Real estate 2026 - capitalul românesc ţine piaţa în picioare

Afacerile din domeniul imobiliar nu mai sunt simple tranzacţii, ci economie reală, infrastructură, productivitate, energie, talent, consum şi, mai nou, inteligenţă artificială, susţin reprezentanţii CBRE. Potrivit raportului lansat luna trecută de compania de consultanţă imobiliară, piaţa de real estate din ţara noastră a intrat în anul 2026 cu o încredere mai mare din partea investitorilor români, care au devenit "factor esenţial în susţinerea lichidităţii şi stabilităţii pieţei", cu strategii orientate spre sustenabilitatea veniturilor şi perspectivele pe termen lung, dar şi cu o lume în care incertitudinea geopolitică şi fiscală apasă pe ritmul de creştere.

Răzvan Iorgu, Managing Director, CBRE România, a afirmat: "Noi facem corporate; este atât de pasionant pentru noi, pentru că nu este un business care reprezintă doar o tranzacţie. Este un business în care, atunci când vorbim de office, vorbim de design de spaţiu de birou, vorbim de modalităţi de a duce oamenii în clădiri, de a ţine spaţiile active; vorbim de industrial, în care ne luptăm cu ţările din jur să aducem companii de producţie în România, ceea ce înseamnă o bătălie pentru mai multe joburi, pentru un Produs Intern Brut mai mare; vorbim de property management, unde vrem să ţinem clădirile vii, nu doar funcţionale".

Domnia sa a precizat că, în esenţă, 2026 e anul în care nu mai ajunge să ai spaţiu, ci e necesar să ai spaţiu bun, eficient, atractiv, iar în spate să ai operaţionalul care ţine totul în picioare în fiecare zi. Iar pe lângă acestea e nevoie şi de un brand puternic, ca argument de forţă în negocierea încrederii. În acest punct, Răzvan Iorgu a menţionat că firma "CBRE este cea mai mare companie de real estate din lume; avem 130.000 de angajaţi şi venituri de peste 36 miliarde de dolari în 2024" şi a adăugat că filiala din România nu se ocupă doar de consultanţă în domeniul imobiliar şi legal, ci şi de servicii integrate, inclusiv prin "CBRE GWS - despre care se ştie că face servicii de facility management, dar nu este complet adevărat, pentru că face mult mai multe, cum ar fi servicii de project management, general contractor etc. - ceea ce a dus la o cifră de afaceri de peste 35 milioane de euro la finalul lui 2024, cu un trend ascendent pentru anii 2025 şi 2026".

Provocările pentru real-estate-ul global în 2026

Cu toate acestea, există şi provocări, iar Tasos Vezyridis, Head of Research, UK&I and CE în cadrul companiei CBRE, le-a enumerat pe cele care pot răsturna orice plan de afaceri: contextul economic, contextul geopolitic, taxele comerciale ca instrument de presiune şi Ucraina ca sursă de incertitudine persistentă. De aceea, companiile din real estate au devenit prudente, iar prudenţa se vede în spaţii, bugete şi decizii.

Tasos Vezyridis a precizat: "Companiile de pe glob îşi reduc cheltuielile de capital şi planurile de expansiune, concentrându-se mai mult pe productivitate şi strategii eficiente decât pe expansiune pură. Asta va duce la o creştere lentă şi, de aceea, estimăm un alt an de creştere slabă în 2026, o creştere sub media pe termen lung, uşor mai mică faţă de anul precedent. Vestea bună este că, deşi creşterea va fi lentă, va fi totuşi o creştere. Ne aşteptăm ca inflaţia să scadă în Europa, ceea ce va stimula venitul disponibil; ne aşteptăm ca ratele dobânzilor să se stabilizeze. Nu ne mai aşteptăm la tăieri de dobândă de la Banca Centrală Europeană, dar, per ansamblu, va exista o stabilizare care va ajuta venitul disponibil, va ajuta consumatorul şi va susţine creşterea. Vreau să subliniez acest punct: creştere lentă, dar totuşi creştere. În mediul actual trebuie să planificăm, fiindcă este foarte incert. De aceea avem nevoie de scenarii. În CBRE, pe lângă cazul nostru de bază (unde presupunem că taxele rămân la nivelul actual), avem un scenariu negativ, în care taxele cresc, ceea ce înseamnă o creştere mai mică şi o inflaţie mai mare, şi un scenariu pozitiv, în care taxele scad, ducând la o creştere mai mare. Deci acesta este mediul: incertitudine, creştere lentă şi scenarii. (...) Să ne uităm la sentiment. Indicatorii de sentiment ne pot ajuta să prezicem ce se va întâmpla pe piaţă. Vestea bună este că sentimentul este acum pozitiv. A fost pozitiv la începutul anului trecut, apoi a scăzut din cauza discuţiilor despre taxe şi a volatilităţii, dar a crescut din nou. Sondajul nostru privind sentimentul investitorilor confirmă acest lucru: investitorii ne spun că se aşteaptă la acelaşi nivel sau la unul mai ridicat de activitate tranzacţională în Europa. Deci, un sentiment general pozitiv, care va susţine o recuperare graduală a pieţei de investiţii în Europa. Vreau să subliniez termenul "graduală"; nu ne aşteptăm la o recuperare bruscă. Estimăm o creştere a volumelor în acest an de aproximativ 15% şi o creştere de sub 10% în 2026. Recuperarea este susţinută şi de piaţa de creditare; vedem marjele scăzând, deci există un mediu competitiv".

