2025 - al doilea cel mai slab an pentru investiţiile imobiliare, din 2013 şi până în prezent

Perspective semnificativ mai optimiste pentru anul în curs

Sectorul imobiliar din ţara noastră a traversat, anul trecut, un climat complex, influenţat de presiuni inflaţioniste, politici fiscale mai stricte, incertitudini geopolitice şi o evoluţie fluctuantă a apetitului investiţional. Totuşi, în toate segmentele au apărut semnale de rezilienţă şi repoziţionare strategică.

Conform specialiştilor de la Cushman & Wakefield Echinox, piaţa de investment din România a încheiat anul 2025 cu un volum total de tranzacţii de 514 milioane de euro, marcând o scădere de 31% faţă de anul precedent şi atingând al doilea cel mai redus nivel anual din 2013 până în prezent.

Anul trecut, piaţa a fost dominată de tranzacţiile cu proprietăţi de retail, care au avut o pondere de 39% în volumul total, urmat de office (30%) şi hoteluri (11%). Doar trei tranzacţii au depăşit pragul de 50 milioane de euro - un indicator al prudenţei investitorilor într-un climat economic volatil, conform lui Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox.

Acesta ne-a precizat că, printre cele mai importante tranzacţii ale anului, se numără achiziţia de către M Core a celor şapte strip mall uri deţinute anterior de MAS RE - Prime Kapital, vânzarea clădirii de birouri Equilibrium 1 de către Skanska către Granit Asset Management şi achiziţia unor active office & industrial din IRIDE Business Park de către Alfa Group.

În pofida nivelului scăzut al activităţii din 2025, premisele pentru anul acesta sunt semnificativ mai optimiste. Mai multe tranzacţii de portofoliu aflate în pregătire ar putea readuce piaţa aproape de pragul psihologic de 1 miliard de euro, alimentând un ciclu de revenire pe segmentul investiţional.

An fără precedent pe piaţa de birouri - nicio clădire nouă livrată în Bucureşti

Pentru piaţa de birouri, 2025 a fost un an fără precedent, în condiţiile în care nu s a livrat nicio clădire nouă de birouri în Bucureşti, ceea ce a accentuat competiţia pentru spaţiile de calitate. Chiar dacă volumul total de închirieri a scăzut, ponderea cererii nete a crescut, contribuind la reducerea ratei de neocupare la 12,1%, cel mai scăzut nivel din 2020, ne-a transmis Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox, apreciind: "Ca tendinţe generale ale pieţei putem să remarcăm migraţia către calitate, chiriaşii mai mult ca niciodată îndreptându-şi atenţia către clădiri eficiente energetic şi conforme ESG. De asemenea, CBD rămâne una dintre cele mai puternice subpieţe din Bucureşti, chiriile prime ajungând la 21-22 euro/mp/lună.

În plus, activitatea de dezvoltare a clădirilor de birouri din Bucureşti s-a animat pe parcursul anului trecut, portofoliul de proiecte aflate în construcţie depăşind 200.000 metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, cel mai mare nivel din 2021 încoace, cu cel puţin 8 clădiri noi aşteptate să fie finalizate până la sfârşitul lui 2028.

Această intensificare a activităţii de construcţie de spaţii de birouri vine după doi ani în care livrările de noi proiecte au fost la minime istorice, cu doar 15.000 de metri pătraţi finalizaţi, respectiv o singură clădire. Mai mult decât atât, în 2025 nu a fost livrată nicio clădire de birouri în Bucureşti, o premieră în istoria erei moderne a spaţiilor de birouri din oraş".

Cel mai mare proiect aflat în construcţie este reprezentat de o nouă fază a proiectului Timpuri Noi Square dezvoltat de grupul Vastint în zona Centru, conform sursei citate.

Celelalte proiecte în construcţie sunt ARC Project în zona Grozăveşti - Politehnica, cel al grupului ceh PPF Real Estate - 30.000 metri pătraţi, Promenada Offices - 23.400 metri pătraţi dezvoltat de NEPI Rockcastle, parte a extinderii Promenada Mall din subzona Floreasca - Barbu Văcărescu, proiectul One Technology District, în zona Dimitrie Pompeiu - 20.600 metri pătraţi al celor de la One United Properties.

