Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 3 / 2020
Abonament gratuit

Viitorul aparţine clădirilor "verzi"

F.A. Investiţii /

Steven Borncamp, Preşedinte Romania Green Building Council (RoGBC)

Steven Borncamp, Preşedinte Romania Green Building Council (RoGBC)

Steven Borncamp, preşedinte Romania Green Building Council (RoGBC)

În contextul creşterii consumului de energie şi resurse la nivel mondial, concomitent cu deteriorarea calităţii mediului, preocuparea pentru aplicarea unor soluţii mai eficiente şi cu un impact redus asupra mediului se resimte şi în sectorul construcţiilor prin reorien­tarea spre clădirile "verzi".

Steven Borncamp, preşedintele Romania Green Building Council (RoGBC), apreciază: "În România, în ciuda crizei, interesul în implementarea proiectelor a crescut foarte repede".

O clădire poate fi considerată "verde" dacă respectă un set de principii care au în vedere minimizarea impactului negativ al construcţiei asupra mediului, resurselor şi localităţilor. Unele principii pot viza consumul de energie: îmbunătaţirea eficienţei energetice, utilizarea iluminării naturale, folosirea iluminatului eficient energetic şi crearea de clădiri "inteligente" în ceea ce priveşte managementul energetic. De asemenea, sunt principii privind amplasamentul: alegerea unor terenuri deja construite sau amplasamente care nu au o valoare ecologică deosebită. Nu în ultimul rând sunt principii referitoare la materiale: utilizarea materialelor netoxice sau mai puţin toxice, aduse de la o distanţă cât mai mică .

Multe dintre concepte se referă şi la design, inginerie şi implementarea proiectului. De exemplu, arhitectura trebuie să aibă în vedere orientarea clădirii pentru a putea capta soarele iarna şi a evita soarele vara. Partea de inginerie trebuie făcută astfel încât să optimizeze ventilaţia naturală acolo unde este posibil şi nu să supradimensioneze echipamentul.

Proiectele "verzi" sunt elemente de diferenţiere pentru dezvoltatori

Interesul dezvoltatorilor pentru astfel de produse ce protejează mediul se referă la faptul că aplicarea principiilor "verzi" într-o clădire constituie element de diferenţiere raportat la competiţie. În plus, fondurile de investiţii care achiziţionează proiecte solicită acum existenţa unui certificat "verde", deoarece reprezintă o modalitate recunoscută la nivel internaţional pentru reflectarea calităţii. "Ei ştiu că o clădire verde va fi una de calitate şi va avea costuri operaţionale reduse. Aceste aspecte sunt foarte importante acum, chiar dacă în urmă cu doar câţiva ani nu trezeau atâta atenţie din simplu fapt că atunci s-ar fi cumpărat orice. Acum cumpărătorii au de ales. Prin urmare, dacă ai o etichetă sau un design mai bun al clădirii, aceasta se va vinde mai uşor. Opusul este de asemenea valabil", subliniază domnul Borncamp.

În plus, o clădire "verde" atrage mai mulţi chiriaşi. Sunt anumite companii, mai ales din domeniul bancar sau din servicii de consultanţă care şi-au exprimat public preferinţa pentru birouri "verzi" şi, în consecinţă, cer certificate care să confirme acest lucru. De fapt, unele clădiri din România au devenit "verzi" datorită cerinţelor la nivel corporativ, iar multe alte companii se orientează în aceeaşi direcţie. Acum, când aceste clădiri sunt disponibile şi în România, realizează că trebuie să îşi implementeze şi aici politicile corpo­rative în privinţa mediului. Aceasta după ce, în urmă cu câţiva ani, spuneau că nu pot face acest lucru decât în oraşe precum Londra sau Berlin, în absenţa unei oferte în România", relatează preşedintele RoOGBC.

Interesul pentru clădiri "verzi" este în creştere în România

Pe de altă parte, nu doar companiile internaţionale sunt interesate de clădiri "verzi", ci şi cele româneşti. Acest lucru se reflectă în faptul că o companie românească a dezvoltat anul trecut o clădire "verde" în Timişoara, iar chiriaşii atraşi sunt atât companii interna­ţionale, cât şi locale. Pe de altă parte, în cadrul Romania Green Building Council, o treime dintre membri sunt companii internaţionale conduse de străini, o treime sunt companii străine conduse de români, iar o treime sunt companii româneşti conduse de români.

