Cumpărătorii negociază tot mai mult înaintea achiziţionării imobilelor
Ofertele imobiliare din Valea Prahovei au scăzut, pe parcursul acestei luni faţă de aceeaşi perioa-dă a anului trecut, cu circa 11%, potrivit raportului anual al agenţiei "Mervani". În ceea ce priveşte repartizarea pieţei pe domenii, comparativ cu anul trecut, segmentul terenurilor a crescut de la 46% la 48%, ofertele pentru case şi vile, precum şi cele care vizează apartamentele şi garsonierele au stagnat la 29% şi, respectiv 19%, în timp ce spaţiile comerciale, industriale şi turistice au scăzut uşor, cu 1%. Defalcat pe localităţi, ofertele imobiliare au înregistrat mici creşteri în acest an, comparativ cu 2009.
Piaţa imobiliară din cele 21 de localităţi din Prahova şi Braşov pe care agenţia "Mervani" le acoperă (Sinaia, Câmpina, Buşteni, Breaza, Comarnic, Predeal, Cornu, Cerbu, Azuga, Băneşti, Provita, Poiana Câmpina, Valea Doftanei, TelegaSotrile, Bran, Urleta, Mislea, Râşnov, Tohanu Nou şi Zona DN1) beneficiază de 1.688 de oferte, dintre care 1.563 la vânzare şi 125 la închiriere.
Referitor la ofertele aflate în vânzare, aces-tea sunt împărţite în patru categorii de imobile - apartamente şi garsoniere (297 oferte), case şi vile (450 oferte), spaţii comerciale (59 oferte) şi terenuri intravilane şi extravilane (757 oferte). Astfel, în urma analizei efectuate, rezultă o pondere de 48,43% a ofertelor de terenuri, urmată de case-vile, cu 28,79%, apartamente şi garsoniere - 19% şi spaţii comerciale, industriale şi turistice, care ocupă 3,77% din totalul ofertelor.
Cele mai multe oferte (16,51%) sunt în Sinaia, după care urmează Câmpina, cu 16,06%, Buşteni - 13,31% şi Breaza (12,57%). Restul localităţilor vizate de "Mervani" ocupă procente cuprinse între 1 şi 7%.
Astfel, cele mai multe apartamente în bloc (36%), apartamente în casă (43,84%) şi garsoniere (46,43%) sunt scoase la vânzare/închiriere în Sinaia, oferta cea mai mare de case (22,49%) se află în Câmpina, în timp ce majoritatea vilelor (29,35%) şi spaţiilor comerciale (30,51%) sunt disponibile în Buşteni, cea mai mare parte a terenurilor intravilane situându-se în Câmpina şi Breaza (14,63% şi, respectiv 13,78%) şi a celor extravilane în Zona DN1 (28,16%) şi Băneşti (21,74%).
Referitor la preţurile din piaţa imobiliară de pe Valea Prahovei, după anul 2008 poate fi observată o scădere medie generală a preţurilor la toate categoriile de imobile. Astfel, valoarea apartamentelor a scăzut cu 16%, garsonierele sunt mai ieftine cu peste 19%, casele şi vilele sunt ofertate la preţuri mai mici cu 2%, costul terenurilor s-a micşorat cu 7%, iar valoarea spaţiilor comerciale este în scădere cu 3%.
Trendul actual general este, în continuare, de scădere uşoară, cu accente importante de stabilizare. Apartamentele şi garsonierele au o tendinţă de scădere continuă.
Un aspect tot mai des întâlnit în piaţă îl constituie indicele de negociere, pentru toate categoriile de imobile. Potrivit "Mervani", acesta apare înaintea semnării precontractelor şi a ajuns la aproximativ 15% din valoarea iniţială solicitată pe fiecare ofertă, comparativ cu un procent mediu de 5-6%, cât era în anii precedenţi (până în 2008).
Circa 70.000 de euro - preţul mediu al unui apartament cu două camere
Potrivit agenţiei "Mervani", un apartament cu două camere din Valea Prahovei, care are o suprafaţă medie construită de 65 de metri pătraţi, costă peste 70.000 de euro. Din cele 21 de localităţi amintite mai sus, oferta de apartamente se regăseşte în şapte dintre acestea, fluctuaţia de preţ fiind de aproximativ 650 de euro/mp, între Predeal, oraşul cu cel mai mare preţ pe acest segment şi Câmpina, unde se găsesc apartamentele cele mai ieftine.
