Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 8 / 2022

RetrocedăriNoi reglementări în domeniul retrocedărilor

F.A. Legea /

Noi reglementări în domeniul retrocedărilor

av. Oana Albota, partener Peli Filip

Legea nr. 165/2013. Intrarea în vigoare, motivele adoptării şi scopul declarat

În data de 20 mai 2013, a intrat în vigoare Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România. Scopul acestei legi îl reprezintă reglementarea generală a cadrului legislativ al măsurilor de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv, precum şi accelerarea finalizării procesului de restituire.

În urma deciziei-pilot emisă de CEDO în Cauza Maria Atanasiu şi alţii împotriva României, statului român i s-a pus în vedere să remedieze problema restituirilor, în sensul respectării drepturilor fundamentale şi instituirii unui nou mecanism funcţional de retrocedare şi compensare. De asemenea, prin această decizie-pilot, statul român a fost obligat să stabilească până la începutul lunii mai 2013, un nou şi sistem previzibil şi echitabil de acordare a despăgubirilor.

Inexistenţa unui termen final de soluţionare al dosarelor de retrocedare este unul dintre motivele de neîncredere a investitorilor străini în România, problema fiind percepută ca un risc de ţară.

Lipsa transparenţei procesului de restituire, lipsa de comunicare între factorii implicaţi în restituire, reglementarea lacunară, a dus în practică la situaţii incredibile, ca de exemplu: coexistenţa unor dosare de restituire atât la primărie, cât şi la unităţile deţinătoare, urmată de neînchiderea dosarului la primărie chiar şi după ce unitatea deţinătoare a emis o dispoziţie de restituire prin echivalent; blocarea de la tranzacţionare (şi practic scoaterea din circuitul civil) a unor imobile datorită existenţei unor notificări pe Legea 10/2001 nesoluţionate de peste 10 ani din lipsa unor informaţii solicitate petenţilor; blocarea unor dosare la Autoritatea Naţională pentru Restituirea Proprietăţilor, fără ca cei îndreptăţiţi la restituire să primească vreo compensaţie etc. Adevăraţii proprietari au fost mereu amânaţi, astfel că a apărut fenomenul cesionării de drepturi litigioase, cu consecinţa retrocedărilor în natură către aşa-zişii samsari imobiliari, care au fost compensaţi cu prioritate faţă de adevăraţii proprietari. Ponderea foştilor proprietari care au primit despăgubiri este foarte mică, cum chiar autorităţile recunosc, din iulie 2010 suspendându-se acordarea de despăgubiri; astfel prin OUG nr. 62/2010 s-a suspendat valorificarea titlurilor de plată până la data de 15 mai 2013.

Conform datelor furnizate de autorităţi, 9.000 de clădiri au fost restituite în natură către proprietari, dar în special către cesionarii de drepturi litigioase; dincolo de restituirile în natură, au fost soluţionate 27.000 dosare, iar în acest moment volumul de noi cereri care trebuie soluţionate este de aproape 200.000 de dosare. Din cele 27.000 de dosare doar în 13.000 s-au acordat efectiv despăgubirile.

Noua lege a retrocedărilor aduce modificări substanţiale normelor legislative aplicabile în materia restituirilor, mai exact Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum şi Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente.

Domeniu de aplicare

Noile dispoziţii sunt aplicabile cererilor formulate şi depuse, în termen legal, la entităţile învestite de lege, nesoluţionate până la data intrării în vigoare a legii, cauzelor în materia restituirii imobilelor preluate abuziv, aflate pe rolul instanţelor, precum şi cauzelor aflate pe rolul Curţii Europene a Drepturilor Omului suspendate în temeiul Hotărârii-pilot din 12 octombrie 2010, pronunţată în Cauza Maria Atanasiu şi alţii împotriva României, la data intrării în vigoare a legii.

Principiul prevalenţei restituirii în natură.

Legea nr. 165/2013 consacră principiul prevalenţei restituirii în natură a imobilelor preluate în mod abuziv. Prin urmare, în măsura în care este posibil, imobilele preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist se restituie în natură. În situaţia în care restituirea în natură a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist nu mai este posibilă, singura măsură reparatorie în echivalent care se acordă este compensarea prin puncte.