"Cred că în mod cert vom vedea foarte repede că oamenii vor accepta acest concept, deoarece deja au început să-l implementeze în clădiri. Va evolua ca şi în pieţele similare, adică va deveni standardul. Nu se va pune problema dacă să construieşti o clădire sau nu, ci cât de va fi", argumentează domnul Steven Borncamp.

În paralel, conceptul ar putea fi aplicat şi construcţiilor mici sau locuinţelor individuale, pornind de la un design mai bun, care să permită o utilizare mai eficientă a spaţiului şi mai multă flexibilitate. Toate acestea având în vedere că familia evoluează, iar valoarea casei poate astfel creşte. Lucruri precum o mai bună izolaţie, utilizarea ventilaţiei naturale, umbrirea clădirii vara pentru a nu trebui să ai costuri mari de răcire, pot fi aplicate şi clădirilor foarte mici, deopotrivă cu cele mari, explică domnul Borncamp.

Clădirile "verzi" au costuri de exploatare mai mici

Deşi aplică tehnologii avansate, o clădire "verde" nu este neapărat mai scumpă decât una convenţională, în fapt poate fi chiar mai ieftină. Deşi se întâmplă să cheltuieşti puţin mai mult pe proiectare, lucrând cu arhitectul, inginerul şi managerul de proiect, adesea poţi face economii, de exemplu prin utilizarea unei instalaţii de aer condiţionat care să nu fie supra­dimensionată. Poţi avea investiţii suplimentare pentru umbrirea clădirii, dar şi sumele cheltuite pentru operare sunt mai mici, accentuează repre­zentantul RoOGBC.

"Atât în România, cât şi pe alte pieţe, am văzut că există o perioadă în care clădirile pot fi percepute ca fiind mai scumpe deoarece se deprinde lucrul cu tehnologii noi, anumite soluţii nu sunt disponibile pe piaţă şi trebuie aduse din altă parte, tot aşa şi specialiştii. Dar totul se schimbă în România, oamenii devin familiarizaţi cu conceptul, implementarea este standardizată, disponibilitatea creşte, costurile de furnizare scad, nu mai trebuie să apelezi la un consultant străin. Prin urmare este foarte posibil să construieşti la acelaşi preţ. În cazul uneia dintre primele clădiri din România, dezvoltatorul spune că a redus costuri construind . Dacă te uiti la clădiri de înaltă clasă, cu panouri fotovoltaice şi turbine eoliene, tehnologii care vor avea şi un cost mai mare, va dura ceva ani pentru a se recupera investiţia. Dar se şi vând la un nivel premium, cu un plus de 5-15% la vânzare sau închiriere. Este puţin dificil să ai în vedere toate cifrele luând în considerare încercările din ultimii ani ce au caracterizat piaţa. Unele dintre marile tranzacţii, precum City Business Center din Timişoara, care este complet închiriat sau Floreasca 169 din Bucureşti, care s-a vândut pentru 100 milioane euro, sunt clădiri foarte , conectate la sistemul de transport public, eficiente energetic, de bună calitate. Prin urmare investitorii sunt foarte mulţumiţi de ele, spre diferenţă de clădirile care nu sunt bine conectate iar calitatea este mai redusă, care acum sunt goale şi se confruntă cu dificultăţi", susţine preşedintele RoGBC.

Tehnologiile "verzi" se propagă rapid în România

În privinţa implementării soluţiilor tehnice pentru eficientizarea consumurilor energetice în România, preşedintelui RoGBC sesizează că, de exemplu, populaţia înţelege mult mai bine în prezent importanţa unei izolaţii bune. De asemenea, se foloseşte tâmplărie termoizolantă dublă sau triplă şi ferestre de calitatea echivalentă celei pentru o casă pasivă şi sunt în curs de adoptare chiar faţade duble cu camere de aer între ele. În ceea ce priveşte iluminatul natural, au devenit populare ferestrele de mansardă, dar şi tuneluri solare, care pot aduce lumina soarelui în interiorul locuinţei, ceea ce este "destul de impresionant". De asemenea, sunt apreciate mult mai bine covoarele care folosesc materiale reciclabile sau fără substanţe toxice. "Erau lucruri greu de găsit acum cinci ani, dar pe care acum le găseşti imediat", menţionează domnul Borncamp.

