Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 5 / 2020
Abonament gratuit

Adama Trei proiecte rezidenţiale vor fi lansate anul viitor

F.A. Locuinţe /

Trei proiecte rezidenţiale vor fi lansate anul viitor
  • document ataşat apasă aici pentru a descărca.

    Adama, partea a grupului austriac Immofinanz, este unul dintre puţinii dezvoltatori străini care şi-au continuat proiectele rezidenţiale în perioada de criză. Compania intenţionează să lanseze pe termen mediu şi lung două proiecte rezidenţiale noi în Bucureşti şi încă o fază de dezvoltare în Iaşi.

    Adama intenţionează să lanseze un nou proiect rezidenţial în cartierul bucureştean Berceni, dimensiunea dezvoltării urmând să fie stabilită în urma evaluării şi optimizării proiectului.

    Andreas Holler, membru al consiliului executiv al Adama, ne-a declarat: "Construcţia primei faze ar putea demara în al doilea sau cel târziu al treilea trimestru din 2014, cu unul sau două blocuri de 10-11 etaje, respectiv cu un număr de apartamente cuprins între 80 şi 200".

    În decurs de un an ar putea începe lucrările la ansamblul de pe platforma Ventilatorul

    Un alt proiect al Adama, aflat în luna octombrie în faza de autorizare, vizează construirea unui ansamblu mixt pe fosta plaformă industrială Ventilatorul. Aceasta este situată pe Str. Progresului din Capitală, în apropiere de Cotroceni. În jur de 90% din proiect se axează pe partea rezidenţială, iar restul reprezintă o componentă de birouri, cu unele spaţii de retail şi, eventual, un supermarket. Clădirile de birouri ar urma să ocupe frontul spre Str. Progresului, iar blocurile de locuinţe să fie construite în spatele acestora, ferite de zgomot.

    În total, ar putea fi realizate, în mai multe faze, nouă blocuri a câte 100 de apartamente fiecare şi o clădire de birouri de până la 15.000 mp închiriabili.

    Data începerii lucrărilor de construcţie este dependentă de obţinerea autorizaţiei de construire. Dacă autorizaţia este obţinută până la mijlocul anului viitor, iar condiţiile de piaţă sunt favorabile, lucrările la primul bloc ar putea demara spre sfârşitul anului 2014, ne-a precizat Andreas Holler.

    În fapt, una dintre constrângerile dezvoltatorilor imobiliari este colaborarea cu autorităţile locale. În opinia domnului Holler, autorităţile ar trebui să fie receptive la proiectele imobiliare care cresc valoarea oraşului.

    Conceptul proiectului de pe platforma Ventilatorul a fost de a obţine o flexibilitate maximă. Astfel, în funcţie de cerere, o parte din spaţiile de birouri ar putea fi transformate în apartamente şi viceversa. În continuarea aceleiaşi idei, blocurilor vor fi realizate în regim modular, astfel încât dimensiunea apartamentelor să poată fi modificată la cerere şi cu costuri minime. În majoritatea lor, apartamentele vor avea în principiu două sau trei camere. Ansamblul va include însă şi apartamente mai mari, cu patru camere. Fiecare bloc se va remarca printr-o faţadă diferită, care să îi confere identitate. Conceptul mai prevede realizarea unor zone verzi extinse, cu locuri de joacă pentru copii, adaugă reprezentantul Adama.

    Proiectul va beneficia de acces la toate mijloacele de transport în comun, inclusiv metrou, odată cu finalizarea magistralei Drumul Taberei - Eroilor. În apropiere se află Universitatea Politehnica şi mai multe centre comerciale. "Vrem să realizăm un proiect inteligent, urban, accesibil şi de calitate", afirmă domnul Holler.

    Terenul pentru dezvoltarea acestui proiect a fost pus la dispoziţie de Immofinanz (n.r. care a preluat compania Adama în 2011), între cele două companii fiind stabilite sinergii puternice.

    O nouă fază va fi dezvoltată în Copou Bellevue Iaşi

    Strategia Adama vizează concentrarea activităţii în Capitală, fără a exclude însă două-trei oraşe secundare din România precum Iaşi, Braşov, Cluj-Napoca sau Timişoara.

    În afara Bucureştiului, Adama îşi propune să demareze până la sfârşitul anului curent construcţia unei noi faze în ansamblul Copou Bellevue din Iaşi, care va cuprinde o clădire cu aproximativ 50 de apartamente, menţionează domnul Holler.

    Faza a doua din ansamblul Edenia Titan urmează să fie livrată

    Adama a livrat în luna septembrie faza a doua a ansamblului Evocasa Optima din cartierul bucureştean Titan, cuprinzând 84 de apartamente. Preţurile pentru un apartament de două camere pornesc de la 59.905 euro + TVA, iar pentru o unitate de trei camere, preţul ajunge la 91.935 euro + TVA.

