Leonid Puşcaş, avocat senior Bostina si Asociatii
Intrarea în vigoare din 1 octombrie 2011 a noului Cod Civil are un impact major asupra multor aspecte ale vieţii de zi cu zi. Fără dorinţa de a fi exhaustivi, vom încerca să prezentăm "în serial" cele mai semnificative modificări şi implicaţiile lor asupra celor mai importante domenii economice.
Principalele noutăţi aduse de Noul Cod Civil în domeniul dreptului imobiliar
Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare (potrivit art. 6 Cod Civil). Aceasta nu are putere retroactivă. Este de importanţă maximă să reţinem că noile prevederi ale Codului Civil nu se aplică:
actelor/faptelor juridice încheiate/săvârşite înainte de intrarea în vigoare a Codului civil;
prescripţiilor, decăderilor, uzucapiunilor începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului.
Prevederile Codului Civil se aplică:
actelor/faptelor juridice încheiate/săvârşite după intrarea în vigoare a Codului;
prescripţiilor, decăderilor, uzucapiunilor începute după intrarea în vigoare a Codului;
situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare a Codului şi, în anumite cazuri, efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior.
În reglementarea Noului Cod Civil există o diferenţiere în ceea ce priveşte termenul de "imobil" în sens general şi "imobil" în sens special regăsit în materia Cărţilor Funciare, astfel:
imobil în sens general (art.537 Cod Civil) - terenuri, izvoare, cursuri de apă, plantaţii prinse în rădăcini, construcţii şi tot ceea ce e încorporat/fixat în acestea cu caracter permanent;
imobil în sens special (art.876 alin.3 Cod Civil) - una sau mai multe parcele alăturate aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi având un număr cadastral unic.
Dreptul de proprietate se întinde asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului (potrivit art.559 Cod Civil).
Aplicaţia practică a acestei prevederi este utilizată în domeniul drepturilor de servitute/superficie (ex. pentru cabluri, rotor al staţiilor eoliene, etc.).
Dovada dreptului de proprietate se va face în funcţie de situaţia în care imobilul este sau nu înscris în Cartea Funciară:
În cazul imobilelor înscrise în Cartea Funciară (art.565 Cod Civil), extrasul de Carte Funciară va face dovada dreptului de proprietate (însă numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii Cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare), până la această dată înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară are ca efect opozabilitatea faţă de terţi ca şi până la 01.10.2011;
În cazul imobilelor neînscrise în Cartea Funciară se va face distincţie între modul de dobândire al proprietăţii originar sau derivat.
În materia dobândirii proprietăţii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit câteva schimbări radicale, în locul uzucapiunilor avute până acum vom avea:
A. uzucapiunea tabulară de 5 ani (art.931 Cod Civil), cu următoarele condiţii de aplicare:
înscrierea în Cartea Funciară fără cauză legitimă, dar cu bună-credinţă;
posesie utilă exercitată timp de 5 ani de la înscrierea în Cartea Funciară.
Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este înscris în Cartea Funciară şi nu mai poate fi contestat.
B. uzucapiunea extratabulară de 10 ani (art.930 Cod Civil), care are următoarele condiţii de aplicare:
posesia exercitată timp de 10 ani;
alternativ, imobilul înscris în Cartea Funciară şi proprietarul imobilului înscris în Cartea Funciară să fie decedat sau şi-a încetat existenţa sau înscrierea în Cartea Funciară a declaraţiei de renunţare la proprietate;
imobilul nu a fost înscris în Cartea Funciară.
Ca efect, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
În materia accesiunii (art.567 Cod Civil), ca mod de dobândire a proprietăţii asupra imobilelor, proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate pe teren ori de câte ori nu şi-a dat acordul la edificarea construcţiei, inclusiv în cazul în care constructorul a fost de buna-credinţă.
Proprietarul terenului are o situaţie mai avantajoasă, concretizată în opţiuni mai convenabile, atunci când se "confruntă" cu un constructor de rea-credinţa.
În compararea situaţiei constructorului de buna-credinţă cu aceea a constructorului de rea-credinţa intervine şi o altă distincţie, inedită în raport cu reglementarea din vechiul Cod Civil, şi anume distincţia dintre "lucrările autonome" şi "lucrările adăugate.