Această măsură reparatorie se va aplica şi în situaţia în care titularul a înstrăinat drepturile care i se cuvin potrivit legilor de restituire a proprietăţii. Măsura vine să preîntâmpine restituirea în natură către cesionarii de drepturi litigioase. De altfel, iniţial, proiectul legii prevedea o impozitare de 85% a cesionărilor de drepturi litigioase. Acum, noua lege prevede practic plafonarea profitului pe care un cesionar îl poate obţine din valorificarea drepturilor litigioase, prin instituirea compensării doar prin puncte şi a plafonării despăgubirii.

Noi instituţii implicate în procedurile de restituire

Legea nr. 165/2013 aduce modificări în plan instituţional, înfiinţându-se noi instituţii ce urmează a fi implicate în cadrul procedurilor de restituire.

Astfel, se prevede că în vederea finalizării procesului de restituire se constituie Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor, ce funcţionează în subordinea Cancelariei Primului-Ministru.

Printre atribuţiile Comisiei Naţionale pentru Compensarea Imobilelor se numără: validarea în tot sau în parte a deciziilor emise de entităţile învestite de lege care conţin propunerea de acordare de măsuri compensatorii, emiterea deciziilor de compensare a imobilelor şi asigurarea coordonării procesului de licitare/atribuire a imobilelor din Fondul naţional al terenurilor agricole şi al altor imobile.

Componenţa Comisiei Naţionale pentru Compensarea Imobilelor a fost stabilită în urma publicării în Monitorul Oficial a deciziei primului-ministru nr. 229 din 30 mai 2013, prima sedinţă a comisiei fiind convocată pe data de 6 iunie 2013. Pe ordinea de zi figurau aprobarea regulamentului Comisiei, alegerea vicepreşedintelui şi o analiză a tipurilor de dosare de soluţionat.

În vederea valorificării punctelor compensatorii, se va constitui Fondul naţional al terenurilor agricole şi al altor imobile, administrat de Agenţia Domeniilor Statului. Fondul naţional se constituie iniţial din terenurile agricole care nu fac obiectul restituirii în natură, aflate în proprietatea privată a statului şi în administrarea Agenţiei Domeniilor Statului, afectate acordării de măsuri compensatorii. Fondul naţional se poate completa cu alte imobile proprietate a statului, la propunerea instituţiilor publice deţinătoare. Terenurile puse la dispoziţia comisiilor locale în vederea finalizării procesului de restituire, dar nerestituite foştilor proprietari până la data de 1 ianuarie 2016 vor intra de drept, în Fondul naţional al terenurilor agricole.

De asemenea, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii, la nivelul fiecărei unităţi administrativ- teritoriale se constituie, prin ordin al prefectului, Comisia locală pentru inventarierea terenurilor. Această comisie are în principal atribuţii cu privire la întocmirea situaţiei terenurilor agricole şi forestiere, aflate în domeniul public sau privat al statului sau, după caz, al unităţii administrativ-teritoriale, care pot face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate pe fiecare unitate administrativ-teritorială.

Procedura restituirii în natură şi întocmirea situaţiei terenurilor agricole.

Legea nr. 165/2013 impune, de asemenea, o nouă ordine a restituirii terenurilor agricole pe alte amplasamente, în situaţia în care restituirea nu mai este posibilă pe vechile amplasamente. În acest caz, după validarea întinderii dreptului lor de proprietate de către comisiile judeţene de fond funciar sau, după caz, de către Comisia de Fond Funciar a Municipiului Bucureşti, fostului proprietar sau moştenitorilor acestuia li se va atribui un teren pe un alt amplasament, în următoarea ordine: a) pe terenurile din rezerva comisiei locale de fond funciar; b) pe izlazul comunal; c) pe terenul proprietate publică, trecut în condiţiile legii în proprietatea privată a statului, sau pe terenul proprietate privată a statului, care a fost administrat pe raza unităţii administrativ-teritoriale de institute, staţiuni de cercetare şi alte instituţii publice; d) pe terenul proprietate publică, trecut în condiţiile legii în proprietatea privată a statului, sau pe terenul proprietate privată a statului, care a fost administrat de institute, staţiuni de cercetare şi instituţii publice pe raza localităţilor învecinate, aflate în acelaşi judeţ.

În vederea întocmirii situaţiei terenurilor agricole de către Comisia locală de inventariere a terenurilor, în cazul terenurilor ce fac parte din izlazul comunal, regimul juridic şi categoria de folosinţă al acestora vor fi schimbate numai cu avizul prealabil al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale şi cu acordul populaţiei cu drept de vot din unitatea administrativ-teritorială, exprimat prin referendum.

