Licitaţiile pentru locuinţe executate silit - oportunitate de cumpărare la preţ mai mic decât în piaţă

Criza financiară şi urmările sale, care încă se resimt, au pus multe persoane în situaţia să nu îşi mai poată plăti ratele la creditele contractate de la bănci.

Dacă, în cazul împrumuturilor negarantate, băncile nu prea au opţiuni de recuperare a sumelor, în afară de a suna clienţii pentru a-i convinge să plătească sau a vinde creanţele către firme specializate în administrarea lor, pentru sume mult mai mici, care rareori depăşesc 10% din valoarea contabilă, când vine vorba despre creditele garantate cu bunuri, acestea recurg la executarea silită a respectivelor bunuri şi la urmărirea clienţilor pentru diferenţa rămasă (având în vedere că valoarea de piaţă a bunurilor a coborât substanţial, comparativ cu momentul la care au fost luate împrumuturile).

Cum multe credite luate în perioada de dinainte de izbucnirea crizei au fost destinate cumpărării sau construcţiei de locuinţe, băncile au ajuns să deţină un număr important de proprietăţi imobiliare, de la apartamente individuale la proiecte întregi.

Din dorinţa să valorifice cât mai bine aceste deţineri, instituţiile de credit organizează licitaţii pentru vânzarea lor.

Oferta disponibilă poate fi consultată atât pe site-uri de specialitate, cât şi pe paginile de Internet ale băncilor.

Aproape că nu există bancă pentru care, dacă îi introduci numele într-un motor de căutare alături de cuvântul "licitaţii", să nu găseşti adresa paginii care conţine lista de bunuri scoase la vânzare.

Mai multe instituţii de credit şi-au creat adrese de tipul "vanzari.numele băncii.ro", ca să faciliteze accesul la informaţii celor interesaţi să cumpere.

Pentru că problema unora reprezintă oportunitatea altora.

Persoane care fie doresc să îşi cumpere o locuinţă la un preţ mai mic decât cel din piaţă, fie vor să obţină un venit suplimentar din vânzarea sau închirierea unui imobil aleg să participe la licitaţiile organizate de bănci.

În urmă cu un an, Anca Bidian, directorul general al brokerului de credite Kiwi Finance, explica, pentru ziarul BURSA, că profilul clientului s-a schimbat în urma crizei financiare, firmele din domeniul în care activează ţintind oameni cu venituri peste medie, interesate să profite de preţurile reduse ale proprietăţilor imobiliare, pentru a realiza o a doua sau a treia achiziţie.

Băncile ne-au declarat că la licitaţiile lor se înscriu atât participanţi interesaţi să cumpere imobile pentru folosinţă proprie, cât şi unii care urmăresc revânzarea acestuia.

Poate participa la astfel de licitaţii orice persoană care, cel mai târziu până la data şi ora stabilite în publicaţia de vânzare, a consemnat cu titlu de cauţiune la bancă şi în contul specificat, la dispoziţia executorului, 10% din preţul de începere a licitaţiei, potrivit legislaţiei în vigoare.

În cazul necâştigării licitaţiei, cauţiunea depusă se restituie, la cerere.

Debitorul executat silit nu poate să liciteze pentru bunul de care a fost deposedat nici personal, nici prin persoane interpuse, se mai precizează în legislaţie.

Anumite bănci solicită depunerea ofertei scrise cu cinci - şapte zile înaintea datei la care are loc licitaţia sau trimiterea ofertei în plic sigilat, în atenţia executorului, arată portalul Executări.com.

Preţul de la care începe licitaţia este cel prevăzut în publicaţiile de vânzare, adjudecatarul imobilului urmând să plătească preţul imobilului în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, ţinându-se seama de cauţiunea depusă în contul preţului, potrivit aceleiaşi surse.

În cazul în care adjudecatarul nu plăteşte preţul în termenul prevăzut, imobilul urmează să fie scos din nou la vânzare în contul adjudecatarului, care va fi obligat să achite cheltuielile aferente noii licitaţii, precum şi eventuala diferenţă de preţ.

Un exemplar al actului de adjudecare trebuie predat adjudecatarului, pentru a-i servi drept titlu de proprietate şi pentru a fi înscris în cartea funciară, conform Executări.com, care mai precizează că proprietatea imobilului se transmite de la debitor la adjudecatar prin actul de adjudecare, de la data intabulării imobilul rămânând liber de orice ipoteci sau alte sarcini.

Publicul larg manifestă "o oarecare reticenţă" faţă de achiziţia de bunuri executate silit, arată reprezentanţii băncilor, precizând, însă, că interesul este în creştere, anul trecut fiind cel mai bun, din punct de vedere al vânzărilor realizate, iar aşteptările pentru 2014 sunt de creştere.

Astfel de tranzacţii prezintă anumite riscuri pentru cumpărători, mai ales în ceea ce priveşte evacuarea foştilor proprietari, care trebuie făcută de cei noi, împreună cu autorităţile, explică Elena Puică, directorul comercial al Executări.com. Domnia sa recomandă persoanelor interesate să participe la licitaţiile băncilor să se intereseze care este situaţia juridică a imobilului dorit.

La rândul lor, băncile ne-au precizat că legea permite formularea de contestaţii la executările silite pe tot parcursul derulării acestora, însă cazurile când contestatarii au câştig de cauză sunt rare.

Ca să evite eventualele probleme pentru cumpărători şi să crească, astfel, atractivitatea ofertelor prezentate, băncile recurg la achiziţia locuinţelor executate silit prin companii imobiliare pe care le controlează şi vânzarea lor ulterioară la licitaţii, arată Elena Puică.

