Biroul de mâine: cum transformă coworkingul modelul de business al companiilor

Piaţa spaţiilor de birouri (office) din Bucureşti traversează una dintre cele mai interesante şi tensionate perioade din ultimul deceniu, iar semnalele venite din zona coworkingului premium arată o schimbare structurală profundă: companiile nu mai caută doar sute de metri pătraţi, ci soluţii operaţionale complete, predictibilitate financiară şi flexibilitate reală, într-un moment în care presiunea pe cash şi volatilitatea fiscală împing decizia din zona preferinţelor în zona strategiilor de supravieţuire.

În 2026, tocmai această combinaţie - alcătuită din incertitudine, presiune pe cash-flow şi nevoia de adaptare rapidă - face ca birourile flexibile să intre în mainstream, pe fondul unei pieţe încă subpenetrate.

Potrivit datelor prezentate recent de Gianina Crăciun, fondator şi CEO al Supertree Workspaces & More, în Bucureşti spaţiile flexibile reprezintă încă sub 5% din stocul total de birouri, comparativ cu 10-15% în oraşe precum Londra sau Amsterdam, iar decalajul nu mai arată o întârziere, ci "un potenţial clar de creştere". În acelaşi timp, datele CBRE şi JLL arată că peste 30% din cererea nouă de birouri în Europa, în 2025, s-a dus către spaţii flexibile, iar tendinţa se accelerează în 2026, semn că piaţa nu mai discută despre "dacă", ci despre "cine" va captura creşterea.

În acest context, Gianina Crăciun şi Anastasia Lucinschi - Marketing & Business Development Lead la Supertree - afirmă că zona de office se află între presiunea costurilor, recalibrarea modului de lucru şi nevoia de sustenabilitate autentică. Reprezentantele companiei Supertree susţin că, în anul 2026, nu HR-ul dictează biroul, ci CFO-ul.

"2026 este anul în care coworkingul devine mainstream, pentru că răspunde unei realităţi economice dure: incertitudine, presiune pe cash şi nevoie de adaptare rapidă. 2026 este anul în care CFO-ul dictează decizia de birou, nu HR-ul", spune Gianina Crăciun, explicând mecanismul: IMM-urile şi antreprenorii mută cheltuiala din CAPEX în OPEX, iar coworkingul intră exact aici, ca strategie defensivă de business, nu ca opţiune de lifestyle.

"Extindeţi acea strategie şi aveţi, practic, doar 90% birouri private, iar tipologia de birouri private va fi un pic diferită. Dacă aici, la noi, biroul privat cel mai mare are capacitate de opt persoane, în noul spaţiu pe care îl facem vom avea dimensiuni între 50 şi 100 de metri pătraţi pentru echipe de 20-25 de persoane", precizează Gianina Crăciun, care se referă la una dintre cele mai mari fracturi ale pieţei imobiliare: spaţiile tradiţionale sunt prea rigide pentru companiile în creştere, iar coworkingul clasic este, adesea, prea fragmentat pentru echipele medii, tocmai într-un moment în care contractul rigid de sediu clasic - în multe cazuri pe 5 ani - înseamnă garanţii (echivalentul a 3 luni de chirie şi service charge), investiţii iniţiale de 800-1.200 euro/mp pentru fit-out şi cash blocat, fără flexibilitate.

Costuri reduse pentru spaţiile coworking

În coworking, spune doamna Crăciun, costul devine previzibil, lunar, complet deductibil, iar diferenţa devine decisivă când cash-flow-ul este sub presiune: coworkingul ajunge să funcţioneze ca "hedge financiar", nu doar ca spaţiu de lucru.

Soluţia propusă de compania Supertree este un hibrid pragmatic: birouri private mari, capabile să integreze inclusiv săli de meeting dedicate, astfel încât "în acei 100 de metri pătraţi compania să nu mai împartă infrastructura critică, ci să o controleze", potrivit Gianinei Crăciun. Această repoziţionare nu este întâmplătoare. După ani în care open space-ul a fost prezentat drept cel mai bun mijloc al colaborării, realitatea postpandemie şi experienţa operaţională au readus în prim-plan nevoia de intimitate, concentrare şi control asupra mediului de lucru.