Atribuirea terenurilor de către comisia locală se va face în ordinea de înregistrare a cererilor iniţiale de restituire, cu respectarea strictă a ordinii categoriilor de teren menţionate anterior. Fostul proprietar sau moştenitorii acestuia pot refuza terenul din rezerva comisiei locale de fond funciar sau din izlazul comunal, propus în vederea restituirii.

În cazul terenurilor forestiere, în situaţia în care restituirea pe vechile amplasamente nu este posibilă, reconstituirea dreptului de proprietate se face pe alte amplasamente de pe raza unităţii administrativ-teritoriale sau pe terenuri forestiere situate pe raza altor unităţi administrativ- teritoriale din judeţ, cu aprobarea comisiei judeţene de fond funciar sau, după caz, a Comisiei de Fond Funciar a Municipiului Bucureşti, în situaţia în care pe raza unităţii administrativ- teritoriale nu există teren forestier disponibil.

Acordarea de măsuri compensatorii sub formă de puncte

Noutatea absolută a Legii nr. 165/2013 o constituie modul de acordare a măsurilor compensatorii. Astfel, în cazul în care cererile de restituire nu mai pot fi soluţionate prin restituire în natură la nivelul entităţilor învestite de lege, acestea vor fi soluţionate prin acordarea de măsuri compensatorii sub formă de puncte. Soluţionarea cererilor de retrocedare prin acordare de măsuri compensatorii va fi propusă de către entităţile investite de lege numai după epuizarea suprafeţelor de teren agricol afectate restituirii în natură, identificate la nivel local.

Numărul de puncte se stabileşte în conformitate cu valoarea imobilului ce face obiectul deciziei. Evaluarea imobilului se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a legii, un punct având valoarea de un leu. Punctele stabilite prin decizia de compensare emisă pe numele titularului dreptului de proprietate, fost proprietar sau moştenitorii legali sau testamentari ai acestuia nu pot fi afectate prin măsuri de plafonare.

În schimb, în dosarele în care se acordă măsuri compensatorii altor persoane decât titularul dreptului de proprietate, fost proprietar sau moştenitorii legali ori testamentari ai acestuia, se acordă un număr de puncte egal cu suma dintre preţul plătit fostului proprietar sau moştenitorilor legali ori testamentari ai acestuia pentru tranzacţionarea dreptului de proprietate şi un procent de 15% din diferenţa până la valoarea imobilului. Numărul de puncte acordat astfel nu poate reprezenta o valoare mai mare decat cea stabilită prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a legii, dupa scăderea valorii actualizate a despăgubirilor încasate pentru imobilul evaluat. Dacă din documentele dosarului nu rezultă preţul plătit pentru cedarea drepturilor litigioase, punctele vor reprezenta doar echivalentul a 15% din valoarea imobilului stabilită prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a legii.

De asemenea, începând cu data intrării în vigoare a legii, persoanele care încheie tranzacţii privind drepturi asupra imobilelor care fac obiectul legilor de restituire au obligaţia să comunice Autorităţii Naţionale pentru Restituirea Proprietăţilor, în termen de 15 zile, un exemplar al actului prin care s-a încheiat tranzacţia.

Titlurile de valoare nominală emise de Ministerul Finanţelor Publice în temeiul Legii nr. 10/2001, nevalorificate în cadrul unei oferte de capital disponibil se convertesc în puncte compensatorii prin decizia de compensare emisă de Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor.

Valorificarea punctelor acordate prin decizia de compensare

Punctele acordate prin decizia de compensare pot fi valorificate prin achiziţionarea de imobile din Fondul naţional la licitaţia publică naţională, începând cu data de 1 ianuarie 2016. Licitaţiile de imobile se organizează săptămânal la sediul central al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi se desfăşoară în regim de videoconferinţă.

În termen de 3 ani de la emiterea deciziei de compensare prin puncte, dar nu mai devreme de 1 ianuarie 2017, deţinătorul poate opta pentru valorificarea punctelor şi în numerar.

Deţinătorul poate solicita, anual, după 1 ianuarie 2017, Autorităţii Naţionale pentru Restituirea Proprietăţilor emiterea unui titlu de plată pentru cel mult 14% din numărul punctelor acordate prin decizia de compensare şi nevalorificate în cadrul licitaţiilor naţionale de imobile. Punctele netransformate în numerar se pot valorifica în continuare în cadrul licitaţiilor naţionale de imobile.