Pe de altă parte sunt populare şi sursele alternative pentru obţinerea energiei, de exemplu pompele de căldură, chiar dacă tind să fie mai scumpe în România decât pe alte pieţe, iar acest fapt inhibă creşterea pieţei. Panourile solare pentru încălzirea apei menajere sunt de asemenea populare. În schimb, energia fotovoltaică se recuperează pe termen lung fără subvenţii. "Dar tehnologia evoluează atât de repede încât le vom vedea folosite din ce în ce mai mult. Sfătuiesc oamenii să lase spaţiu pe clădiri, chiar dacă nu le cumpără acum, poate o vor face pe viitor, pentru că este ceva ce ajută", recomandă domnul Steven Borncamp.

Sunt dezvoltatori care folosesc în mod eronat termenul de "clădire verde"

Beneficiarii trebuie să fie, însă, foarte atenţi atunci când achiziţionează o clădire considerată "verde" de vânzător, dacă afirmaţia nu este însoţită de un certificat care să ateste această calitate. "Credem că certificarea clădirilor reprezintă un instrument foarte util, deşi o clădire poate fi fără a fi certificată. Am auzit deja plângeri la adresa unor dezvoltatori care folosesc termenul de fără a avea ceva responsabil în privinţa mediului în proiectele lor. Dar cred că oamenii vor înţelege foarte repede noţiunile fundamentale, iar piaţa va deveni din ce în ce mai greu de indus în eroare", prefigurează domnul Steven Borncamp.

În opinia domniei sale, constructorii care construiesc mai bine trebuie răsplătiţi, iar instrumentele de evaluare reprezintă o modalitate în acest sens. "Sperăm ca treptat, ceea ce este astăzi o clădire , să devină în timp plictisitor şi să ne orientăm spre standarde şi mai înalte, să ne îmbunătăţim constant performanţa de mediu. Populaţia a îndrăgit conceptul, românii sunt preocupaţi de costurile la energie, de natură şi protejarea ei. După 5-10 ani de creştere nebună exista impresia că lucrurile au scăpat de sub control. Acest lucru nu este valabil doar în România. Oamenii înţeleg că trebuie schimbat ceva", subliniază domnul Borncamp.

Statul ar trebui să acorde stimulente proiectelor "verzi"

Programele guvernamentale pot juca un rol important în sensul încurajării utilizării tehnologiilor noi, cu impact redus asupra mediului. "Deşi iniţial programul a avut dificultăţi în implementare, cred că ideea de a susţine energia este importantă pentru a dezvolta piaţa. Am vrea să vedem subvenţii mai mici procentual, dar disponibile pentru mai multe persoane, deoarece astfel ar deveni o soluţie economică pentru mai mulţi, în mod special în privinţa panourilor solare. Chiar şi cu puţine subvenţii, investiţia poate fi recuperată în 3-7 ani, în loc să dai energie gratis unui număr mic de persoane. Suntem nerăbdători să vedem mai mult pe acest palier", afirmă domnul Borncamp.

Pe de altă parte contează foarte mult predictibilitatea programelor guver­namentale, atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru cele juridice. Dacă oamenii vor să folosească energii şi aud că se dau subvenţii, dar nu le primesc, atunci nu vor face nimic. Este ceva ce trebuie reconsiderat. Preşedintele RoGBC afirmă: "Susţinem ideea de a aduce un anumit sprijin financiar, dar mecanismul să fie clar şi predictibil. De asemenea, trebuie să conştientizăm că, uneori, energia nu este neapărat primul lucru de avut în vedere când începi să construieşti, ci eficienţa energetică, o mai bună inginerie, arhitectură. Odată ce am aplicat cele mai importante măsuri relaţionate cu eficienţa de cost, putem localiza şi alte soluţii . Nu are sens să pui panouri fotovoltaice pe o clădire care nu are izolaţie. Cred că trebuie să existe un echilibru. Desigur, ne-ar plăcea să vedem toate soluţiile aplicate".

În paralel, programul "Prima Casă" a ajutat indirect la răspândirea principiilor "verzi". " a pus pe gânduri mulţi dezvoltatori. În loc să construiască imobile supradimen­sionate, de lux, i-a îndemnat să realizeze locuinţe pe care populaţia să şi le poată permite, inclusiv în ceea ce priveşte costurile de încălzire. A permis o regândire asupra problemei ", argumentează domnul Borncamp.

