Din ce în ce mai mulţi dezvoltatori de clădiri de birouri încep să livreze chiriaşilor spaţii neamenajate, în format "cold shell", fără instalaţii şi finisaje, observă consultanţii Colliers, care explică noua tendinţă din sectorul Office prin faptul că au devenit foarte rare cazurile în care viitorii chiriaşi folosesc spaţiul preluat exact aşa cum este amenajat de către proprietar, adică în format "warm shell".
În practică, cei mai mulţi chiriaşi investesc cel puţin 30 euro pe metrul pătrat din bugetul de amenajare pentru demolările şi reconfigurările necesare pentru adaptarea spaţiului în funcţie de nevoile specifice şi de planurile strategice. Divizia de Construction Services a Colliers România a oferit, anul trecut, servicii de tip Design & Build pentru mai bine de 10.000 de metri pătraţi, valoarea bugetelor gestionate depăşind 4 milioane de euro.
Relocările şi extinderile nu mai sunt pentru companii doar oportunităţi de optimizare a spaţiului de birou, ci şi o ocazie de a creşte satisfacţia, productivitatea şi implicarea angajaţilor, care se reîntorc treptat şi fizic la serviciu. Astfel, proprietarii de clădiri în dezvoltare se aliniază noilor tendinţe din piaţa de birouri şi, în clădirile noi, livrează către chiriaşi spaţii în format "cold shell", pe care aceştia din urmă le amenajează în funcţie de obiective, mod de lucru şi diferite aspecte legate de cultura organizaţională.
"Din experienţă, costurile pentru amenajările de office pot fi eficientizate dacă se închiriază spaţii în format "cold shell" în loc de "warm shell", cum se practică în general în piaţă. Conceptul de predare spaţiu în format "cold shell" nu este nou, el fiind deja aplicat cu succes de mulţi ani în sectorul de retail. Analizând datele strânse în peste 12 ani de activitate de project management, considerăm că livrarea de spaţii de birouri la cheie are impact negativ în graficele de execuţie şi în bugete inclusiv pentru dezvoltatorii de clădiri. În plus, există unele dezavantaje şi din punctul de vedere al criteriilor de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG), considerând că amenajările de birouri implică montajul de materiale cu amprentă mare de carbon. În varianta "warm shel", o parte din amenajare are o durată mică de utilizare, demolarea şi reconstrucţia amplificând emisiile de carbon", explică Alexandru Atanasiu, Deputy Head Property Management & Construction Services în cadrul Colliers.
Cu alte cuvinte, subliniază consultanţii Colliers, bugetul nefolosit în primă fază, prin livrarea spaţiului în format "cold shell", poate fi transferat către viitorii chiriaşi crescând bugetul de fit out contribution de la tradiţionalul 150-200 euro pe metrul pătrat la 300-450 euro pe metrul pătrat, oferindu-le şi mai multă flexibilitate. Diferenţa de 150 de euro pe metrul pătrat reprezintă materiale din categoria tavan casetat, distribuţia pe orizontală a tubulaturilor de introducere aer proaspăt şi extracţie aer viciat, doze de pardoseală pentru electrice şi date, echipamente tip ventiloconvectoare, corpurile de iluminat sau sistemul de detecţie, altele decât cele obligatorii conform legislaţiei în vigoare în amenajarea "cold shell".
De altfel, şi preţurile multor materiale de construcţie, care în vara anului trecut au atins un vârf, fiind influenţate de inflaţia ridicată, întreruperile din lanţul de aprovizionare din China în contextul pandemiei de Covid, războiul din Ucraina, cu impact puternic şi asupra disponibilităţii materialelor şi a timpului de livrare, au început să scadă constant, şi cu până la 30%, iar consultanţii Colliers subliniază că acum asistăm la o echilibrare a preţurilor, la valori similare anului 2020. Acest trend de scădere, înregistrat în ultimul an, este accentuat şi de volumul scăzut de dezvoltări office şi rezidenţiale, dar compensat parţial de dezvoltările de infrastructură şi din sectorul industrial de logistică şi distribuţie.
Oferind o soluţie completă şi acţionând ca un punct de contact comun pentru toate părţile implicate în procesul de mutare a clientului, serviciul Construction al Colliers se bazează pe două linii de business - Project Management şi Design & Build - care acoperă întregul proces de relocare sau reamenajare a spaţiului de birouri, cu obiectivul ca fiecare proiect să fie finalizat cu satisfacţia maximă a clienţilor, la timp şi în bugetul stabilit. Implicarea consultanţilor Colliers Construction începe de la fazele iniţiale de alegere a spaţiului de birouri şi continuă prin coordonarea fazei de concept design şi proiectare tehnică, planificare şi bugetare, value-engineering pe toate specialităţile tehnice şi supravegherea lucrărilor de construcţii şi instalaţii, până la predarea spaţiului şi relocarea propriu-zisă.
"Ne asumăm întreaga responsabilitate pentru coordonarea procesului de proiectare şi a lucrărilor de amenajare. Gestionăm echipa de proiectare şi toţi consultanţii şi contractorii implicaţi încă de la faza de concept până la autorizarea lucrărilor şi mutarea clienţilor în spaţiul amenajat şi mobilat. Controlăm cu stricteţe evoluţia lucrărilor în faza de construcţie şi monitorizăm situaţia financiară finală cu toţi furnizorii în etapa post-construcţie. În plus, asigurăm comunicarea în timp util între reprezentanţii clientului, managerii de proiect ai proprietarului, managerii de şantier, precum şi responsabilii cu arhitectura şi proiectarea M.E.P. Ne ocupăm de procesele şi procedurile mutării pe baza cerinţelor clientului şi a standardelor corporative. Comunicarea şi coordonarea cu toţi furnizorii reprezintă o prioritate absolută", completează Oana Adjudeanu, Deputy Head Property Management & Construction Services în cadrul Colliers.
Dincolo de serviciile de construcţii, Oana şi Alex au o experienţă vastă în domeniul serviciilor de gestionare a proprietăţii şi în operarea clădirilor de birouri, având rol de management şi consultanţă în echipa care administrează peste 600.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri, cu un total de aproximativ 400 de chiriaşi, din care mai bine de 450.000 de metri pătraţi au fost preluaţi de la antreprenorul general începând cu 2011.
"Având toată această experienţă în administrare şi operare de clădiri office, am fost mandataţi de către dezvoltatori de renume de pe piaţă pentru a oferi consultanţă în ceea ce priveşte proiectarea iniţială a noilor lor proiecte din punct de vedere operaţional, cu scopul de a îmbunătăţi eficienţa şi de a reduce costurile pe parcursul perioadei de funcţionare în acel spaţiu. Astfel, considerăm că putem avea un impact semnificativ încă din faza iniţială a unui proiect de fit-out office, cu efecte pe termen lung în operarea spaţiului modernizat", conchide Alexandru Atanasiu.
