La nivel mondial, pentru următorii trei ani, sunt disponibili pentru investiţii pe pieţele imobiliare 376 miliarde $ prin care s-ar putea acoperi deficitul de refinanţare a creditelor ajunse la maturitate pe segmentul proprietăţilor comerciale, deficit ce totalizează la nivel mondial 245 miliarde $ (pentru anii 2011-2013), estimează DTZ Research.
Europa are cea mai mare expunere, cumulând 51% din deficit ($ 126mld), urmată de Asia Pacific cu 29% ($ 70 mld) şi SUA cu 20% ($ 49mld).
Decalajul este calculat ca diferenţă dintre soldul împrumuturilor garantate cu proprietăţi comerciale care vor ajunge la maturitate şi fondurile disponibile pentru refinanţarea acestora.
La nivel de state cel mai mare decalaj în cifre absolute îl înregistrează Japonia ($ 70 mld), urmată de Marea Britanie ($ 54mld), SUA ($ 49mld) şi Spania ($ 33 mld), în timp ce pieţe precum Germania şi Franţa, au valori absolute ale deficitului de finanţare mai mici de $ 10 mld.
Relativ la dimensiunea pieţelor lor, multe ţări europene mai mici au decalaje semnificative de finanţare, în special Irlanda. În această ţară deficitul de refinanţare este echivalent cu 16% din valoarea stocului investit, raportul fiind de 10% în Ungaria şi 6% în Spania şi UK.
Un factor suplimentar care influenţează deficitul de refinanţare este că proprietăţile secundare se confruntă cu un risc de refinanţare probabil mult mai mare decât proprietăţile de tip prime. Pe baza datelor limitate, randamentele (yield-urile) activelor secundare s-au accentuat mai mult în raport cu activele de tip prime. Având în vedere aversiunea actuală faţă de risc, investitorii şi creditorii vizează proprietăţi prime, cererea pentru active secundare rămânând foarte scăzută. Ca urmare, valorile activelor secundare nu s-au recuperat în acelaşi ritm cu cele prime, lăsând aceste active mai expuse. Un alt risc pe care îl prezintă astfel de proprietăţi este acela al unor eventuale tulburări ale fluxului de numerar. Acest fenomen ar putea constitui o ameninţare dublă pentru garanţiile colaterale de calitate inferioară şi pentru creditele asociate acestora.
" În SUA, scadenţele împrumuturilor sunt în medie de 10 de ani, ceea ce a lăsat piaţa americană relativ izolată faţă de scăderea valorilor de capital din ultimii ani. În contrast, scadenţele împrumuturilor în Europa şi Japonia sunt în medie de cinci şi respectiv de trei ani,. Prin urmare, aceste pieţe s-au dovedit a fi mult mai expuse la scăderile recente ale valorilor. În plus, amortizarea programată şi ratele fixe oferă SUA un avantaj semnificativ în confruntarea cu deficitul de finanţare. ", a declarat Nigel Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy at DTZ.
În prezent la nivel mondial $ 376 mld sunt disponibili pentru investiţii pe pieţele imobiliare comerciale în următorii trei ani. Această sumă este mai mult decât 1,5 din valoarea totală estimată a decalajelor de refinanţare a creditelor. Cu toate acestea, o serie de obstacole împiedică o compensare directă şi pe termen scurt între deficitul de finanţare a datoriei şi capitalul disponibil. De exemplu, mulţi investitori nu au capacitatea de a cumpăra credite. În plus, împrumuturile nu au fost prezentate la un preţ suficient de atractiv pentru a atinge randamentele cerute de investitori.
"Problema cu care se confruntă segmentul investiţiilor imobiliare din România este lichiditatea scăzută. Într-o piaţă în care s-a atins cu dificultate cifra de euro250 mil. tranzacţii, convertirea în numerar a garanţiilor imobiliare ale împrumuturilor care au ajuns la maturitate nu ar face decât să adâncească deficitul de refinanţare, respectiv diferenţa dintre valoarea imprumurilor şi valoarea aseturilor care le garantează, accentuând presiunea asupra valorii de piaţă a celor din urmă.
Dacă 2009 a fost un an al contabilizării expunerii băncilor pe segmentul imobiliar, când acestea au făcut o situaţie a împrumuturilor, au constituit provizioane şi au amânat termenele de rambursare, respectiv au transferat parte din credite unor filiale din jurisdicţii cu o politică de provizionare mai permisivă, anul acesta băncile au recurs la măsuri mai ferme şi mai drastice, lichidând proprietăţi. Câteva dintre exemplele cele mai elocvente sunt Tiago Oradea, terenul din Buftea al Raiffeisen Bank şi City Mall, în curs de lichidare.
Atitudinea instituţiilor de credit faţă de împrumuturile ajunse la maturitate diferă semnificativ şi în funcţie de performanţă garanţiilor, cele mai expuse fiind proprietăţile secundare care, pe lângă devalorizare, întâmpina dificultăţi şi în fluxul de numerar. Se regăsesc aici centrele comerciale secundare, care nu sunt ancorate de retaileri puternici sau clădirile de birouri care, datorită locaţiei descentralizate sau a calităţii finisajelor şi a dotărilor tehnice nu au atins un grad satisfăcător de închiriere. Cred că în 2011 vor continua lichidările, cu precădere în această categorie.", a declarat Cristian Ustinescu, Investments Director, DTZ Echinox.