În opinia domniei sale, statul ar putea interveni şi prin alte metode pentru a stimula piaţa clădirilor "verzi". De exemplu, ar putea reduce impozitul pe proprietate şi TVA la clădirile "verzi" certificate, de calitate. "Am descoperit în urma unui sondaj realizat la nivelul autorităţilor guvernamentale, dezvoltatorilor şi arhitecţilor, că toate părţile vor acest lucru: dezvoltatorii şi arhitecţii vor să construiască , iar autorităţile vor să susţină astfel de proiecte. Părţile pot ajunge repede la un acord. Acest lucru ar încuraja foarte repede iniţierea de proiecte , de unde şi arhitectură mai bună, inginerie mai bună, management al proiectului mai bun, implementare mai bună, mai puţine greşeli de construcţie. Este o provocare să schimbi legislaţia oriunde, dar am văzut semne foarte bune aici din partea guvernului, prin faptul că are în vedere să introducă clădirile "verzi" în legislaţie. Este important să definească o , să o descrie cu acurateţe şi apoi să aplice nişte stimulente pentru cei care investesc şi dezvoltă clădiri . Ar fi benefic", susţine domnul Borncamp.

Băncile vor să finanţeze proiecte "verzi"

În sensul încurajării proiectelor "verzi" RoGBC a propus ca soluţie o ipotecă "verde" prin care să fie recompensate economiile de energie, tot aşa cum o bancă acordă un credit mai mare şi mai multe beneficii pentru venituri mai mari. "Folosim ipoteca pentru a trata economiile de energie realizate în timp ca un beneficiu financiar. Constructorul construieşte o clădire care are un certificat de performanţă energetică clasa A. Din acest motiv banca aduce o bonificaţie financiară, beneficiarul plăteşte o ipotecă mai mare, dar mult mai puţin pentru energie, deci plata totală este mai mică în fiecare lună şi sfârşeşte prin a avea o locuinţă de valoare, cu un cost de întreţinere redus. Practic împrumuţi banii pentru investiţii in eficienţă energetică şi îi dai înapoi din economiile de energie. Deci este o clădire gratis. Băncile sunt foarte interesate şi le place conceptul, ne-au spus să le aducem proiecte. Ne trebuie însă mai multe dezvoltări , care s-ar putea califica. Avem discuţii cu trei bănci pentru tot atâtea proiecte. Sperăm să anunţăm cât de curând o concretizare. Din perspectivă naţională, avem nevoie de mult mai multe proiecte care să se încadreze în clasa A la auditul energetic şi care să introducă suficiente componente pentru a ne convinge că merită să intre în acest program", mai spune reprezentantul RoGBC.

Sistemele de certificare pentru clădiri "verzi" sunt suficiente

În privinţa certificării clădirilor "verzi", la nivel internaţional, dar şi în România, cea mai mare recunoaştere o au sistemul britanic - BREEAM şi sistemul american - LEED. La acestea se adaugă sisteme mai noi, precum cel german - DGNB. "Are sens să adaptezi sistemul internaţional în loc să concepi unul nou, deoarece o bună parte din muncă a fost făcută deja pentru aceste sisteme. Sunt multe tipuri de clădiri şi probleme care au fost abordate de acestea. Chiar dacă nu sunt perfecte, sunt suficiente. În plus, ambele se perfecţionează. De asemenea, nu este bine să ai prea multe sisteme. Lucrăm în paralel şi la internaţionalizarea ambelor sisteme, precum şi să le facem relevante pentru România şi vecinii săi, deoarece companiile româneşti de construcţii sunt desigur interesate de piaţa românească, dar şi de pieţele vecine", menţionează domnul Steven Borncamp.

Procedura de certificare trebuie să înceapă din timp, nu de la mijlocul proiectului sau, mai rău, spre finalizare. De exemplu, o parte dintre principiile "verzi" au în vedere alegerea unei locaţii potrivite. Astfel, vei primi puncte dacă imobilul este construit în apropierea mijloacelor de transport în comun. De asemenea, obţii mai multe puncte dacă optezi pentru un proiect "brownfield" (n.r. realizat pornind de la structuri preexistente) decât unul "greenfield" (n.r. realizat "de la zero").

Din altă perspectivă, sunt necesare şi nişte ajustări în legislaţia românească. De exemplu, dacă antreprenorul construieşte pe un amplasament cu acces la transport public, ar trebui să poată reduce numărul locurilor de parcare incluse în proiect comparativ cu o clădire care nu este deservită de transportul în comun. Domnul Borncamp recunoaşte că este o dificultate în a aplica standardul şi a respecta legea în acelaşi timp: legea îţi spune să construieşti mai multe parcări în Bucureşti, iar standardul îţi spune să construieşti mai puţine parcări pentru a încuraja utilizarea transportului în comun.

