Timpuri Noi Square 2, un proiect imobiliar ce devine realitate

Faza a doua a proiectului Timpuri Noi Square se apropie de finalizare, iar dezvoltatorul imobiliar Vastint România pregăteşte în noile clădiri nu doar 60.000 de metri pătraţi de birouri, ci şi New Tales, un concept de restaurante, servicii şi divertisment care va include un food hall, spaţii pentru concerte şi spectacole, zone destinate copiilor şi o ofertă de wellness cu sală de sport, piscină, masaj şi recuperare. Prin această extindere, compania urmăreşte să transforme unul dintre cele mai importante proiecte de birouri din Capitală într-o destinaţie urbană activă şi după terminarea programului de lucru, în care oamenii să poată munci, lua masa, participa la evenimente, face sport şi petrece timp cu familia fără să traverseze oraşul.

Timpuri Noi Square 2, prezentată de compania Vastint România drept cel mai mare proiect de birouri aflat în prezent în construcţie în Bucureşti, cuprinde două clădiri, TN04 şi TN05. Structura acestora este finalizată în proporţie de 100%, instalaţiile mecanice, electrice şi sanitare, cunoscute drept instalaţii MEP, sunt realizate în proporţie de 75%, iar faţada, în proporţie de 65%. Noile clădiri vor adăuga proiectului o suprafaţă închiriabilă brută de 60.000 de metri pătraţi, 690 de locuri de parcare, 1.700 de metri pătraţi de panouri fotovoltaice şi 200 de puţuri geotermale. Construcţia efectivă a Timpuri Noi Square 2 se va termina până la sfârşitul acestui an, iar operaţionalizarea completă va avea loc în 2027.

Reprezentanţii companiei Vastint afirmă că faţadele au fost concepute pentru a asigura o eficienţă energetică reală, echipamentele tehnice vor beneficia de redundanţă completă, iar gazele naturale vor fi eliminate în totalitate. Potrivit acestora, renunţarea completă la gaze reprezintă o premieră pentru piaţa imobiliară locală.

"Suntem pe ultima sută de metri cu clădirile 4 şi 5 din Timpuri Noi, clădiri pentru care suntem optimişti că vom obţine peste 100 de puncte LEED Platinum. După experienţa Business Garden, care a obţinut 98 de puncte, suntem foarte optimişti că vom depăşi 100. Totalul LEED Platinum poate ajunge la 105 puncte. Consultanţii noştri consideră că vom trece de 100 de puncte, ceea ce înseamnă că Bucureştiul va avea din nou o clădire în topul mondial, sperăm noi chiar în primele trei", a declarat recent Antoniu Panait, Managing Director al Vastint România, cu prilejul inaugurării în imediata proximitate a unui nou spaţiu dedicat organizării de evenimente, The Venue.

Clădiri foarte performante din punct de vedere energetic

Renunţarea la centralele pe gaz şi trecerea la tehnologii bazate inclusiv pe energie geotermală le-au impus proiectanţilor să se asigure că instalaţiile pot funcţiona atât în perioadele de ger, la temperaturi mai mici de minus 20 de grade Celsius, cât şi în zilele toride, în care temperaturile ajung la plus 40 de grade.

"Nu mai avem gaze, nu mai avem centrală pe gaz. Repet acest lucru pentru că şi pentru mine este foarte frumos să văd cât de mult a evoluat tehnologia. Acum câţiva ani vorbeam despre căsuţe pasive, iar acum vorbim despre o asemenea magnitudine. Prima mea întrebare adresată instalatorilor şi proiectanţilor a fost dacă sistemele pot rezista la minus 20 şi ceva de grade şi la plus 40 de grade vara şi mi-au confirmat, au spus da, fără probleme", a afirmat Antoniu Panait.

O altă investiţie importantă este protejarea echipamentelor amplasate pe acoperişurile clădirilor. Vastint a construit structuri cu înălţimi de cinci-şase metri, asemănătoare unor hale, care acoperă instalaţiile şi trebuie să reziste la vânt, susţinând în acelaşi timp panourile fotovoltaice.