Cu alte cuvinte, e nevoie de scenarii, disciplină şi intrări calculate, pentru că "gradual" nu înseamnă "nu se întâmplă", ci "se întâmplă fără artificii", potrivit lui Tasos Vezyridis.

Randamentele rămân în continuare bune pentru investitorii din real estate

Domnia sa a mai spus că, în ceea ce priveşte strategiile, investitorii vizează în principal "core plus" (n.red. - bază, nucleu mai mare) şi "value add" (n.red. - valoare adăugată), dar începem să vedem o mică creştere a interesului şi pentru strategiile "core".

"Cele mai atractive sectoare rămân cel rezidenţial, urmat de logistică. Însă vedem interes şi pentru birouri. În sondajul nostru, mai mulţi investitori în acest an sunt dispuşi să ofere peste preţul cerut pentru birouri comparativ cu anul trecut, deci birourile revin în forţă. Ca pieţe, pentru prima dată în mulţi ani, Spania este piaţa numărul unu vizată. Alte pieţe care au câştigat teren sunt Olanda şi Italia, iar Polonia este pe locul trei, ceea ce este un vot de încredere pentru regiunea CEE. Vedem un impuls în sudul Europei, dar şi în Polonia. Evident, dacă va exista o rezoluţie în războiul din Ucraina, regiunea CEE va juca un rol important în reconstrucţie. UK rămâne, de asemenea, o piaţă importantă. Referitor la randamente, vestea bună este că, în medie, în Europa, pentru majoritatea sectoarelor, randamentele aşteptate sunt peste cele cerute. Suntem supracompensaţi pentru riscul asumat.

Două puncte aici: randamentele în acest ciclu vor fi generate de chirii şi venituri; nu ne aşteptăm la o compresie a yield-urilor. Şi, deşi media este pozitivă, selecţia atentă a activelor şi a pieţelor ("stock picking") rămâne foarte importantă, deoarece nu toate pieţele sunt deasupra liniei roşii. În sectorul de birouri vedem o revenire la birou; oamenii se întorc, chiar şi în UK. Creşterea locurilor de muncă în anumite pieţe este susţinută şi de AI. În Londra şi Paris, oferta de spaţii premium este limitată, ceea ce susţine creşterea chiriilor. În logistică, ne aşteptăm ca ocuparea spaţiilor să se normalizeze, chiriaşii mutându-se din unităţi vechi în unităţi noi, mai prietenoase cu mediul. Nu ne aşteptăm la o creştere a chiriilor de două cifre, ca în anii trecuţi. Rezidenţialul este cel mai vizat sector din cauza dezechilibrului dintre cerere şi ofertă, dar trebuie să fim atenţi la accesibilitatea preţurilor şi la reglementări", a afirmat Tasos Vezyridis.

Dezvoltarea infrastructurii de transport, un nou imbold pentru sectorul real-estate din România

În ceea ce priveşte piaţa real estate din ţara noastră, Laura Dumea-Bencze, Head of Research & Director Investment Properties, CBRE România, a arătat că, deşi 2025 a arătat "temperat" în volum, dar activ în număr de tranzacţii, diferenţa dintre percepţie şi fapt e exact locul în care apar oportunităţile.