    În apropiere, dezvoltatorul a finalizat şi construcţia propriu-zisă a fazei a doua din ansamblul Edenia Titan, cu 126 de apartamente. Acestea urmează să fie livrate în luna noiembrie sau cel târziu până la sfârşitul anului, după efectuarea intabulării, potrivit reprezentantului Adama.

    Preţul unui apartament cu două camere în Edenia începe de la 62.381 euro, fără TVA.

    Construcţia celor două blocuri din Titan a fost realizată de compania Bog"Art.

    O decizie privind o eventuală lansare a unor noi faze de dezvoltare în ansamblurile Evocasa Optima şi Edenia va fi luată spre sfârşitul anului viitor, în funcţie de evoluţia vânzărilor, afirmă domnul Holler.

    Până în luna octombrie, dezvoltatorul vânduse în jur de 30% din apartamentele din cele două faze noi ale proiectelor din Titan. Vânzările au început să crească odată cu finalizarea clădirilor. "Cumpărătorii nu sunt foarte încrezători dacă nu văd clădirea finalizată sau în construcţie. Contactele cu potenţialii cumpărători au crescut foarte mult după finalizarea clădirilor", adaugă domnul Holler.

    Cele două proiecte din Titan au fost optimizate, în sensul eliminării sau restrângerii ponderii apartamentelor foarte mari (de exemplu penthouse-uri), astfel încât acum cele mai multe locuinţe au două sau trei camere. De asemenea, au fost optimizate partiţiile interioare şi a fost îmbunătăţită calitatea unor detalii, fără o majorare a preţului final.

    "Obiectivul nostru este să livrăm apartamente de calitate, la dimensiunea potrivită şi la preţuri accesibile, care să se potrivească cererii", afirmă Andreas Holler.

    În acest sens, piaţa apartamentelor de lux este în prezent foarte restrânsă, iar cei care totuşi mai cumpără astfel de proprietăţi nu aleg blocurile mari, cu multe apartamente.

    De altfel, strategia dezvoltatorului se axează pe satisfacerea cerinţelor clasei medii din România, mai spune reprezentantul Adama.

    Până în prezent Adama a construit în jur de 1.650 de apartamente, din care au fost vândute peste 1.100. Ţinta Adama este să vândă 200-250 de apartamente pe an, în condiţiile actuale. "În 2014 ritmul vânzărilor ar trebui să fie de 15-20 de apartamente pe lună, în varianta precaută. Altfel, pe o piaţă în creştere, obiectivele ar fi mult mai mari, ", mai spune domnul Holler.

    Adama pregăteşte alte proiecte de perspectivă în Bucureşti şi în ţară

    În perspectivă, Adama are în vedere dezvoltări şi în alte zone ale Bucureştiului, compania deţinând, printre altele, un teren şi pe strada Vasile Lascăr.

    Alte proiecte de perspectivă vizează Braşovul, unde atât Adama, cât şi Immofinanz deţin un portofoliu consistent de terenuri, inclusiv în zona centrală.

    "Încercăm să evaluăm şi să optimizăm toate proiectele. Chiar dacă nu ştim când le vom începe, vrem să fim pregătiţi pentru a le putea demara oricând", afirmă Andreas Holler.

    Calitatea produsului imobiliar ar trebui să se vadă la prima vedere

    Înainte de criza economică, pe piaţa imobiliară din România activau mulţi dezvoltatori care realizau câte un proiect, îl vindeau, iar ulterior ieşeau din piaţă. Prin urmare, cumpărătorii nu mai aveau la cine apela ulterior în eventualitatea apariţiei unor probleme.

    Politica Adama este să acorde o garanţie de doi ani pentru apartamentele livrate, garanţie care poate fi opţional crescută. În plus, clienţii au certitudinea că pot lua legătura cu dezvoltatorul pentru suport tehnic, dă asigurări Andreas Holler.

    Adesea, două produse imobiliare din România sunt greu de comparat. De exemplu, suprafaţa locuinţelor noi este raportată de dezvoltatori, după caz, fie la metru pătrat util, brut sau construit. Aceasta, deoarece până în anii 2005-2006 au intrat pe piaţa dezvoltatori din multe ţări: Italia, Israel, Spania, Grecia, fiecare venind cu modelul de promovare aplicat în ţara de origine.

    Altfel, calitatea lucrării în sine se evidenţiază, în mare parte, încă de la prima vedere: calitatea tâmplăriei, a parchetului, a bateriilor sanitare, rectangularitatea pereţilor etc. Sunt şi unele componente "invizibile", precum instalaţiile din pereţi, a căror calitate se evidenţiază în timp.

    De asemenea, cumpărătorii pot studia zona, accesul la mijloace de transport în comun, la şcoli, spitale, spaţii verzi etc. "Cumpărătorii sunt acum mai instruiţi în procesul de selecţie a apartamentului şi conştientizează că piaţa este acum a cumpărătorului, nu a vânzătorului, cum era înainte", remarcă Andreas Holler.