"La ora actuală, nu cred că există altă clădire în România care să aibă echipamentele protejate la acest nivel. Peste acea structură, care are o complexitate mai mare pentru că trebuie să reziste la vânt şi să susţină panouri fotovoltaice, am inclus toate echipamentele, deoarece variaţiile de temperatură le afectează, chiar dacă sunt proiectate pentru exterior. Totul este pentru experienţa chiriaşului, pentru calitatea aerului şi pentru experienţa în general", a explicat şeful Vastint România.

New Tales, sarea şi piperul noului proiect imobiliar

În centrul noii etape a proiectului se va afla New Tales, o zonă care va reuni servicii, restaurante şi activităţi de divertisment. Proiectul va include un food hall, spaţii de joacă şi de evenimente pentru copii şi o zonă centrală amplă, dotată cu o scenă pe care vor putea avea loc concerte, spectacole, reprezentaţii de teatru pentru copii şi alte evenimente culturale.

"O să avem o zonă de wellness la sfârşitul proiectului, care va include sală de sport, piscină, masaj, recuperare şi alte servicii. O să avem un element foarte important, New Tales, care va concentra tot ceea ce înseamnă servicii sau spaţii de entertainment şi nu numai, începând de la food hall, pe care deja l-am experimentat şi care funcţionează foarte bine, până la spaţii de joacă pentru copii, spaţii de evenimente pentru copii şi concerte. New Tales are o zonă centrală foarte amplă, care va avea şi o scenă de genul celei de aici, poate chiar mai bună, unde se vor organiza concerte, spectacole, teatru pentru copii şi evenimente culturale în general", a declarat Antoniu Panait.

Vastint caută un operator pentru o parte din suprafaţa New Tales şi poartă discuţii cu mai mulţi operatori şi potenţiali chiriaşi pe termen lung pentru restaurante, spaţii de evenimente, activităţi de entertainment, servicii de coafor şi alte facilităţi. Compania încearcă să alcătuiască un mix care să ofere servicii suplimentare atât angajaţilor din clădirile de birouri, cât şi locuitorilor din împrejurimi.

"La New Tales, pentru întreaga amenajare, vom face o altă prezentare când ne apropiem de finalizare. Căutăm un operator pentru o parte din spaţiu. Avem discuţii cu diferiţi operatori şi cu chiriaşi pe termen lung pentru restaurante, spaţii de evenimente, entertainment, coafor şi alte servicii. Lucrăm la un mix de chiriaşi care să ofere ceva în plus şi aproape de casă", a precizat directorul Vastint România.

Printre numele cu care dezvoltatorul poartă discuţii se află Fratelli, partener al companiei de aproape zece ani. Vastint intenţionează să păstreze şi să relocheze în New Tales şi operatori deja prezenţi în Timpuri Noi Square, precum Gattini, cu oferta sa de paste, pizza şi burgeri, şi French Revolution.

"În primul rând, avem Fratelli, cu care suntem în discuţii, fiind partenerii noştri de aproape zece ani. Scopul este să concentrăm în zona de entertainment tot ceea ce înseamnă food and beverage - concerte, mâncare şi băutură la parter, în food hall -, iar în zonele exterioare şi la etaj să avem spaţii de evenimente şi de petrecere a timpului liber pentru copii. Vii cu copiii de mână, îi laşi într-un spaţiu supravegheat, unde se pot juca şi pot mânca, iar tu poţi sta liniştit cu partenerul sau cu prietenii", a explicat Panait, care a adăugat: "Pe lângă Fratelli, chiriaşii existenţi - Gattini, cu paste, pizza şi burgeri, şi French Revolution - sunt parteneri pe care vrem să-i păstrăm şi să-i relocăm în spaţiul respectiv. Vorbim despre un loc care va genera concerte şi evenimente de zeci de ori pe an. Este un spaţiu spectaculos şi unic, în care am investit şi vom continua să investim în structură şi în echipamente de ultimă generaţie, separate pentru fiecare turn".