"Pe partea de investment şi tranzacţii de vânzări de clădiri, anul trecut nu a fost un an fantastic. Piaţa a fost activă ca număr, dar nu au fost tranzacţii mari şi foarte mari. Volumul total, chiar dacă pare în scădere, nu reflectă pe deplin activitatea reală. Activitatea a însemnat multe tranzacţii în zona de retail, unde vorbim despre tranzacţii între 2 milioane şi 50 milioane de euro. Pe office am avut, de asemenea, activitate: tranzacţionarea clădirii Courtyard, dar şi clădiri care au nevoie de refurbishment în Floreasca şi Victoriei. Deci interesul a existat. În ceea ce priveşte sectorul industrial şi logistică, vestea cea mai bună a anului trecut este legată de infrastructură şi autostrăzi. La final de noiembrie aveam 1.350 de kilometri de autostradă; între timp s-au mai livrat kilometri şi continuă să se livreze. Ne îndreptăm spre peste 2.000 de kilometri de autostradă operaţionali în România până în 2029. Această schimbare a infrastructurii are un impact real. Intrarea în Schengen, modificările de infrastructură şi cererea internă au dus la un volum crescut de tranzacţionare: peste 1,1 milioane de metri pătraţi tranzacţionaţi anul trecut, o creştere de 130% faţă de 2019. În ciclurile anterioare aveam cam jumătate de milion de metri pătraţi, acum ne-am îndreptat spre un milion; întrebarea este dacă în următorii cinci ani vom dubla din nou volumul spre 1,5 milioane de metri pătraţi anual. La cum arată 2025 şi 2026, pare că da", susţine Laura Dumea-Bencze.

Potrivit domniei sale, ceea ce va domina anul curent va fi cererea, cu o creştere în domeniul spaţiilor industriale şi logistice. Iar datele prezentate de Laura Dumea-Bencze sunt elocvente: "Prognozele pentru 2026 indică livrări de 400.000-450.000 de metri pătraţi la o cerere de peste un milion, deci rata de neocupare se va stabiliza. Cererea vine în primul rând din România pentru spaţiile mici şi medii (distribuţie, curierat, producţie mică). Tranzacţiile mari vin de la companii europene; încă aşteptăm efectele "near-shoring-ului", dar momentan ne bazăm pe companiile europene. Tranzacţia medie a ajuns la 7.000 de metri pătraţi. În regiune, tranzacţiile XXL (peste 50.000 de metri pătraţi) au o pondere de 40%, în timp ce în România sunt la 20%, deci mai este loc de creştere aici. Cererea a venit mult din logistică, dar estimăm că în 2026 componenta de producţie va creşte. Tot ce pleacă din hale ajunge în malluri. Piaţa de retail a fost activă, cu 187.000 de metri pătraţi livraţi în 2025 (plus 10% faţă de 2024). Am avut centre comerciale şi retail park-uri; prin livrarea Moldova Mall lucrurile s-au balansat. Pentru 2026 avem 120.000 de metri pătraţi în construcţie şi alţi 120.000 în faze de dezvoltare. Vedem multe retail park-uri în oraşe mici sau zone rurale. De exemplu, un locuitor din Moineşti trebuia să meargă o oră până la Bacău pentru rechizite; acum dezvoltatorii au văzut cererea în aceste zone urbane mici. Am ajuns la un stoc total de 4,8 milioane de metri pătraţi în România, un sfert fiind în Bucureşti. Deşi s-a construit mult, România este în continuare la coada listei în regiune la densitatea de spaţiu comercial la mia de locuitori. Acum 10 ani aveam 130 de metri pătraţi la mia de locuitori, acum suntem la 260 de metri pătraţi; Polonia, între timp, a dublat şi ea, deci încă mai avem loc de creştere".

Retailul, motor de creştere al pieţei real-estate

Reprezentanţii CBRE au menţionat că, într-un asemenea context, 2026 este un an în care stăpânirea lanţurilor de aprovizionare, extinderea e-commerce şi consolidarea distribuţiei vor ţine ridicată piaţa real estate, dar au precizat că o parte semnificativă din tranzacţii înseamnă relocări şi modernizări către facilităţi mai bune, mai eficiente, nu doar extinderi brute.