Totodată, AFI Europe a început construcţia AFI Central Tower, cu o suprafaţă de 28.000 metri pătraţi, reprezentând un proiect de redezvoltare a fostei clădiri Bucharest Financial Plaza, în timp ce Forte Partners dezvoltă U - Center 3, totalizând 16.300 metri pătraţi. Cel mai nou proiect anunţat este Green Court D, de 17.000 metri pătraţi în Floreasca, dezvoltat de Globalworth, cel mai mare proprietar de pe piaţa de birouri din România.

Nivelul redus al livrărilor din ultimii 2 ani, pe fondul intensificării cereri nete, a dus la scăderea ratei de neocupare la 12,1%, cea mai scăzută valoare din trimestrul al treilea al anului 2020, dar şi la creşteri ale chiriilor în zonele cu disponibilitate redusă de spaţii de birouri.

Din punct de vedere al cererii, în 2025, în Bucureşti s-a înregistrat un volum total de tranzacţii de 282.200 de metri pătraţi, ceea ce reprezintă o scădere de 23% comparativ cu 2024. Cererea netă (ce exclude contractele de renegociere pentru spaţiile existente) au avut o pondere de 53% din volum (faţă de 44% în 2024).

În ceea ce priveşte chiriile, zona CBD (cuprinsă între Piaţa Charles de Gaulle - Piaţa Victoriei - Universitate), unde rata de neocupare este de doar 4%, printre cele mai reduse din oraş, a înregistrat o creştere de 5% a costurilor de închiriere pentru clădirile de top, ajungând la un nivel cuprins între 21 şi 22 euro/mp/lună (valori mai ridicate fiind raportate în proiectele boutique de dimensiuni mai mici).

În celelalte zone, chiriile de referinţă variază între 15 şi 18,5 euro/mp/lună şi între 9 şi 13,5 euro/mp/lună pentru locaţiile centrale/semi-centrale, respectiv periferice, în clădirile deja existente. În cazul proiectelor aflate în construcţie chiriile solicitate se situează, în general, între 18 şi 22 euro/mp/lună, având în vedere specificaţiile tehnice superioare şi costurile de construcţie mai ridicate.

Stocul spaţiilor de birouri din Bucureşti se situează la 3,43 milioane de metri pătraţi, reprezentând 15% din stocul total din capitalele din Europa Centrală şi de Est, piaţă dominată de Varşovia, cu 28% din total, Budapesta - 20% şi Praga - 18%. Clădirile de birouri din Sofia totalizează 11% din stocul din regiune, iar cele din Bratislava reprezintă 8%.

Costul de administrare a spaţiilor de birouri a înregistrat o creştere medie de aproximativ 17% în 2025, potrivit analizelor realizate de echipa de Property Management a Cushman & Wakefield Echinox. Evoluţia ascendentă a fost determinată de un cumul de factori macroeconomici şi operaţionali, printre care inflaţia ridicată, creşterea costurilor de personal şi modificările fiscale.

Maria Raluca Mihai, Director Property Management, Cushman & Wakefield Echinox, consideră: "Costurile operaţionale au rămas principala provocare în administrarea clădirilor de birouri. În 2025, creşterea preţurilor la servicii şi materiale, alături de revenirea într-un număr tot mai mare a angajaţilor la birou, a exercitat presiune asupra bugetelor. Abordarea proactivă a echipelor de property management rămâne esenţială pentru menţinerea competitivităţii clădirilor. În gestionarea costurilor, este esenţial să existe instrumente care procesează rapid şi corect informaţiile financiare, astfel încât deciziile de optimizare să poată fi luate fără întârziere. Economia globală este influenţată zilnic de factori imprevizibili, iar digitalizarea rămâne soluţia prin care organizaţiile pot ţine pasul şi se pot adapta eficient".

