Noul Cod al Urbanismului: trei schimbări care pot încuraja investiţiile imobiliare

La 5 august 2026 a fost promulgat, prin Decretul nr. 720/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, devenit Legea nr. 169/2026. Noul Cod reprezintă una dintre cele mai importante reforme legislative din ultimii ani pentru sectorul imobiliar şi urmăreşte să simplifice cadrul aplicabil în domeniul urbanismului şi autorizării construcţiilor. Pentru dezvoltatori, miza noii reglementări este una concretă: ar trebui să genereze mai multă siguranţă pentru proiecte, termene administrative mai predictibile şi mecanisme care pot reduce costurile generate de întârzieri şi blocaje birocratice.

Dintre numeroasele reguli introduse, vom prezenta trei, care, în opinia noastră, pot avea un impact semnificativ asupra investiţiilor din sectorul imobiliar: (i) posibilitatea anulării parţiale a unei documentaţii de urbanism, (ii) consolidarea mecanismului avizării tacite şi (iii) emiterea autorizaţiilor de construire în regim de urgenţă.

1. Reglementarea expresă a posibilităţii anulării doar în parte a unei documentaţii de urbanism - o problemă punctuală nu ar mai trebui să compromită automat întregul proiect

Una dintre cele mai importante modificări priveşte efectele nulităţii unei documentaţii de urbanism, precum un PUZ. Potrivit art. 146 alin. (1) din noul Cod, dacă viciul de nelegalitate afectează numai o parte din reglementările documentaţiei, nulitatea va fi parţială. Aceasta va fi constatată de instanţa de contencios administrativ, iar restul documentaţiei nu ar trebui să fie afectat în mod automat.

Această abordare poate diminua unul dintre riscurile cu care s-au confruntat proiectele imobiliare: anularea integrală a unei documentaţii de urbanism din cauza unui viciu de nelegalitate care afectează numai o parte a reglementărilor sale.

Să presupunem, de exemplu, că un PUZ reglementează dezvoltarea unui ansamblu mixt format din locuinţe, spaţii comerciale şi o clădire de birouri. Ulterior, instanţa constată că reglementarea privind regimul de înălţime al clădirii de birouri este nelegală. Dacă viciul de nelegalitate afectează numai această parte a documentaţiei, instanţa ar putea constata nulitatea reglementării referitoare la clădirea de birouri, fără ca reglementările aplicabile componentelor rezidenţială şi comercială să fie afectate în mod automat. Efectele concrete vor depinde însă de natura şi întinderea viciului analizat de instanţă.

Pentru investitor, diferenţa este esenţială: în locul compromiterii întregii investiţii, riscul poate fi limitat la componenta în care a fost identificată problema.

Nulitatea parţială nu garantează însă că orice proiect va putea continua în cazul constatării unor nereguli. Instanţa de contencios administrativ va analiza, în concret, natura şi întinderea viciului de nelegalitate şi va stabili dacă acesta afectează numai o parte a reglementărilor sau documentaţia urbanistică în ansamblu. Noul cod menţine o abordare strictă faţă de documentaţiile de urbanism iniţiate sau aprobate pentru intrarea în legalitate a unor construcţii realizate fără autorizaţie ori cu nerespectarea acesteia, în afara excepţiilor prevăzute expres de lege. Prin urmare, noul mecanism poate proteja investiţiile realizate cu respectarea legii împotriva unor efecte disproporţionate, fără a înlătura răspunderea pentru eventualele încălcări ale cerinţelor legale.

2. Avizarea tacită: mai puţine blocaje în aprobarea documentaţiilor de urbanism

Avizarea tacită nu reprezintă o noutate absolută. Înaintea adoptării Codului, OUG nr. 31/2025 introdusese deja acest mecanism atât pentru autorizarea construcţiilor, cât şi pentru aprobarea documentaţiilor de urbanism. Noul Cod preia şi consolidează aceste reguli într-un cadru unitar, menit să reducă situaţiile în care proiectele sunt blocate din cauza lipsei unui răspuns din partea entităţilor avizatoare.

Potrivit noului Cod, dacă entităţile avizatoare, care nu au reprezentanţi în comisia de avizare integrată, nu solicită clarificări, modificări sau completări şi nu emit avizul ori o adresă de respingere în termenul legal, documentaţia se consideră completă şi corectă, iar avizul se consideră acordat tacit. Comisia de avizare integrată este o structură colegială organizată la nivel naţional sau local, după caz, care reuneşte reprezentanţii entităţilor avizatoare pentru analizarea coordonată a documentaţiilor. Beneficiarul poate continua procedura pe baza dovezii depunerii documentaţiei şi a unei declaraţii pe propria răspundere privind lipsa unui răspuns în termen. Astfel, un dezvoltator care a depus documentaţia pentru avizarea unui PUZ nu ar mai trebui să îşi menţină proiectul blocat pe termen nedeterminat exclusiv din cauza pasivităţii unei entităţi avizatoare.

Mecanismul nu se aplică însă în toate situaţiile. Sunt exceptate anumite instituţii din sistemul naţional de apărare, ordine publică şi securitate naţională, iar avizul de iniţiere şi avizul arhitectului-şef nu pot fi considerate emise tacit.

Pentru piaţa imobiliară, consolidarea mecanismului avizării tacite poate însemna termene mai predictibile şi un risc mai redus ca investiţiile să fie blocate prin lipsa unui răspuns administrativ. Eficienţa mecanismului va depinde însă de respectarea strictă a condiţiilor procedurale şi de păstrarea dovezilor privind depunerea sau completarea documentaţiei.

3. Autorizaţia de construire ar putea fi obţinută în şapte zile lucrătoare

Noul Cod menţine termenul general de maximum 30 de zile calendaristice pentru emiterea autorizaţiei de construire, calculat de la depunerea documentaţiei complete. Prin excepţie, la solicitarea beneficiarului, autorizaţia se emite în regim de urgenţă, în termen de până la şapte zile lucrătoare, autoritatea locală având posibilitatea, dar nu obligaţia, de a percepe o taxă specială.

Pentru dezvoltatori, noua reglementare poate conduce la un calendar mai predictibil şi la o planificare mai eficientă a lucrărilor. Eficienţa practică a acestui mecanism va depinde însă de capacitatea autorităţilor de a respecta termenul, precum şi de depunerea unei documentaţii complete şi riguros verificate din partea dezvoltatorilor, care să nu necesite completări.

Procedura accelerată exista şi în legislaţia anterioară, însă era condiţionată de o solicitare justificată a beneficiarului, de plata unei taxe şi de adoptarea unui regulament propriu de către consiliul local sau judeţean. În lipsa regulamentului, termenul redus nu putea fi utilizat efectiv, ceea ce genera diferenţe de la o autoritate la alta. Noul Cod păstrează termenul de şapte zile, dar nu mai impune justificarea urgenţei şi permite autorităţii locale să decidă dacă percepe taxa specială.

4. Când devin aplicabile noile reguli

Codul va intra în vigoare la 15 zile de la publicarea sa în Monitorul Oficial, iar aplicarea acestuia nu este condiţionată de adoptarea unor norme secundare.

Pentru proiectele în curs, dispoziţiile tranzitorii protejează etapele deja parcurse: procedurile de elaborare, avizare şi aprobare a documentaţiilor de urbanism începute anterior rămân, în principiu, supuse legislaţiei aplicabile la data iniţierii lor. Pentru avizele care nu au fost încă obţinute, procedura va putea continua în formă simplificată, prin comisia de avizare integrată, cu luarea în considerare a avizelor deja emise, care îşi păstrează valabilitatea. Aceste comisii de avizare integrată trebuie organizate şi operaţionalizate în termen de maximum 45 de zile lucrătoare de la publicarea Codului în Monitorul Oficial. Prin urmare, continuarea procedurii în această formă simplificată va fi posibilă, în concret, de la momentul la care comisia competentă devine operaţională.

De asemenea, certificatele de urbanism eliberate anterior îşi păstrează valabilitatea. Dispoziţiile tranzitorii reglementează şi situaţiile în care autoritatea competentă să emită autorizaţia de construire se modifică între momentul eliberării certificatului de urbanism şi cel al solicitării autorizaţiei. Dacă cererea de emitere a autorizaţiei nu a fost deja depusă la autoritatea competentă potrivit legislaţiei anterioare, autorizaţia va fi emisă de autoritatea care preia competenţa, în baza certificatului de urbanism aflat în termenul de valabilitate.

O situaţie particulară priveşte Municipiul Bucureşti, unde Codul urmăreşte ca, începând cu 1 noiembrie 2028, unele competenţe exercitate la nivelul sectoarelor să fie transferate Primarului General şi structurii sale de specialitate. Întinderea exactă a transferului necesită însă clarificare, întrucât trimiterea din art. 584 alin. (2) din Cod nu este pe deplin corelată cu dispoziţiile care reglementează competenţele primarilor de sector şi ale structurilor lor de specialitate. Modalitatea transferului urmează să fie stabilită prin actele normative şi administrative care trebuie adoptate până la 1 iulie 2027, iar cererile aflate în curs vor fi predate autorităţii devenite competente şi soluţionate fără reluarea procedurilor.

În consecinţă, procedurile iniţiate după intrarea în vigoare a Codului vor fi guvernate de noile reguli, în timp ce, pentru proiectele deja începute, regimul aplicabil va trebui stabilit în funcţie de natura procedurii şi de etapa în care se află fiecare investiţie.

5. Concluzii: direcţie favorabilă investiţiilor, cu rezultate dependente de aplicarea în practică

Noile reguli răspund unor probleme reale ale pieţei: riscul anulării integrale a documentaţiilor de urbanism, durata procedurilor de autorizare şi întârzierile provocate de lipsa răspunsurilor administrative.

Din perspectiva mediului de business, direcţia acestor modificări pare să fie favorabilă. Nulitatea parţială poate limita efectele unei probleme punctuale, consolidarea avizării tacite poate reduce blocajele generate de lipsa răspunsurilor administrative şi procedura de urgenţă poate reduce timpul necesar începerii lucrărilor.

În acelaşi timp, Codul nu elimină obligaţia dezvoltatorilor de a pregăti documentaţii complete şi conforme şi nici nu înlătură toate riscurile juridice asociate unui proiect imobiliar. Succesul reformei va depinde de aplicarea unitară a legii, de capacitatea autorităţilor locale, de funcţionarea instrumentelor digitale şi de modul în care instanţele vor interpreta noile mecanisme.

Pentru dezvoltatori, principala schimbare ar trebui să însemne apariţia unui cadru care poate transforma timpul administrativ într-un element mai predictibil. Într-o industrie în care întârzierile se traduc direct în costuri, dacă normele de mai sus îşi vor atinge scopul, această predictibilitate poate deveni unul dintre cele mai valoroase efecte ale noului Cod.

Andreea Păcăleanu şi Lucian Martimof