Specialiştii companiei mai susţin că, în zona de retail industrial, dezvoltarea inteligenţei artificiale şi necesitatea construirii centrelor de date, precum şi consumul de energie ridicat pentru acestea, care va pune presiune pe reţelele electrice, reprezintă oportunităţi pentru întregul ecosistem de real estate din ţara noastră.

Răzvan Iorgu a formulat direct această tranziţie: "Intrăm într-o nouă eră dominată de inteligenţa artificială şi dezvoltarea accelerată a centrelor de date la nivel global, cu implicaţii majore în consumul de energie. Ecosistemul conex care se conturează, de la infrastructură şi logistică la producţie şi distribuţie de energie, va genera noi oportunităţi economice pentru sectorul industrial din România, care nu mai înseamnă doar hale; înseamnă energie, reţele, locaţii, teren, conectivitate, oameni şi capacitatea ţării de a transforma un val tehnologic într-un avantaj competitiv".

Retailul, pe de altă parte, va rămâne motorul tranzacţiilor, afirmă experţii CBRE, mai ales că ţara noastră are încă densitate sub medie, iar asta alimentează expansiunea, mai ales în formate de proximitate. Raportul prezentat recent notează un stoc modern care "se apropie de 4,77 milioane de metri pătraţi" şi subliniază potenţialul de creştere structural, care ţine interesul dezvoltatorilor şi retailerilor. Interesant este cum se construieşte: în 2025, centrele comerciale au reprezentat aproximativ două treimi din livrările noi, venite exclusiv din extinderi şi renovări ale proiectelor existente, în timp ce retail park-urile şi galeriile comerciale au continuat să crească în oraşe mici şi mijlocii, unde cererea există, iar formatul mare de tip mall e mai greu de susţinut.

Carmen Ravon, Head of Retail CEE & România, CBRE, a precizat: "Numărul record de tranzacţii în 2025 (850 de tranzacţii în total, lease-uri noi şi extensii, din care 320 pentru minimum 5 ani şi 530 sub 5 ani) arată interesul retailerilor. Într-un climat economic mai prudent, decizia retailerilor de a continua investiţiile reprezintă un semnal clar de maturitate şi de încredere în potenţialul pe termen lung al României".

În ceea ce priveşte spaţiile office (birouri), Capitala a cunoscut anul trecut o cerere relativ rezistentă, dar livrări zero şi scădere de disponibilitate în zonele bune. Raportul CBRE punctează limpede: 2025 a fost "primul an cu zero livrări noi", iar activitatea totală de închiriere a atins "280.000 de metri pătraţi", în scădere cu 27% faţă de anul precedent, însă mai degrabă pe fondul "volumelor reduse de dezvoltare" şi al "disponibilităţii centrale limitate", nu pentru că cererea s-ar fi evaporat. Cererea netă are "o bază stabilă", la "166.000 de metri pătraţi", împinsă de noi contracte, relocări şi extinderi, cu sectoare precum financiar, IT, producţie şi energie.

Legat de gradul de neocupare, raportul citat menţionează că, în zonele centrale, s-a ajuns la "aproximativ 4%", în timp ce rata la nivelul Capitalei a fost "11,1%" la final de an, cu probabilitate de continuare a scăderii şi potenţial de a ajunge la o "valoare cu o singură cifră" pe ansamblu, dacă cererea rămâne similară şi oferta liberă creşte limitat.

Noi clădiri în 2026

În acest context, Tudor Ionescu, Head of Leasing Office, CBRE România, a legat direct lipsa livrărilor de comprimarea neocupării şi de încrederea dezvoltatorilor: "Primul an fără livrări de birouri moderne în Bucureşti a condus la scăderea ratei de neocupare sub 5% atât în locaţiile centrale, cât şi în Floreasca-Barbu Văcărescu. Cererea constantă pe care noi o avem pentru clădiri de calitate, bine poziţionate şi cu acces facil la metrou a consolidat încrederea dezvoltatorilor, iar în acest moment se construiesc peste 200.000 de metri pătraţi de birouri în Bucureşti". Cu alte cuvinte, potrivit reprezentantului CBRE, trenul livrărilor porneşte din nou, dar până când noul stoc intră efectiv în piaţă, spaţiul bun rămâne rar şi scump.

