Investiţii hoteliere majore în Japonia

În vreme ce Barometrul European al Cazărilor din 2025 a semnalat o stagnare în regiune, intenţia de investiţii spune o poveste diferită în Asia-Pacific (APAC). Hotelierii din APAC prezintă planuri mai solide de investiţii decât cei din Europa, Japonia fiind lider pe toate pieţele analizate în ceea ce priveşte intenţia de investiţii, conform Statista.

Potrivit sondajului, 59% dintre hotelierii japonezi intenţionează să investească mai mult în următoarele şase luni, comparativ cu cele şase luni anterioare. Hotelierii australieni demonstrează, de asemenea, o încredere puternică în investiţii, 48% planificând să investească mai mult, în timp ce doar 13% se aşteaptă să investească mai puţin. În schimb, hotelierii din Uniunea Europeană şi Regatul Unit par mai precauţi în ceea ce priveşte investiţiile pe termen scurt.

Barometrul Cazărilor a fost realizat de Statista în colaborare cu Booking.com şi a inclus sute de directori şi manageri din domeniu.

Tranzacţii record în Japonia

Japonia continuă să se claseze drept piaţa cea mai favorizată şi activă pentru investiţii hoteliere, fuziuni şi achiziţii din regiunea Asia-Pacific, cu tranzacţii de aproape 1 trilion de yeni (6,4 miliarde de dolari) în 2024, conform Asia Business Law Journal.

Deşi pare că nu a depăşit această cifră în 2025, se aşteaptă ca volumele tranzacţiilor să rămână constante pe o piaţă robustă. Factorii care stimulează investiţiile hoteliere în Japonia sunt multipli şi convingători atât pentru investitorii interni, cât şi pentru cei străini. Pe partea cererii, se observă o creştere continuă a turismului, numărul vizitatorilor fiind estimat la peste 40 de milioane în 2025, faţă de un record de 36,9 milioane în 2024. Yenul slab continuă să facă din Japonia o destinaţie atractivă atât pentru investitori, cât şi pentru călători. Această situaţie se adaugă cererii puternice de călătorii interne, care reprezintă majoritatea sejururilor. În acelaşi timp, ADR-ul (tariful zilnic mediu) şi RevPAR-ul (venitul per cameră disponibilă) hotelurilor continuă să crească în ritmuri fără precedent, îmbunătăţind atât performanţa tranzacţiilor hoteliere în general, cât şi randamentele investiţiilor substanţiale. Din punct de vedere al ofertei, costurile ridicate de construcţie continuă să limiteze dezvoltarea de noi hoteluri, în special în locaţii cheie precum Tokyo, Osaka şi Kyoto.

În anii precedenţi s-au înregistrat tranzacţii semnificative, precum achiziţia de către Blackstone a portofoliului hotelier al Kintetsu Group Holdings în 2021, preluarea de către GIC a portofoliului de active din domeniul ospitalităţii şi al agrementului Seibu Holdings în 2022 şi cumpărarea portofoliului de hoteluri Daiwa Resort de către un consorţiu condus de SC Capital în 2023.

Însă, volumele din 2024 şi 2025 au fost determinate în principal de tranzacţii hoteliere cu un singur activ.

Un exemplu de achiziţie a unei companii hoteliere importante, independent de proprietăţile imobiliare subiacente, este cea realizată de InterContinental Hotel Group: o participaţie majoritară la ANA Hotels Group Japan, în 2006. Tranzacţia a creat societatea mixtă IHG ANA Hotels Group Japan, care la momentul respectiv a devenit cel mai mare operator hotelier internaţional din ţară.

Un alt exemplu important şi recent de achiziţie este preluarea de către Seibu Prince Hotels Worldwide (SPW) a Ace Group International, compania-mamă a Ace Hotels, ceea ce i-a adus SPW proprietatea asupra brandului Ace Hotels şi a operaţiunilor sale la nivel mondial.

Tranzacţiile hoteliere cu un singur activ în Japonia sunt adesea structurate ca tranzacţii separate, dar paralele: una implică vânzarea şi cumpărarea proprietăţii hoteliere, iar cealaltă implică vânzarea şi cumpărarea de acţiuni ale entităţii care operează hotelul, conform Asia Business Law Journal. Cu alte cuvinte, deşi sunt clasificate ca o tranzacţie cu un singur activ, achiziţiile şi cedările hoteliere implică adesea o combinaţie de tranzacţii imobiliare şi de fuziuni şi achiziţii. Principalii factori determinanţi ai acestor tranzacţii cu un singur activ sunt structurile de investiţii utilizate pe scară largă în Japonia, şi anume TMK (tokutei mokuteki kaisha sau "societate cu scop specific") şi GK-TK (tokumei kumiai sau "parteneriat tacit") operate de o "godo kaisha" (societate cu răspundere limitată).

Aceste structuri TMK şi GK-TK sunt utilizate într-o gamă largă de investiţii imobiliare datorită avantajelor fiscale pe care le oferă şi, de asemenea, pentru că sunt potrivite pentru finanţare. Cu toate acestea, deşi sunt benefice pentru deţinerea de proprietăţi imobiliare hoteliere, acestea sunt împiedicate din punct de vedere legal (în cazul unui TMK) sau constrânse (în cazul unei structuri GK-TK) să opereze afaceri hoteliere. În schimb, investitorul hotelier trebuie să înfiinţeze o entitate separată pentru a opera hotelul în baza unui contract de leasing general cu entitatea sau banca ce deţine proprietăţile imobiliare ale hotelului.

Prin urmare, pentru ca hotelul să fie vândut, atât acţiunile entităţii operaţionale (transferurile de active nu sunt în general favorizate), cât şi proprietăţile imobiliare subiacente trebuie transferate cumpărătorului.