai ales, capacitatea potenţialilor cumpărători de a finanţa achiziţia unui apartament nou, cu efecte nedorite atât asupra clienţilor cât şi asupra dezvoltatorilor, implicit asupra pieţei materialelor de construcţii şi serviciilor de construcţii.

Nu este deloc exclus să vedem o creşterea a numărului apartamentelor noi achiziţionate "pe firmă", mai ales că la achiziţiile de clădiri se aplică taxare inversă. Tentaţia va fi mare (21%), dar atragem atenţia că nu există prânz gratis: taxarea inversă înseamnă că TVA este dedus de cumpărător, chiar daca nu este efectiv plătit (se face o compensare contabila între TVA de plata şi TVA deductibil, 4426 = 4427), iar TVA este deductibil doar dacă bunul achiziţionat este folosit pentru obţinerea de venituri taxabile. În consecinţă, pentru a evita riscul retratării TVA ca nedeductibilă (+dobânzi şi penalităţi), apartamentul trebuie închiriat cu TVA (exercitată opţiunea de taxare), la preţul pieţei.

Impozite pe clădiri

Pachetul 2 vine cu o veste bună şi mai multe veşti rele.

Vestea bună: sunt abrogate prevederile inepte introduse prin OG nr. 16/2022 cu privire la:

i Calculul valorii impozabile a imobilelor cu destinaţie de locuinţă deţinute de persoane fizice în conformitate cu valorile "de piaţă" din grila notarială. Această prevedere - aşa cum am atras atenţia atunci - pur şi simplu nu a putut fi aplicată;

ii Stabilirea doar a unui nivel minim al cotelor de impunere (nu un nivel minim şi unul maxim) pentru clădiri (minim 0,1% pentru clădiri cu destinaţie rezidenţială, minim 0,5% pentru clădirile cu destinaţie nerezidenţială). Lipsa unui prag maxim punea în pericol toate companiile din Romania, atât cele care au propriile sedii, cât şi cele care au sedii închiriate. Impozitul pe clădiri (deloc mic!) putea creşte oricât...

Veştile rele:

i Creşte valoarea impozabilă pentru clădirile cu destinaţie rezidenţială deţinute de persoane fizice prevăzute la art. 456 (2). De exemplu, valoarea impozabilă pentru o clădire cu cadre din beton armat şi instalaţii complete (apă, canal, energie electrica şi încălzire) creşte de la 1.492 lei, la 2.677 lei (+80%!), cu acelaşi procent majorându-se şi restul valorilor impozabile;

ii Cresc impozitele şi pentru terenurile amplasate în extravilanul localităţilor;

iii Se reduce semnificativ sfera de aplicare a scutirilor de impozit, atât pentru clădiri cât şi pentru terenuri;

iv Cotele de impozit, stabilite prin hotărâre a consiliilor locale, rămân între minimele şi maximele stabilite în prezent, însă creşte semnificativ (de la 50%, la 100%) procentul cu care consiliile locale pot majora cota maximă de impozit. Ne aşteptăm ca această posibilitate să fie folosită de consiliile locale în special pentru imobilele deţinute de companii şi nu pentru cele deţinute de persoanele fizice (care votează).

Tot din categoria veştilor rele considerăm că este şi renunţarea la o prevedere pe care o consideram corectă, din OG nr. 16/2022, şi anume eliminarea diferenţierii cotelor de impunere ce pot fi stabilite de consiliile locale în funcţie de proprietarul imobilului: persoana fizică sau persoană juridică. În practică, imensa majoritate a consiliilor locale, inclusiv Consiliul General al Municipiului Bucureşti au avut următoarea abordare:

Impozitele pentru persoane fizice au fost stabilite la nivelul minim sau aproape de nivelul minim, atât pentru clădirile cu destinaţie rezidenţială, cât şi pentru cele cu destinaţie nerezidenţială;

Impozitele pentru persoane juridice au fost stabilite la nivelul maxim - sau aproape de nivelul maxim permis de lege pentru ambele tipuri de folosinţă.

Spre exemplu, pentru clădirile cu destinaţie comercială, pentru care Codul fiscal prevede cote cuprinse între 0,2% şi 1,3% (posibil +50%), cotele stabilite prin HCGMB 360/20.12.2024 sunt:

- 0,2% pentru persoane fizice (minim permis de lege);

- 1,5% pentru persoane juridice (majorat maximul de 1,3%).

Consider că nu există nicio raţiune pentru astfel de diferenţe, diferenţe care distorsionează piaţa şi modelează comportamentul contribuabilului şi în niciun caz nu ajută la crearea unui level playing field. La fel - cum susţin de 20 de ani - nu văd niciun motiv pentru care baza impozabilă este calculată într-un fel pentru persoane fizice şi în alt fel pentru persoane juridice, mult mai eficient fiind să unificăm modul de calcul al acesteia, pe baza metodei aplicate la persoane fizice. Pe lângă simplificarea administrării (nu ar mai fi nevoie de evaluări periodice ale clădirilor), această soluţie are şi avantajul că impozitul pe clădiri nu ar mai fi un impozit pe investiţii, modul actual de calcul descurajând investiţiile noi în clădiri de calitate.

Din păcate, avem din nou doar creşteri de impozite, fără reformă...asta numesc eu o non-soluţie fiscală.