"În continuare, oamenii preferă să aibă un birou privat, să aibă pereţi, nu vor să stea să lucreze în open space. Ştim că tendinţa a fost întâi open space, după aceea privat, apoi iar open space. Acum ne întoarcem la un hibrid de privat, dar nu prea privat", afirmă doamna Crăciun.

Potrivit domniei sale, oscilaţia aceasta descrie perfect dezorientarea pieţei corporate, prinsă între dorinţa de colaborare şi nevoia de eficienţă cognitivă, dar şi între două realităţi financiare: pe de o parte, Bucureştiul rămâne extrem de atractiv prin nivelul chiriilor prime (18-22 euro/mp), considerabil sub Varşovia (25-28 euro/mp), Praga (26-30 euro/mp) sau Viena (28-35 euro/mp); pe de altă parte, volatilitatea fiscală accelerează reflexul de a evita contractele lungi şi investiţiile ireversibile.

În aceste condiţii, modelul coworkingului premium nu mai este doar o discuţie despre design sau layout, ci despre bariere financiare uriaşe. "Cred că bariera de intrare este foarte mare. Investiţia pentru a amenaja un spaţiu de coworking este foarte mare. Noi am avut aici (n.red. - în clădirea BOC din zona Globalworth, Pipera) o investiţie de 1.000 euro pe metrul pătrat, pentru 2.200 de metri pătraţi", ne-a transmis Gianina Crăciun.

Investiţia respectivă explică, practic, de ce piaţa nu este invadată de operatori noi, într-o industrie care, global, este estimată să depăşească 40 de miliarde de dolari până în 2030, iar în Europa este evaluată la peste 7 miliarde de dolari şi reprezintă aproximativ 2,5% din stocul total de birouri moderne.

Potrivit unei analize realizate recent de cei de la Supertree, în ţara noastră există peste 100 de spaţii de coworking şi circa 70.000 de metri pătraţi de birouri flexibile în Bucureşti, adică aproximativ 2,3% din stocul total de birouri modern, ceea ce confirmă că piaţa este la începutul curbei, nu la finalul ei.

Parteneriatul cu Globalworth, soluţia dezvoltării Supertree

Mai mult, detaliile tehnice invocate de Gianina Crăciun subliniază diferenţa dintre coworkingul "de vitrină" şi cel construit la standarde reale: "Noi am schimbat absolut toate instalaţiile, sistemul de ventilare, luminile; fiecare cameră este autonomă, centralizată, iar clientul îşi poate regla temperatura. Toate cablurile sunt noi, tapetul este adus din Toscana, mocheta este din material reciclat, cu principii de sustenabilitate".

Această dimensiune a sustenabilităţii nu este doar un exerciţiu estetic, ci o condiţie contractuală pentru corporaţiile mari, obligate la raportări ESG.

"Mai sunt unii care au transformat o viluţă, un apartament, o căsuţă într-un spaţiu de coworking, dar parcă nu este acelaşi lucru. Companiile mari, care au impuse raportări de sustenabilitate, nu o să se ducă acolo", susţine doamna Crăciun, care mai adaugă că, dacă biroul tradiţional ascunde o listă lungă de costuri invizibile, coworkingul poate reduce costurile unei firme cu până la 30% faţă de un birou clasic, eliminând mentenanţa, utilităţile şi cheltuielile de amenajare, iar contractele flexibile permit extinderea rapidă a suprafeţei ocupate.

În paralel, relaţia tensionată dintre operatorii de coworking şi dezvoltatorii imobiliari rămâne un subiect sensibil. "Dezvoltatorii încă nu s-au desluşit dacă vor să închirieze suprafeţe mici sau nu, pentru că este greu operaţional. Una este să închiriezi suprafeţe de 500, 1.000, 3.000 de metri pătraţi, şi alta este să faci împărţirea aceasta de 10-20 de metri pătraţi", susţine Gianina Crăciun.

În acest peisaj, parteneriatul strategic al Supertree cu Globalworth apare ca un avantaj competitiv major, într-o logică de ecosistem: companiile intră pe suprafeţe mici şi medii, cresc, apoi sunt redirecţionate spre spaţii mari, fără şoc operaţional.