Iar aici intră în scenă subiectul pe care mulţi îl tratează ca anexă, deşi e, în practică, o a doua chirie: costul de operare, service charge-ul. Valeriu Toma, Head of Property Management la CBRE România, a precizat: "50% din service charge este reprezentat de taxe, de impozite sau de alte contribuţii reglementate de stat, dar, dacă ne uităm la clădirile industriale, procentul ăsta se duce undeva spre 60%. În componenţa service charge intră property tax, adică impozitul pe proprietate, a cărui cotă a crescut de la 30-33% la aproape 40%; mai intră şi salariul mediu, care, în ultimii ani, a beneficiat de cinci majorări. În aceste condiţii, din cei 4 euro pentru service charge aduşi, 2 euro sunt contribuţii reglementate de stat. Asta schimbă discuţia despre eficienţă: când jumătate din cost este dat şi nu-l controlezi, diferenţa dintre o clădire competitivă şi una împinsă în afara jocului o face managementul profesionist al procentelor rămase, tehnologia şi modul în care creezi experienţă, nu doar funcţiune".

El a mai menţionat că, în 2026, în privinţa sistemelor hibride, se observă că mallurile au început să concureze clădirile office. Valeriu Toma a precizat: "Din administrarea centrelor comerciale, am sesizat că, în intervalul orar 9-11, un interval care istoric era extrem de liniştit, astăzi centrele comerciale înregistrează trafic mai mare pe internet decât în perioada de pandemie. Asta înseamnă că, în sistemul hibrid de lucru, oamenii se duc şi muncesc din centrele comerciale. Ce reclamă practic constatarea asta? Faptul că ai nevoie de un property manager care să schimbe modelul de operare al clădirii de birou, pentru că nu mai e despre program, este despre alegeri şi despre experienţă, ceea ce trebuie să ducă la o suplimentare a eficienţei operaţionale a clădirilor de birouri".

Domnul Toma a mai arătat că este nevoie ca în anul în curs să fie adoptată cât mai rapid tehnologia în administrarea clădirilor, deoarece aproximativ 35% din activitatea unui property manager într-o clădire, indiferent de natura clădirii, are legătură cu activităţile şi procesele repetitive.

În ceea ce priveşte investiţiile în real estate, specialiştii CBRE afirmă că 2026 va fi anul redresării, în condiţiile în care anul trecut volumul investiţiilor s-a ridicat la aproape 535 milioane de euro, mult sub media anuală pe cinci ani, iar piaţa a fost dominată de strategii bazate pe venit, pe active defensive şi fluxuri de numerar stabile.

Diferenţa majoră este dată de rolul capitalului local, care a reprezentat "31% din volumul total anual al investiţiilor", ceea ce confirmă pivotarea spre un model mai rezilient, în care nu aştepţi mereu validarea din afară ca să mişti piaţa.

Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties, CBRE România, pune exact această miză în centrul redresării: "În această perioadă de tranziţie, rolul capitalului românesc este deosebit de important, pentru că el aduce stabilitate şi continuitate. Privind înainte, vedem două motoare clare ale redresării: pe de o parte, scăderea ratelor de dobândă; pe de altă parte, dezvoltarea surselor locale de capital".

El a mai menţionat că anul trecut au fost tranzacţionate peste 136 de hectare de terenuri construibile, ceea ce reprezintă o creştere de 41% faţă de 2024, iar din totalul tranzacţiilor 55% sunt în zona Bucureşti-Ilfov şi 45% în restul ţării, într-o piaţă caracterizată de "achiziţii bine informate şi strategii foarte bine documentate".

Dacă ar fi să comprimăm totul într-o singură concluzie, ea ar suna aşa: piaţa real estate din ţara noastră a intrat în 2026 cu cerere puternică în zona industrial-logistică (un milion de metri pătraţi închiriaţi în 2025 şi un T4 care a explodat), cu retailul rămas motorul tranzacţiilor şi cu potenţial structural de creştere, cu o cerere în creştere pentru spaţiile office, cu noi spaţii care vor fi livrate în cursul acestui an, cu o realitate fiscal-operaţională care urcă service charge-ul şi mută competiţia în zona de eficienţă, tehnologie şi management, şi cu o piaţă investiţională care încă se recuperează în volum, dar care îşi construieşte stabilitatea prin capital local şi printr-un apetit tot mai clar pentru venituri sustenabile.