O practică sănătoasă în piaţă este organizarea periodică a licitaţiilor pentru servicii, la intervale de aproximativ 1,5 ani, pentru a obţine preţuri competitive. Selectarea unui singur furnizor capabil să ofere servicii integrate (pază, curăţenie, mentenanţă) şi încheierea unor contracte unitare pentru mai multe proprietăţi, care permit negocierea unor discounturi, reprezintă măsuri eficiente pentru a tempera creşterea costurilor.

Şi implementarea unor măsuri de eficienţă energetică, precum înlocuirea integrală a iluminatului cu LED, instalarea de senzori de mişcare, optimizarea programelor HVAC în funcţie de zone şi orar de utilizare, implementarea sau modernizarea sistemului BMS, evaluarea şi îmbunătăţirea izolării termice, pot să aibă efecte pozitive ale bugetelor de cheltuieli.

Totodată, un plan riguros de mentenanţă reduce riscul unor reparaţii costisitoare şi limitează impactul creşterilor de preţ pentru piese importate, în timp ce reconcilierea trebuie prezentată pe categorii clare de cost, susţinută de documente justificative, astfel încât chiriaşii să poată urmări detaliat alocarea cheltuielilor.

Explicarea motivelor din spatele fiecărei majorări - inflaţie, modificări legislative, consumuri suplimentare - contribuie la menţinerea unei relaţii solide şi echilibrate.

2025 - unul dintre cei mai dinamici ani de până acum pe piaţa de retail

Piaţa de retail din România a traversat, în 2025, un an complex, marcat de un mix de factori macroeconomici, investiţionali şi de consum care au conturat un peisaj în continuă transformare. În pofida încetinirii economice şi a presiunilor inflaţioniste, dezvoltatorii au continuat un ritm alert al livrărilor, iar apetitul pentru proiecte noi rămâne consistent la nivel naţional, potrivit Ralucăi Zlate, Senior Consultant Retail Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Sursa citată ne-a spus că, pe retail, anul trecut a fost unul dintre cei mai dinamici de până acum, marcând livrări noi ce totalizează 208.000 mp, cu 16% mai mult decât în 2024. Doar în trimestrul al IV-lea au fost finalizate trei proiecte totalizând 16.000 mp, inclusiv TOFF Galleries - una dintre cele mai importante destinaţii de lux din România, amplasată în Ştirbei Palace pe Calea Victoriei.

Stocul modern de retail la nivel naţional a ajuns la 4,81 milioane mp, din care 1,33 milioane metri pătraţi în Bucureşti.

Proiectele în fază de construcţie sau în diverse stadii de planificare totalizează peste 750.000 mp, scheme care au ca termene de livrare 2026-2029.

NEPI Rockcastle, Iulius Group - Atterbury Europe, MAS RE - Prime Kapital, M Core sau Scallier sunt printre cei mai activi dezvoltatori, iar planurile de investiţii vizează atât Bucureştiul (22% din suprafaţa totală a proiectelor anunţate) şi oraşele regionale precum Cluj Napoca (38%), Braşov (6%) şi Iaşi (4%), cât şi oraşe terţiare - Bacău (9%), Reşiţa (5%), Sibiu (2%), Galaţi (4%), Giurgiu (2%) sau Tulcea (3%). Dacă toate aceste proiecte vor fi finalizate, la sfârşitul anului 2029 stocul de spaţii de retail la nivel naţional va depăşi pragul de 5,6 milioane de metri pătraţi, în creştere cu cel puţin 16% faţă de nivelul actual, de 4,8 milioane de metri pătraţi, subliniază reprezentanţii Cushman. Conform acestora, din stocul respectiv, 1,33 milioane de metri pătraţi de află în proiecte din Bucureşti, restul suprafeţei fiind localizat în ţară (stocul include preponderent proiecte cu o suprafaţă închiriabilă brută mai mare de 5.000 metri pătraţi).

Anul trecut au fost finalizaţi 208.000 metri pătraţi de spaţii de retail, un volum cu 16% mai mare decât cel din 2024 şi unul dintre cele mai ridicate înregistrate vreodată în România. Zece proiecte au fost livrate în 2025, reprezentând scheme noi sau extinderi ale unora deja existente, în Bucureşti, Iaşi, Suceava, Arad, Ploieşti, Hunedoara, Curtea de Argeş, Oraştie, Sibiu sau Cisnădie.