Un alt exemplu este standardul energetic. În SUA se lucrează cu sistemul ASHRAE (n.r. realizat de Societatea Americană a Inginerilor pentru Încălzire, Refrigerare şi Aer con­diţionat), care necesită calcule suplimentare pentru un proiect. Este încă o diferenţă între ceea ce se face în România şi ce se face printr-un instrument de evaluare.

Cresc exigenţele în privinţa certificării materialelor de construcţie

În România s-a dezvoltat mult o piaţă a materialelor de construcţie şi a serviciilor "verzi", însă este în continuare loc pentru investiţii. Acestea nu trebuie să fie neapărat realizate de companii noi, ci şi de cele existente, de exemplu prin modificarea produselor, a componentelor, a consumului de energie în procesul de producţie. "Potenţialul este foarte mare", accentuează reprezentantul RoGBC.

Şi pentru certificare materialelor de construcţie "verzi" există o multitudine de sisteme, printre care Blue Angel şi ISO, însă este încă în discuţie ce instrumente de evaluare să fie acceptate şi ce să fie standard pentru toate ţările. În acest scop RoGBC a înfiinţat un grup de lucru pentru a analiza viitorul certificării produselor. Aceasta în contextul în care lucrurile se schimbă în permanenţă: înainte era suficient un certificat ISO 9000 sau ISO 14000, dar acum oamenii vor mai mult.

Începând cu aces an RoGBC include şi un grup de lucru pentru certificarea clădirilor. "Prin acest grup am stabilit legături cu US Green Building Council şi BRE, cei doi mari operatori de sisteme de evaluare pentru a le furniza feedback din România şi ţările vecine, fie pentru a modifica sistemele sau, pe baza instrumentelor de evaluare, să propunem o modificare a legislaţiei, pentru a stimula activităţile . Pentru ca un produs dintr-o clădire certificată să poată fi calificat drept trebuie să existe la bază un certificat . Am înfiinţat acest grup de lucru prin care analizăm mai multe opţiuni, de exemplu certificarea produselor prin marca proprie sau metodologia declaraţiei europene de mediu pentru produse. Încercăm să înţelegem care va fi viitorul, pentru a ne face planuri pe baza unei legislaţii noi, nu a uneia vechi", argumentează domnul Borncamp.

Potenţial major de creştere a pieţei clădirilor "verzi"

Perspectivele de dezvoltare ale pieţei clădirilor "verzi" din România sunt îmbucurătoare. Piaţa de acum este doar o mică fracţiune din ce va fi, deoarece este în creştere foarte rapidă. Nu va dura 15 ani să crească, aşa cum s-a întâmplat pe alte pieţe. Oamenii învaţă foarte repede, astfel încât va dura doar câteva luni până să vedem şi mai multe clădiri finalizate. "Cred că sunt mai mulţi oameni preocupaţi de acest lucru decât se crede în general. Vom auzi din ce în ce mai mult în fiecare an despre proiecte mari şi mici, inclusiv locuinţe individuale ", prefi­gurează preşedintele ROGBC.

Despre RoGBC

Romania Green Building Council este o organizaţie non profit, apolitică, cu misiunea de a crea condiţiile de piaţă, educaţionale şi legislative necesare pentru promovarea construcţiilor de înaltă performanţă ce sunt atât sustenabile cât şi profitabile. În acest sens este facilitată întâlnirea dintre cumpărătorii şi vânzătorii de soluţii "verzi" pentru clădiri. În cadrul organizaţiei se desfăşoară şi 14 cursuri de instruire destinate profesioniştilor în domeniul clădirilor "verzi". De asemenea, organizaţia elaborează propuneri legislative şi poartă dialoguri cu autorităţile centrale pe teme ce ţin de aceste probleme.

Activitatea din România a început la sfârşitul anului 2007 şi a luat amploare în anii următori. "Ne-am lansat la începutul crizei si ne-am triplat dimensiunea pe parcurs. Vedem că sunt mai puţine proiecte imobiliare în lucru, dar cele care merg mai departe abordează în mai mare măsură certificarea . Vrem nu doar să rezolvăm problemele din România, ci să ajutăm la formarea altor consilii care să îndeplinească aceleaşi obiective şi în alte părţi. Trebuie să formăm un grup de consilii mai puternic în regiune", consideră domnul Steven Borncamp, Preşedintele Romania Green Building Council.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Locuinţe

Piaţa Imobiliară

Proiecte

Amenajări

Smart City

Materiale

Fotoreportaj

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective

Consilier

Companii

Internaţional