Colliers transmite că piaţa birourilor din Bucureşti a înregistrat în 2025 primul an din ultimele peste două decenii fără livrări de proiecte noi, cererea totală de închiriere fiind redusă cu aproximativ 25% faţă de anul precedent, până la circa 250.000 de metri pătraţi, în timp ce cererea nouă s-a situat la aproape 90.000 de metri pătraţi, potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei.
Deşi activitatea de leasing a încetinit, piaţa a continuat să se ajusteze. Rata de neocupare a coborât la 11,75% la finalul lui 2025, cel mai redus nivel din ultimii peste cinci ani, comparativ cu aproximativ 13% în 2024. În acelaşi timp, chiriile medii solicitate au crescut cu aproximativ 3%, depăşind uşor pragul de 15 euro pe metru pătrat, arată documentul.
Potrivit Colliers, evoluţia confirmă faptul că principala provocare a pieţei nu este lipsa spaţiilor în ansamblu, ci deficitul de clădiri moderne, bine amplasate şi conectate la infrastructura de transport a oraşului.
„Nu vorbim despre o lipsă generală de spaţii, ci despre un deficit tot mai clar de clădiri de calitate, în zone bine conectate şi cu specificaţii adaptate cerinţelor actuale. Această polarizare explică de ce, în unele subpieţe, asistăm simultan la scăderea cererii şi la presiuni de creştere a chiriilor”, explică Victor Coşconel, Partner Head of Leasing Office & Industrial Agencies la Colliers.
În 2025, suprafaţa de birouri ocupată efectiv a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătraţi, unul dintre cele mai reduse niveluri ale absorbţiei nete din ultimele două decenii. O mare parte din spaţiile disponibile se regăsesc însă în clădiri mai vechi sau slab poziţionate, care rămân dificil de închiriat, transmite comunicatul.
În aceste condiţii, stocul actual de spaţii disponibile ar putea fi absorbit în aproximativ patru ani, dacă ritmul recent se menţine - un orizont semnificativ mai scurt decât în multe capitale europene, inclusiv Budapesta sau Varşovia, unde perioada depăşeşte adesea zece ani.
Chiar dacă cererea totală a fost mai redusă, 2025 a adus şi tranzacţii relevante, care confirmă interesul pentru proiectele de calitate. Cea mai importantă a fost extinderea Adobe în proiectul U-Center, cu peste 13.000 de metri pătraţi, împreună cu tranzacţia iniţială de 17.000 de metri pătraţi, semnată în urmă cu doi ani, notează Colliers.
Din perspectiva sectoarelor, serviciile financiare au generat 23% din cererea totală de leasing, urmate de IT&C (20%) - sector care a înregistrat o revenire în a doua parte a anului - şi de serviciile profesionale (17%). Chiar şi aşa, ponderea IT&C rămâne sub nivelurile pre-pandemie, când ajungea frecvent la 40-50% din cererea totală, semn că piaţa traversează o ajustare structurală, nu doar un ciclu temporar, se arată în comunicat.
Dimensiunea medie a unei tranzacţii a scăzut la aproximativ 1.400 de metri pătraţi, cu circa 11% sub media ultimului deceniu, ceea ce indică o abordare mai prudentă a companiilor în privinţa spaţiilor de birouri. Pe termen mediu, această tendinţă ar putea influenţa atât modul de proiectare al noilor clădiri, cât şi strategiile proprietarilor, care ar putea miza pe o diversificare mai mare a bazei de chiriaşi.
Deşi rata medie de neocupare rămâne la două cifre, diferenţele între zone şi clădiri sunt tot mai vizibile. În CBD, zona Centrală şi Floreasca-Barbu Văcărescu, spaţiile moderne şi bine poziţionate înregistrează niveluri de neocupare apropiate de minimele pre-pandemie, ceea ce le oferă proprietarilor o putere mai mare de negociere.
Colliers precizează că, în acest context, chiriile sunt sub presiune de creştere. Proiectele aflate în dezvoltare testează deja niveluri de peste 22 de euro pe metru pătrat, iar validarea acestor valori prin tranzacţii ar putea susţine o majorare graduală a chiriilor în anii următori, în special în zonele bine conectate.
După „anul zero” din 2025, livrările de birouri vor reveni treptat, dar la un nivel redus: circa 50.000 mp în 2026 şi sub 100.000 mp în 2027, mult sub media anuală de 150.000 mp dinainte de pandemie. Un ritm similar celui din anii de creştere ar putea fi atins abia în 2028, menţionează comunicatul.
În acelaşi timp, tot mai multe companii cer prezenţa angajaţilor la birou cel puţin trei zile pe săptămână, tendinţă care, alături de reluarea negocierilor de leasing în a doua parte din 2025, ar putea susţine o creştere graduală a cererii în 2026, în absenţa unor şocuri economice majore.
„Piaţa birourilor din Bucureşti rămâne sub nivelul altor capitale europene, cu un stoc de aproximativ 3,4 milioane de metri pătraţi, adică circa 1.500 de metri pătraţi la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Pe termen lung, fundamentele sunt solide, iar lipsa spaţiilor moderne va continua să susţină interesul pentru proiectele de calitate”, concluzionează Victor Coşconel.