Trebuie, de asemenea, remarcat faptul că anul trecut în Bucureşti a fost finalizată una dintre cele mai semnificative destinaţii de retail de lux, totalizând aproximativ 4.000 metri pătraţi închiriaţi, respectiv TOFF Galleries (Stirbei Palace), pe Calea Victoriei.

Peste 68% din suprafaţa de spaţii de retail livrate în 2025 a fost în proiecte de tip mall, restul în parcuri de retail şi galerii comerciale, o situaţie total diferită faţă de 2024, când 64% din suprafaţa livrată a fost în parcuri de retail.

Moldova Mall din Iaşi, de 125.700 metri pătraţi deţinut de Prime Kapital şi MAS Real Estate a fost cea mai mare schemă de retail finalizată în 2025. Printre alte proiecte livrate în 2025 au fost şi Agora Mall Arad (36.000 metri pătraţi - o modernizare majoră a fostului Galleria Arad) şi extinderea de 16.500 metri pătraţi a Iulius Mall Suceava.

Chiriile spaţiilor de retail au fost stabile pe parcursul anului trecut, singura zonă care a înregistrat o creştere substanţială a costului de închiriere în 2025 fiind Calea Victoriei, unde valorile medii ajung la 80 euro/mp/lună, un avans de +33% faţă de 2024, alimentat de deschiderea mai multor magazine de lux.

În cazul centrelor comerciale dominante din Bucureşti şi din marile oraşe regionale, chiriile s-au menţinut la 50-90 euro/mp/lună, nivel valabil pentru pentru spaţiile de 100-200 mp.

Livrările consistente din ultimii ani au propulsat piaţa locală pe al doilea loc în regiune, după Polonia (13,8 milioane de metri pătraţi) din punct de vedere al stocul de retail modern.

Cu toate acestea, raportat la densitatea de astfel de spaţii, România are nivelul cel mai redus din Europa Centrală şi de Est, cu 252 mp/1.000 de locuitori, faţă de 435 mp/1.000 locuitori în Slovacia, 365 mp/1.000 locuitori în Cehia, 359 mp/1.000 locuitori în Polonia şi 326 mp/1.000 locuitori în Ungaria.

Dana Radoveneanu, Head of Retail Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "Interesul brandurilor pentru extinderi rămâne solid, iar România continuă să se distingă drept o piaţă cu potenţial ridicat, în ciuda unui context economic încă volatil. Cererea pentru locaţii bine poziţionate este susţinută atât de rezultatele bune ale retailerilor, cât şi de estimările pozitive privind temperarea inflaţiei, aspecte ce ar trebui să consolideze în perioada următoare puterea de cumpărare. Toate aceste elemente creează premisele unei evoluţii pozitive a pieţei de retail şi sprijină planurile de dezvoltare ale operatorilor şi investitorilor".

Pentru 2026 se anticipează o revitalizare progresivă a consumului pe măsură ce inflaţia se temperează, iar veniturile disponibile îşi reiau trendul ascendent. Investitorii continuă să mizeze pe proiecte de tip retail park, datorită costurilor eficiente şi flexibilităţii operaţionale. Aceştia vor miza pe zonele premium urbane, unde cererea depăşeşte oferta. Totodată, vom vedea repoziţionări şi extinderi ale centrelor comerciale dominante, menite să menţină atractivitatea mixului de chiriaşi. Pe cealaltă parte, expansiunea brandurilor internaţionale va continua, în special pe segmentul fashion.

Volumul spaţiilor industriale livrate anul trecut - în scădere cu 42%

În 2025 au fost livrate proiecte noi totalizând 332.000 metri pătraţi, pe piaţa industrială, reprezentând o scădere de 42% faţă de 2024, contracţie care are la bază o activitate încetinită în ceea ce priveşte spaţiile construite speculativ.