    Preţul apartamentelor este condiţionat de costul terenului

    În perspectivă, Adama intenţionează să menţină politica de preţ în cazul proiectelor viitoare, existând însă şi posibilitatea de optimizare a preţurilor în funcţie de costul de achiziţie al terenului. În linii mari, Adama aplică o calitate standard pentru toate proiectele derulate, diferenţa de preţ (raportat la metrul pătrat al locuinţei) fiind dată în principal de costul terenului în preţul total. Dacă dezvoltatorul identifică terenuri mai ieftine, atunci acest avantaj este transferat către cumpărător printr-un preţ mai avantajos, explică domnul Holler.

    În principiu, Adama nu are în plan să îşi extindă portofoliul de terenuri, cu atât mai mult cu cât poate apela şi la portofoliul vast deţinut de Immofinanz. Acest lucru nu înseamnă că nu va da curs eventualelor oportunităţi apărute în piaţă. O astfel de oportunitate ar putea fi preluare unui proiect imobiliar blocat sau achiziţionarea unui teren în centrul Bucureştiului, însă la un preţ convenabil, pe care să poată fi dezvoltat un ansamblu compus din minim 50 de apartamente, menţionează reprezentantul Adama.

    În mod excepţional, dezvoltatorul ar fi dispus să intre în parteneriate cu alţi antreprenori, însă doar cu condiţia deţinerii controlului asupra proiectului imobiliar propus. Un astfel de parteneriat ar putea fi încheiat, de exemplu, cu proprietarul unui teren atractiv pentru Adama.

    Andreas Holler se declară încrezător în viitorul pieţei rezidenţiale din România. Deocamdată, chiar dacă piaţa urmează un trend uşor pozitiv, încă nu a ajuns la un nivel "normal" datorită lipsei de finanţare, cu excepţia programului Prima Casă.

    Prima Casă nu poate acoperi piaţa rezidenţială

    Chiar dacă programul guvernamental Prima Casă a avut o influenţă majoră pe piaţa rezidenţială din România, el în sine nu a condiţionat proiectele Adama, factorul determinant pentru stabilirea preţurilor fiind puterea de cumpărare a populaţiei. Unele dintre apartamentele dezvoltatorului se încadrează însă în plafonul propus de program (n.r. maxim 70.000 de euro pentru locuinţe noi).

    Dependenţa de Programul Prima Casă este percepută de reprezentantul Adama ca un factor de risc, în contextul în care durata programului este incertă. În plus, piaţa nu poate rămâne pentru totdeauna ancorată în plafonul Prima Casă, susţine domnul Holler.

    Plafonul programului permite construirea unor locuinţe de calitate, însă la suprafeţe mici şi doar în zone periferice, deoarece costul terenului devine prohibitiv pe măsura apropierii de centru, iar investiţia ar deveni astfel neprofitabilă. Prin urmare, programul nu are cum să acopere toată piaţa, argumentează Andreas Holler.

    Pe lângă Programul Prima Casă şi creditele bancare clasice, Adama pune la dispoziţia clienţilor şi sistemul de rate la dezvoltator şi ia în considerare să elaboreze pe viitor, în parteneriat cu băncile, unele produse de finanţare dedicate.

    Sistemul de plata a avansului într-un cont escrow (n.r. avansul plătit de cumpărător este blocat într-un cont la care dezvoltatorul nu are acces decât la livrarea produsului), o modalitate foarte răspândită în statele din Occident, ar putea fi implementat şi în România. Astfel, clienţii ar avea mai multă încredere să cumpere locuinţe din faza de proiect. Recâştigarea încrederii este importantă, având în vedere mediatizarea unor cazuri în care locuinţele promise de dezvoltatori nu au fost finalizate, iar beneficiarii nu şi-au mai putut recupera avansul, deoarece banii respectivi erau blocaţi în fundaţiile clădirii. Spre diferenţă, Adama nu apelează la banii plătiţi în avans de cumpărători pentru începerea lucrărilor. În fapt, cele mai recente două proiecte rezidenţiale au fost dezvoltate utilizând capital pus la dispoziţie de Immofinanz. Această modalitate de finanţare în cadrul grupului s-a dovedit a fi mai convenabilă decât apelarea la credite bancare, argumentează Andreas Holler.

    Ştirile zilei

    Revista
    BURSA Construcţiilor

    Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

    Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

    Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

    În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

    Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

    Piaţa Imobiliară

    Proiecte

    Amenajări

    Smart City

    Materiale

    Fotoreportaj

    Preţuri

    Finanţare

    Licitaţii

    Bursa Construcţiilor 5 / 2020 /

    Câştigătorii licitaţiilor deschise organizate pentru lucrări din fonduri publice

    Investiţii

    Perspective

    Internaţional