"Globalworth, când are o cerere de birouri mici, o trimite către noi. Într-o piaţă în care unii dezvoltatori preferă să rezolve intern orice solicitare, chiar cu riscul de a concura indirect partenerii, selecţia colaboratorilor devine un act de supravieţuire. Nu este o critică, dar îţi alegi cu cine vrei să faci afaceri. Este cultural; dacă nu este un om serios, s-ar putea să îţi facă mai mult rău", susţine fondatoarea Supertree Workspaces & More.

Anastasia Lucinschi, Marketing & Business Development Lead, a adăugat: "Am văzut o tendinţă clară pentru soluţii foarte flexibile. Chiar şi concurenţii noştri, jucători mari, cu background internaţional, au sediile în altă parte şi nu au întotdeauna know-how local când vine vorba de dezvoltarea pieţei, aşa că nu sunt suficient de flexibili pentru jucătorii noi, despre care nu se ştie dacă vor supravieţui după un an". Declaraţia atinge o realitate adesea ignorată: standardizarea globală nu garantează adaptarea la dinamica locală, iar, când volatilitatea fiscală este mare, companiile reduc durata medie a contractelor imobiliare cu 30-50%, pentru că nimeni nu vrea să fie prins într-un angajament puternic când regulile se schimbă din mers.

Investiţia în birou devine o cheltuială operaţională, controlabilă

Din această nevoie de diferenţiere s-a născut modelul extins al Supertree. "Ideea nu este doar un alt spaţiu de coworking care te mută de la A la B. Avem trei unităţi strategice de business: coworking, consultanţă în afaceri şi, recent, evenimente, în special B2B. Ideea este de a facilita networkingul", susţine Anastasia Lucinschi.

Exemplele invocate de reprezentanta Supertree sunt relevante: companii fintech cu creştere accelerată, firme internaţionale aflate la intrarea pe piaţa românească, iar profilul de client se vede tot mai clar şi în date: cele mai active sunt companiile internaţionale, cu echipe de 10-50 de angajaţi, scale-up-urile care evită blocarea capitalului şi multinaţionalele care îşi reduc suprafaţa cu 20-40%, în special din tech, servicii financiare, energie şi ESG, acolo unde echipele sunt mobile şi internaţionale.

Asistăm, practic, la o redefinire a noţiunii de birou, susţine Gianina Crăciun, care a adăugat: "Asta îmi place să spun că este biroul de mâine. Companiile nu mai caută doar patru pereţi, ci servicii care să le susţină businessul. Investiţia în birou devine o cheltuială operaţională, controlabilă. Într-un climat marcat de instabilitatea fiscală, predictibilitatea costurilor devine un argument strategic, nu doar financiar, iar indicatorii de utilizare confirmă: durata medie de închiriere este de 1-2 ani pentru birourile private şi circa 12 luni pentru open-space (folosit, de regulă, de echipe de 5-15 persoane), iar rata de ocupare a spaţiilor a fost, în medie, 80-90% în 2025. România are provocări, dar este o ţară în creştere în UE. Dacă vrei să scalezi în tehnologie, România este un mediu bun, taxele fiind mai mici decât în alte state".

Indicatorii de performanţă operaţională sunt, la rândul lor, greu de ignorat. "Din iunie, de când am deschis, în şapte luni, am închiriat toate birourile private", ne-a declarat Gianina Crăciun, iar Anastasia Lucinschi a completat: "Ceea ce este foarte bine, pentru că vedem clienţi integraţi şi numeroase colaborări între ei".

Într-o piaţă în care gradul de ocupare a devenit obsesia dezvoltatorilor şi operatorilor de spaţii flexibile, această rată de absorbţie transmite un semnal clar: cererea pentru birouri private, flexibile, susţinute de servicii reale există şi creşte, iar, pe fundalul global al unei industrii în expansiune şi al unei pieţe locale aflate încă la 2,3% din stocul modern de birouri, miza nu mai este să fii "încă un coworking", ci să fii infrastructură de business pentru companii care îşi optimizează agresiv structura de costuri.