Stocul de spaţii industriale şi logistice la finalul anului trecut a ajuns la 7,9 milioane de metri pătraţi, 48% fiind concentrat în Bucureşti, 15% în zona de Vest (Timişoara, Arad, Deva, Caransebeş), 12% în zona Sud-Muntenia (Piteşti, Ploieşti), 9,4% în Centru (Braşov, Sibiu, Târgu-Mureş, Alba Iulia) şi 8,6% în Nord-Vest (Cluj, Oradea, Baia Mare), potrivit Rodicăi Târcavu, Partner Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox.

În zona Moldovei, deşi stocul de astfel de spaţii a înregistrat în ultimii trei ani a doua cea mai mare creştere din cele opt regiuni geografice (29%), pe fondul dezvoltării infrastructurii de transport, rămâne una dintre cele mai slab dezvoltate pieţe de la nivel naţional cu 2,7% din stocul total din România.

România este a treia cea mai mare piaţă din Europa Centrală şi de Est, după Polonia, liderul incontestabil al regiunii, cu 36,4 milioane metri pătraţi şi Cehia, unde stocul este de 13,2 milioane de metri pătraţi.

Stocul spaţiilor industriale şi de logistică este preconizat să atingă circa 8,3 milioane de metri pătraţi la finalul acestui an, aproape jumătate din suprafaţă fiind concentrată în Bucureşti-Ilfov, zonă care va beneficia de peste 70% din suprafaţa anunţată pentru livrare în acest an.

Pentru 2026, dezvoltatorii au anunţat livrarea a aproximativ 350.000 metri pătraţi, reprezentând parcuri logistice şi industriale noi, nivel comparabil cu cel din 2025. Cea mai mare suprafaţă va fi livrată în Bucureşti-Ilfov (260.000 metri pătraţi), în Centru (49.000 metri pătraţi) şi în zona de Nord-Est (20.000 metri pătraţi).

Din punct de vedere al activităţii de închiriere, cererea pentru spaţii industriale şi de logistică a crescut cu 51% în 2025, ajungând la 1,275 milioane metri pătraţi, al doilea cel mai mare nivel din istoria modernă a pieţei de profil.

Cea mai mare parte a suprafeţei închiriate - 60% (774.000 metri pătraţi) - reprezintă cerere nouă, ceea ce arată interesul companiilor pentru extinderea facilităţilor de logistică şi industriale, în ciuda fluctuaţiilor şi incertitudinilor macroecomice locale şi globale, dar şi consolidarea pieţei.

Cererea s-a polarizat în jurul Bucureştiului, care a fost ţinta preferată pentru chiriaşi, cu 75% din suprafaţa închiriată în 2025, pe poziţia secundă fiind Timişoara (77.100 mp), al doilea cel mai mare hub logistic din ţară. Companiile de retail, e-commerce şi FMCG au fost cele mai active pe piaţa închirierilor, cu 430.000 metri pătraţi contractaţi, aceştia fiind urmaţi de operatorii de logistică, cu 217.000 mp contractaţi, şi companiile de curierat 80.000 mp.

Creşterea susţinută a cererii a avut drept consecinţă scăderea ratei medii de neocupare la nivel naţional până la 5,3%, cu 4,7% în Bucureşti. Astfel, 417.000 de metri pătraţi construiţi sunt neocupaţi în întreaga ţară, din care 180.000 metri pătraţi în jurul Bucureştiului.

Chiriile de referinţă din Bucureşti şi din principalele destinaţii industriale şi logistice din ţară s-au menţinut la niveluri cuprinse între 4.30 şi 4.75 euro/mp/lună în 2025, tendinţă ascendentă care se aşteaptă să continue. Pentru perioada următoare am putea asista la creşteri minore, în contextul majorării continue a preţurilor terenurilor şi a costului de construcţie în toate locaţiile relevante din ţară.

Piaţa locală oferă cele mai avatajoase costuri de ocupare din Europa Centrală şi de Est pentru companiile care doresc să închirieze spaţii industriale şi de logistică, ţările cu care adeseori România este în competiţie pentru a atrage investiţii, având chirii mai mari cu până la 60%, cum este cazul Cehiei. Astfel, în Ungaria, chiria de referinţă este de 5,7 euro/mp/lună, în Cehia de 7,5 euro/mp/lună şi în Polonia de 5,75 euro/mp/lună.