Preţurile acestor locuinţe sunt, în medie, cu 25% mai mici decât cele din piaţă, însă reducerile pot să fie şi mai substanţiale, conform băncilor.

În cazul bunurilor care nu au fost vândute în cadrul a două licitaţii, cea de a treia încercare are un preţ de pornire care este jumătate din cel evaluat iniţial, potrivit Elenei Puică.

Cele mai căutate locuinţe sunt apartamentele cu două sau trei camere, datorită faptului că pot fi cel mai uşor valorificate ulterior, ne-au declarat reprezentanţii instituţiilor de credit.

Băncile oferă celor interesaţi să cumpere bunuri executate silit posibilitea să ia împrumuturi pentru finanţarea tranzacţiei.

Fluxul de analiză şi aprobare a unui astfel de credit poate fi identic cu cel aferent unui credit standard de achiziţie de locuinţă sau mai complex, în funcţie de fiecare instituţie financiară în parte.

Nu doar licitaţiile organizate de bănci oferă oportunităţi de achiziţii la preţuri mai mici decât în piaţă, ci şi cele desfăşurate de lichidatorii judiciari sau de Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF).

La licitaţiile organizate de lichiditatori poate participa orice persoană care, cel mai târziu până la data şi ora stabilite în publicaţia de vânzare, a consemnat cu titlu de cauţiune la bancă şi în contul specificat, la dispoziţia lichidatorului, suma solicitată, potrivit Executări.com.

De asemenea, participanţii trebuie să cumpere caietul de sarcini de la lichidator şi să achite taxa de participare.

În cazul necâştigării licitaţiei, cauţiunea depusă se restituie, la cerere.

Publicaţiile de vânzare pot conţine informaţii legate de repetarea licitaţiei, în cazul neadjudecării la prezentul termen. În aceste cazuri, publicaţia de vânzare nu se reînnoieşte, iar reluarea licitaţiei ei se face în zilele şi la orele anunţate.

Intenţia de participare la licitaţie se anunţă lichidatorului, în scris, cu două - cinci zile înainte de ţinerea licitaţiei.

Valoarea taxei de participare la licitaţie se stabileşte de către lichidator, iar suma nu se restituie, de principiu, arată Executări.com.

Garanţia de participare la licitaţie se stabileşte ca procent din valoarea bunului sau suma fixă, se restituie participanţilor care nu au câştigat licitatia, dar nu şi celui care a adjudecat bunul, în acest caz garanţia reprezentând un avans din valoarea bunului.

Valoarea caietului de sarcini se stabileşte de lichidator şi nu se restituie. Documentul conţine toate informaţiile legate de bunurile scoase la licitaţie.

Cei interesaţi să participe la licitaţiile ANAF trebuie să depună cu cel puţin o zi înainte de data licitaţiei oferta de cumpărare; dovada plăţii taxei de participare sau a constituirii garanţiei sub forma scrisorii de garanţie bancară; împuternicirea persoanei care îl reprezintă pe ofertant; copie de pe certificatul unic de înregistrare eliberat de oficiul registrului comerţului, pentru persoanele juridice de naţionalitate română, actul de înmatriculare tradus în limba română, pentru persoanele juridice străine, copie de pe actul de identitate pentru persoanele fizice române, respectiv copie de pe paşaport, pentru persoanele fizice străine; precum şi dovada, emisă de organele fiscale, că nu au obligaţii fiscale restante faţă de acestea.

Preţul de pornire a licitaţiei este preţul de evaluare pentru prima licitaţie, diminuat cu 25% pentru a doua licitaţie şi cu 50% pentru a treia licitaţie, conform Executări.com.

Adjudecarea se face în favoarea participantului care a oferit cel mai mare preţ, dar nu mai puţin decât preţul de pornire. În cazul prezentării unui singur ofertant la licitaţie, comisia poate să îl declare adjudecatar dacă acesta oferă cel puţin preţul de pornire a licitaţiei.

Taxa de participare reprezintă 10% din preţul de pornire a licitaţiei şi se plăteşte în lei la unitatea teritorială a Trezoreriei Statului. În termen de 5 zile de la data întocmirii procesului-verbal de licitaţie, organul fiscal va restitui taxa de participare participanţilor care au depus oferte de cumpărare şi care nu au fost declaraţi adjudecatari, iar în cazul adjudecării, taxa se reţine în contul preţului. Taxa de participare nu se restituie ofertanţilor care nu s-au prezentat la licitaţie, celui care a refuzat încheierea procesului-verbal de adjudecare, precum şi adjudecatarului care nu a plătit preţul.

După adjudecarea bunului adjudecatarul este obligat să plătească preţul, diminuat cu contravaloarea taxei de participare, în lei, în numerar la o unitate a Trezoreriei Statului sau prin decontare bancară, în cel mult cinci zile de la data adjudecării.

Dacă adjudecatarul nu plăteşte preţul, este obligat să plătească cheltuielile prilejuite de noua licitaţie şi, în cazul în care preţul obţinut la noua licitaţie este mai mic, diferenţa de preţ.

În cazul vânzării la licitaţie a bunurilor imobile, cumpărătorii pot solicita plata preţului în rate, în cel mult 12 rate lunare, cu un avans de minimum 50% din preţul de adjudecare a bunului imobil şi cu plata unei dobânzi sau majorări de întârziere, după caz, stabilite conform prezentului cod. Organul de executare va stabili condiţiile şi termenele de plată a preţului în rate.

Cumpărătorul nu va putea înstrăina bunul imobil decât după plata preţului în întregime şi a dobânzii sau majorării de întârziere stabilite.

Suma reprezentând dobânda sau majorarea de întârziere, după caz, nu stinge creanţele fiscale pentru care s-a început executarea silită şi constituie venit al bugetului corespunzător creanţei principale.