Măsuri de accelerare a finalizării procedurilor de restituire

Legea nr. 165/2013 stabileşte noi termene pentru entităţile învestite de lege ce au obligaţia de soluţiona cererile formulate potrivit Legii nr. 10/2001 cu scopul accelerării finalizării proceselor de restituire. Astfel, în funcţie de numărul cererilor formulate rămase de soluţionat, entităţile învestite de lege au obligaţia de a soluţiona cererile formulate potrivit Legii nr. 10/2001, republicată, nesoluţionate până la data intrării în vigoare legii şi de a emite decizie de admitere sau de respingere a acestora nu mai tarziu de 1 ianuarie 2017.

Legea nr. 165/2013 instituie un termen de decădere în procedura administrativă, de 90 de zile, în care persoanele care se consideră îndreptăţite pot completa cu înscrisuri dosarele depuse la entităţile învestite de lege, termen ce poate fi prelungit o singură dată de către conducătorul entităţii învestite, la cererea scrisă a persoanei îndreptăţite sau a reprezentantului legal, pe o perioadă de 60 de zile, în cazul în care aceasta din urmă face dovada că a efectuat unele demersuri privind completarea dosarului în raport cu alte instituţii.

Comisiile locale şi judeţene de fond funciar au obligaţia de a soluţiona toate cererile de restituire, de a efectua punerile în posesie şi de a elibera titlurile de proprietate până la data de 1 ianuarie 2016.

Dosarele înregistrate la Secretariatul Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor vor fi soluţionate într-un termen de 60 de luni de la data intrării în vigoare a legii, cu excepţia dosarelor de fond funciar, care vor fi soluţionate în termen de 36 de luni.

Alte modificări aduse Legii 18/1991 şi Legii 10/2001

Legea nr. 165/2013 aduce modificări şi în ceea ce priveşte Legea nr. 18/1991, prevăzând că în cazul existenţei unei suprapuneri totale sau parţiale ca urmare a emiterii a două sau mai multe titluri de proprietate pe aceleaşi amplasamente, comisia judeţeană este competentă să dispună anularea totală sau parţială a titlurilor emise ulterior primului titlu. Comisia judeţeană va dispune emiterea unui nou titlu în locul celui anulat sau, după caz, va propune acordarea de măsuri compensatorii, în natură sau prin echivalent. Dispoziţia nu circumstanţiază în niciun fel domeniul ei de aplicare şi va crea cu siguranţă probleme în practică, de vreme ce, terenurile la care se referă titlurile respective au făcut probabil deja obiectul unor înstrăinări successive sau a unor litigii prin care instanţele au dispus deja probabil asupra valabilităţii titlurilor concurente, ori a unor contracte de tranzacţie între beneficiarii titlurilor concurente. Proiectul Normelor de aplicare a Legii nr. 165/2013 nu lămureşte aplicarea dispoziţiilor mai sus menţionate în astfel cazuri.

De asemenea, în cazul anumitor imobile prevăzute în anexa nr. 2 la Legea nr. 10/2001 (i.e., imobile ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat, imobile ocupate de unităţi sanitare şi de asistenţă medico- socială din sistemul public şi imobile ocupate de instituţii publice de cultură), acestea se restituie foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, cu condiţia menţinerii afectaţiunii de interes public pentru o perioadă de 10 ani.

Această obligaţie a menţinerii afectaţiunii imobilelor de interes public se va extinde şi asupra terenurilor aferente imobilelor, necesare desfăşurării în condiţii optime a activităţilor de interes public.

Normele de aplicare

Normele de aplicare la Legea nr. 165/2013 ar fi trebuit emise în termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a legii.

Pe site-ul Autorităţii Naţionale pentru Restituirea Proprietăţilor a fost publicat proiectul Normelor de aplicare a Legii nr. 165/2013. Principalele reglementări cuprinse în Proiectul normelor de aplicare a legii se referă la atribuţiile şi modul de funcţionare al comisiilor locale pentru inventarierea terenurilor, modul de intocmire a situaţiei terenurilor, precum şi procedura de valorificare în numerar a punctelor stabilite în urma emiterii deciziilor de compensare a imobilului preluat în mod abuziv.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Piaţa Imobiliară

Proiecte

Amenajări

Smart City

Fotoreportaj

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective