Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 8 / 2022

SERGIU OPRESCU, PREŞEDINTELE CONSILIULUI DIRECTOR AL ARB:"Este nevoie de prudenţă în creşterea preţurilor pe piaţa imobiliară"

Finanţare /

"Este nevoie de prudenţă în creşterea preţurilor pe piaţa imobiliară"
  • document ataşat apasă aici pentru a descărca.

    Piaţa noastră imobiliară este dominată de oameni care îşi cumpără locuinţe din surse proprii, fără să apeleze la bănci, susţine Sergiu Oprescu, preşedintele Consiliului Director al Asociaţiei Române a Băncilor (ARB).

    Domnia sa ne-a precizat, în cadrul unui interviu: "Dacă ne uităm la numărul tranzacţiilor, din 100 de tranzacţii imobiliare din ţara noastră, sub 10% sunt finanţate prin credit ipotecar".

    În opinia domnului Oprescu, mai este mult loc de creştere sustenabilă a împrumuturilor ipotecare, fără derapaje, fără accelerări, fără să riscăm noi majorări importante de preţuri ale imobilelor.

    Reporter: Cum a evoluat creditarea, pe segmentul imobiliar?

    Sergiu Oprescu: În sectorul retail există cerere, mai ales în zona imobiliară-ipotecară. Creditul neguvernamental ipotecar este cel care, şi în perioada de criză, a fost singurul cu un trend pozitiv, media anuală de creştere, în ultimii 4-5 ani, fiind de circa 10%. Vorbim despre segmentul care a înregistrat cea mai mică pondere în structura împrumuturilor neperformante, în comparaţie cu celelalte produse, cum ar fi creditul pentru IMM, cel pentru consum, inclusiv cel acordat corporaţiilor medii şi mari, afectate în principal de legea insolvenţei şi de "utilizarea" legii insolvenţei de o manieră uşor abuzivă, uneori.

    Reporter: La ce valoare se ridică soldul creditelor imobiliare?

    Sergiu Oprescu: Soldul împrumuturilor pentru locuinţe este de circa 10,5 miliarde euro. Per total, vorbim de aproximativ 300.000 de împrumutaţi. Astfel, avem circa 300.000 de case care au fost finanţate din împrumut imobiliar sau ipotecar în toată istoria creditului de retail din România, din 2000 până în 2015. Această cifră trebuie comparată cu stocul locativ al României, care este de circa 8,8 milioane de case. La prima vedere, avem un raport de peste 3,5% din total. Dacă facem comparaţia doar cu locuinţele din mediul urban, care sunt în jur de 4,8 milioane, avem un raport de 6,5%, ce reprezintă gradul de penetrare a creditului ipotecar în total stoc locativ urban din România. Este incredibil de mic. Media europeană a acestui indicator este de circa 60%.

    De aceea, creşterea creditului imobiliar în România a putut să aibă loc pe randamente şi coeficienţi de creştere mari, dar fără să producă accidentele care au avut loc în alte ţări din UE (n.r. potrivit specialiştilor, ţara noastră nu a avut credite subprime, pentru că în proporţie majoritară împrumuturile au fost făcute pentru achiziţia de locuinţe, nu în scop investiţional).

    Când spunem "stoc locativ" ne referim la absolut toate locuinţele, cu menţiunea că acesta a fost construit în proporţie de 55% în anii 1960-1990. În ultimii 20 de ani, stocul locativ a crescut cu aproximativ 16%. Dacă ne uităm la numărul operaţiunilor, din 100 de tranzacţii imobiliare din ţara noastră, sub 10% sunt finanţate prin credit ipotecar. În rest, sunt surse proprii. Piaţa imobiliară este dominată de oameni care îşi cumpără locuinţele fără să apeleze la bănci.

    Reporter: Atunci, care este rolul programului Prima Casă?

    Sergiu Oprescu: Prima Casă a fost pilonul principal de stabilitate în domeniul creditării imobiliare din România. Cred că a fost un program extrem de bine primit, un program care să redea încrederea că o astfel de creditare este încă la faze incipiente în România şi că poate să continue. Acesta a fost rolul pe care l-a avut Prima Casă - a fost creditul care a crescut cel mai bine în perioada respectivă, are şi performanţa cea mai bună din toată structura segmentului neguvernamental, pentru că omul şi-a luat casă pentru a locui în ea şi trage pentru ea să nu o piardă. A fost win-win, atât din perspectiva clienţilor, pentru că au fost finanţaţi cu unele facilităţi la preţuri şi la avansuri pe care nu ar fi putut să le obţină din piaţă, şi din perspectiva finanţatorilor, care au avut o performanţă foarte bună a acestui segment, dar şi din perspectivă macroeconomică, pentru că am avut un instrument care a stabilizat o întreagă piaţă.

    Noi am avut căderi în zona imobiliară, dar cred că ele ar fi fost mult mai profunde dacă nu ar fi existat un astfel de program.

    Acum, cred că Prima Casă şi-a îndeplinit mandatul. Deşi creşte în momentul de faţă şi are rolul lui, în totalul creditării imobiliare ponderea creditului prin acest program a scăzut.

    Noi am început să utilizăm din ce în ce mai mult diverse produse ale sistemului bancar de aceeaşi natură, dar altele decât creditul Prima Casă.

    Acum, produsul standard este unul aproape la nivelul programului Prima Casă, din punct de vedere al preţurilor. Diferenţa este că se solicită un avans mai mare la produsele standard, care au modele de risc diferite.

    Reporter: Ce potenţial de creştere are piaţa noastră imobiliară şi, respectiv, segmentul creditului ipotecar?

    Sergiu Oprescu: Mai este mult loc de creştere sustenabilă, fără derapaje, fără accelerări, fără riscul ca preţul să ajungă din nou foarte sus.

    Eu am spus încă de anul trecut că piaţa imobiliară din România a atins nivelul minim în 2014 şi că suntem în perioada de revenire. Trebuie să avem grijă, însă, ca această revenire să aibă loc cu multe tranzacţii în zona actuală de preţ.

    Făcând analogia cu piaţa de capital, ieşim dintr-o piaţă de tip BEAR (n.r. piaţă în declin) şi intrăm într-o piaţă de tip BULL (n.r. piaţă în creştere). Această trecere trebuie să aibă loc cu un volum tranzacţional, pentru ca ea să reprezinte un suport pentru viitor.

    Este o analogie care are sens în contextul în care un sector imobiliar are suficient de multe elemente de comparaţie cu o piaţă de capital - suficient de mulţi participanţi, adâncime, volum, număr de tranzacţii şi o anumită granularitate.

    Reporter: Sunt semnale din partea analiştilor potrivit cărora piaţa imobiliară ar fi explodat. Sunteţi de aceeaşi părere?

    Sergiu Oprescu: Piaţa imobiliară s-a reglat, dar am văzut date de apreciere de aproximativ 5%, de la începutul anului, care, însă, nu înseamnă o explozie. Este un semnal pozitiv că piaţa imobiliară şi-a revenit, un semnal care mai are o influenţă asupra sectorului bancar - de stopare a deprecierii colateralelor pe care le avem în creditare. Până acum, capacitatea de creditare a sectorului bancar era ameninţată de câţiva factori, spre exemplu de posibila lipsă a lichidităţii, ar fi putut să fie ameninţată de lipsa solvabilităţii şi, în principal, era ameninţată de lipsa colateralelor eligibile. La primii doi factori stăm bine de câţiva ani de zile, dar la cel de-al treilea tendinţa s-a schimbat doar de curând.

    Clientului, când vine la bancă, i se cere colateral, pentru că s-a trecut de la o creditare de tip exuberant în anii 2005-2008 la o creditare bazată pe colateral, ca urmare a schimbării modelelor de risc.

    Pe măsură ce colateralele respective se depreciau ca valoare, în anii 2009 până în 2014, capacitatea clientului de a se împrumuta scădea şi, în oglindă, capacitatea băncii de a credita se diminua.

    Acum am intrat într-un ciclu în care, potenţial vorbind, colateralele clienţilor, pe care le pot aduce în garanţie în faţa sistemului bancar pot creşte. Ca atare, ar putea să crească şi capacitatea de creditare a sistemului.

    Reporter: În acest moment, există un stoc important de imobile în proprietatea băncilor, ca urmare a executării creditelor neperformante. În ce măsură reuşesc instituţiile financiare să le valorizeze?

    Sergiu Oprescu: Viteza cu care noi monetizăm aceste colaterale a crescut. Timpul care se scurge de la momentul în care preluăm colateralul până la momentul în care îl monetizăm în bani a scăzut, dar şi valoarea la care monetizăm proprietatea, faţă de valoarea evaluată, a crescut, în ultima perioadă.

    Toate lucrurile arată mai bine. Pe măsură ce piaţa se deschide şi apare o cerere din ce în ce mai susţinută, aceasta va fi alimentată de ofertă atât pe partea noilor dezvoltări, cât şi pe partea vechilor dezvoltări. Avantajul este că în clipa de faţă avem o cerere în creştere.

    Reporter: Mulţumesc!

    Economiştii spun că este posibilă o nouă bulă speculativă pe piaţa imobiliară

    În condiţiile actualului trend de consum, în creştere, nu lipseşte mult pentru ca preţurile pe piaţa imobiliară să înceapă să crească, potrivit estimărilor lui Valentin Lazea, economist-şef al Băncii Naţioanle a României (BNR), care apreciază că preţurile nu vor creşte cu 20%,ci cu 8-10% pe an.

    "Ce credeţi că vor face oamenii care au acum dobânzi de 2% la depozitele din bănci şi care abia le acoperă inflaţia? Vom asista iarăşi la un bubble, la o goană înspre imobiliare şi aşa mai departe şi acesta este doar un exemplu, doar o clasă de active. Poate fi bubble sau bulă speculativă în orice altă clasă. Există riscul real ca intermedierea imobiliară să redevină un sport naţional, aşa cum a fost în perioada 2007- 2008. În aceste condiţii, Banca Naţională nu are cum să rămână indiferentă şi să nu ridice nivelul dobânzilor. BNR va fi obligată să reacţioneze pentru faptul că se creează bule de această natură", subliniază Valentin Lazea.

    Nu trebuie să avem un număr mic de tranzacţii la un preţ ridicat ca, după aceea, să creăm o bulă speculativă care să conducă, din nou, la o altă problemă, atrage atenţia domnul Sergiu Oprescu, preşedintele Consiliului Director al ARB, subliniind: "Deşi nu cred că, acum, există un astfel de risc, trebuie să avem grijă".

    Domnia sa ne-a declarat: "Dacă va fi o nouă bulă speculativă, nu vreau ca aceasta să fie pusă pe seama sistemului bancar, întrucât ea nu va fi creată pentru că sistemul bancar dă credite în clipa de faţă, ci ar putea apărea pe fondul interesului investitorilor imobiliari care au descoperit că există în continuare o cerere sustenabilă şi susţinută pe segmentul respectiv. Modelele noastre de risc, la ora actuală, presupun să finanţăm în zona imobiliară în condiţii foarte restrictive, pentru că avem încă stocurile din creditarea anilor 2007-2009".

    Sergiu Oprescu menţionează că, în piaţă, se face remarcată o creştere a noilor investiţii în zona imobiliară. Acestea nu sunt finanţate în principal de către sistemul bancar, ci de dezvoltatori, sistemul bancar participând într-o manieră mult mai redusă astăzi, decât a participat în 2007-2008, la această finanţare imobiliară.

    "Semnalele de alarmă pe care noi le tragem sunt să avem grijă ca tranzacţiile care trebuie să aibă loc şi preţurile actuale să fie într-o zonă în care cererea şi oferta să se întâlnească susţinut.

    Întotdeauna este greu de găsit reglaje fine pe astfel de segmente. Este ca atunci când ai apă multă şi este inundaţie, iar dacă nu mai ai deloc este secetă... Practic, este nevoie de o irigare constantă şi corectă a mediului economic", a conchis reprezentantul ARB.

    Radu Zilişteanu, expert pe piaţa imobiliară, este de părere că, pe acest segment, nu se simte un val care ar putea conduce la o nouă bulă.

    În prezent, dacă un investitor ar judeca după logica economică, nu ar veni pe piaţa imobiliară de la noi, opinează domnia sa, subliniind: "Dacă există ceva de interes în sectorul imobiliar din ţara noastră, este vânzarea stocului vechi de imobile, urmând ca, abia după aceea, să se investească în unele noi, pentru că, acum, în piaţă sunt foarte multe unităţi locative rămase din anii trecuţi nefinalizate şi/sau nevândute".

    Primele semnale care ar putea să fie semnificative în acest segment ar putea apărea în toamnă, ne-a spus domnia sa, adăugând că raportul dintre cerere şi ofertă este imens, oferta fiind mult mai mare decât cererea.

    "Nu există fundamente economice care să se fi modificat atât de mult încât să se întâmple nişte lucruri extraordinare pe piaţa imobiliară", a conchis specialistul.

    "În contextul în care dobânzile au scăzut, creşterea din acest an de pe segmentul imobiliar este legată, într-o oarecare măsură, de dorinţa unor dezvoltatori sau a unor persoane cu economii ridicate să investească în ceva care le dă randament mai bun decât dobânda bancară", subliniază Sergiu Oprescu.

    Ştirile zilei

    Revista
    BURSA Construcţiilor

    Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

    Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

    Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

    În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

    Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

    Piaţa Imobiliară

    Proiecte

    Amenajări

    Smart City

    Fotoreportaj

    Preţuri

    Finanţare

    Investiţii

    Perspective