Oana Mina, avocat colaborator al "Ţuca Zbârcea & Asociaţii"
Legea locuinţei nr. 114/1996 ("Legea nr. 114/1996") reglementează, printre altele, regimul juridic specific al închirierii de locuinţe. În sensul legii, prin "locuinţă" se înţelege o "construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii", inclusiv curtea şi grădina închiriate odată cu suprafaţa locativă. Potrivit acestor prevederi, contractele de închiriere a imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă (cum ar fi de exemplu un spaţiu comercial) nu intră în sfera de aplicare a Legii nr. 114/1996.
Din analizarea prevederilor Legii nr. 114/1996 rezultă faptul că aceasta se aplică în cazul închirierii unui imobil ce are funcţiunea de locuinţă. Astfel, legea aplicabilă va fi stabilită în funcţie de destinaţia imobilului şi nu de calificarea beneficiarului ca persoană fizică sau juridică. Chiar în cazul în care un imobil cu destinaţia de locuinţă este închiriat unei persoane juridice, aceasta nu este de natură să excludă de plano aplicabilitatea legislaţiei locative speciale, cu condiţia ca destinaţia spaţiului să rămână neschimbată. Deşi potrivit prevederilor legale, simpla calitate de persoană juridică a chiriaşului ar trebui să ducă la concluzia că raportul constituit între părţi este unul comercial, destinaţia de locuinţă a spaţiului închiriat, expres menţionată în contract, este de natură a califica raportul juridic ca intrând sub incidenţa Legii nr. 114/1996.
Legea nr. 114/1996 reprezentând legea spcială în materia privind închirierea locuinţelor conţine anumite dispoziţii speciale, derogatorii de la dreptul comun, menite să asigure un regim juridic mai favorabil chiriaşului. În acest sens, precizăm mai jos, câteva din aceste prevederi speciale.
Spre deosebire de prevederile dreptului comun, respectiv prevederile Codului Civil, Legea nr. 114/1996 sancţionează cu nulitatea absolută anumite clauze cuprinse în contractul de închiriere, în scopul asigurării protecţiei chiriaşului. Astfel sunt nule de drept clauzele care:
à obligă chiriaşul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparaţie în sarcina proprietarului;
à prevăd responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;
à impun chiriaşilor să facă asigurări de daune;
àexonerează proprietarul de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;
à autorizează pe proprietar să obţină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.