O garsonieră cu suprafaţa construită de 34 mp costă circa 40.000 de euro. Doar cinci oraşe dispun de oferte de garsoniere, preţul acestora fluctuând între 993-1.410 euro/mp.
Preţul pe metru pătrat mai mare al garsonierelor în raport cu apartamentele este justificat de oferta extrem de limitată şi de cererea destul de ridicată pentru garsoniere.
Blocurile în care sunt situate apartamentele au fost construite între anii 1960-1990, conform studiului "Mervani". Atât garsonierele cât şi apartamentele situate în clădiri edificate până în anul 2000 sunt, în continuare, pe un trend descendent, în ceea ce priveşte cererea, fapt care conduce la un trend de scădere continuă a preţurilor, la această categorie de imobile. Totodată, pe Valea Prahovei sunt înregistrate oferte destul de numeroase pentru unităţi locative situate în cartiere rezidenţiale noi.
Referitor la apartamentele situate în case şi vile, ofertele pentru această categorie se găsesc în opt din cele 21 de localităţi analizate. Preţul mediu al unei astfel de locuinţe, cu o suprafaţă construită de 139 mp şi teren aferent de 192 mp se ridică la 802 euro/mp. Cererea pentru segmentul de locuinţe în case şi vile este din ce în ce mai mare, ceea ce presupune o moderare a scăderii preţurilor şi o creştere a numărului de dezvoltatori interesaţi în realizarea unor proiecte care să cuprindă, în oferta sa, această categorie imobiliară, potrivit "Mervani".
Terenuri intravilane pe toată Valea Prahovei
Cele mai multe oferte, prezente în toate oraşele analizate, sunt înregistrate în domeniul terenurilor intravilane. Făcând o medie a preţurilor în acest sector, în funcţie de suprafaţă, deschidere şi locaţie, o parcelă de teren intravilan care se întinde pe 3.577 mp şi are o deschidere de 32 de metri costă 156.057 euro, ceea ce înseamnă 65 de euro/mp. Cele mai multe terenuri au suprafeţe cuprinse între 1.500 şi 3.000 de metri pătraţi, dar sunt şi parcele de 8.000 sau 11.000 de metri pătraţi ofertate, preţul pe metru pătrat oscilând de la 14 la 221 de euro.
Terenurile extravilane sunt mult mai puţine pe Valea Prahovei şi au o căutare foarte redusă. Făcând o medie a puţinelor oferte din domeniu, "Mervani" precizează că un teren extravilan în suprafaţă de 9.732 mp şi care are o deschidere de 51 de metri costă 210.998 euro, adică 21 de euro/mp.
Aproximativ 30% din preţul unei case înseamnă valoarea terenului
O vilă sau o casă din Valea Prahovei, cu un număr mediu de şase camere, cu suprafaţa utilă de 239 mp şi teren aferent de 922 mp, costă mai mult de 186.500 euro, fără preţul terenului. Valoarea terenului, rezultată în funcţie de suprafaţa lui, poate influenţa major preţul final al casei, cu până la 30%. Alături de Predeal şi Buşteni, Sinaia şi Azuga rămân, în continuare, în topul oraşelor cu cele mai mari preţuri medii la case şi vile. Cele mai mici preţuri la această categorie se găsesc la Mislea, Telega, Băneşti, Poiana Câmpina şi Comarnic. Din întreaga ofertă imobiliară, segmentul de case şi vile ocupă un procent însemnat, 17 din cele 21 de oraşe dispunând de astfel de oferte.
Cele mai multe spaţii comerciale se află în Buşteni
Ofertele de spaţii comerciale sunt prezente în 11 din cele 21 de localităţi, Buşteniul fiind oraşul cu cel mai mare procent în acest sens (30%), fiind urmat de Predeal (22%) şi Sinaia (15%). Preţurile medii ale acestora sunt foarte diferite între localităţi precum Băneşti, Breaza şi Comarnic, unde un metru pătrat de spaţiu comercial se cifrează la circa 500 de euro, şi Buşteni, Sinaia, Predeal, Azuga, Câmpina, unde preţul mediu în acest sector depăşeşte 1.000 de euro/mp. Astfel, un spaţiu comercial de dimensiuni medii, cu 11 încăperi, suprafaţă utilă de aproximativ 570 de mp şi teren mai mare de 800 mp costă peste 600.000 de euro, circa 75.000 de euro din această valoare reprezentând valoarea terenului aferent şi peste 525.000 euro fiind costul construcţiei.