Vastint îşi propune ca New Tales să atragă public nu doar în timpul săptămânii şi al programului de birou, ci şi seara şi în weekend. Familiile ar urma să poată folosi simultan diferitele zone ale proiectului: copiii să participe la activităţi în spaţii supravegheate, iar adulţii să meargă la restaurante, concerte sau alte evenimente.

Grupul francez SCOR, primul mare chiriaş din Timpuri Noi Square 2

Întreaga dezvoltare este construită în jurul ideii de proximitate. Compania vrea ca Timpuri Noi Square să devină un loc în care oamenii să aibă nevoie cât mai rar de maşină, pentru că birourile, restaurantele, serviciile, activităţile sportive şi opţiunile de divertisment se găsesc în acelaşi perimetru. Apropierea de staţia de metrou Timpuri Noi şi de centrul Capitalei susţine această strategie.

Deşi Timpuri Noi Square 2 se apropie de finalizare, gradul de preînchiriere rămâne deocamdată redus în raport cu suprafaţa totală care urmează să fie livrată. Vastint a semnat un contract cu grupul francez SCOR, unul dintre cei mai mari reasigurători din lume, pentru 3.200 de metri pătraţi şi susţine că poartă alte negocieri aflate în etape diferite.

"La ora actuală avem semnat contractul cu SCOR, unul dintre cei mai mari reasigurători din lume, pentru 3.200 de metri pătraţi. Este doar prima suprafaţă. Pentru restul avem discuţii în diferite etape. A fost vară, a existat o acalmie, iar acum chiriaşii au început din nou să vină. Procesele de închiriere sunt mai lungi, chiriaşii sunt mult mai bine pregătiţi şi fac o analiză mult mai atentă a necesarului. Este o altă etapă de maturitate, în care chiriaşii încep să fie foarte atenţi la suprafeţele de care au nevoie", a spus Antoniu Panait.

Compania le oferă potenţialilor chiriaşi servicii gratuite de planificare a spaţiilor, astfel încât aceştia să estimeze mai exact suprafaţa necesară. În această strategie intră şi The Venue, sala de conferinţe şi evenimente lansată de Vastint în prima fază a proiectului. Companiile nu mai trebuie să includă în propriile sedii săli foarte mari pentru reuniuni organizate doar de două sau trei ori pe an, iar spaţiul astfel economisit poate fi transformat în birouri.

Timpuri Noi Square 2, proiect de peste 100 milioane euro

Dezvoltarea fazei a doua a proiectului Timpuri Noi Square a traversat o perioadă complicată după obţinerea autorizaţiei în 2023. Volatilitatea generată de pandemie şi apoi de războiul din Ucraina a determinat creşteri importante ale preţurilor materialelor şi a obligat compania să anuleze licitaţia iniţială, să o reia un an mai târziu şi să împartă lucrările în mai multe pachete. Întrebat dacă estimarea iniţială de 100 de milioane de euro pentru faza a doua a fost depăşită, Antoniu Panait nu a prezentat valoarea actuală a investiţiei, dar a precizat că proiectul are o suprafaţă totală construită de peste 105.000 de metri pătraţi.

"Noi nu am vehiculat sume. Este un proiect de peste 105.000 de metri pătraţi construiţi în total, deci se poate face o estimare. Este o întrebare foarte bună, pentru că acest proiect a reprezentat pentru echipa mea o provocare extraordinară din punctul de vedere al rezilienţei şi din punct de vedere intelectual. Noi am proiectat, am obţinut autorizaţia în 2023, am început licitaţia, iar după aceea preţurile au deraiat. A fost volatilitatea creată de pandemie şi, ulterior, de războiul din Ucraina şi a trebuit să ne adaptăm. Am anulat licitaţia, am reluat-o un an mai târziu şi am împărţit lucrările. Volumul de muncă pentru noi, ca echipă, a fost mai mare", a precizat Antoniu Panait.

De altfel, Vastint a încercat să limiteze scumpirile prin contractarea şi plata materialelor în avans şi prin aducerea lor cât mai rapidă pe şantier. Chiar şi în aceste condiţii, bugetul este mai mare decât în cazul altor proiecte similare, deoarece dezvoltatorul a investit suplimentar în structură, faţade, izolaţii termice, hidroizolaţii, instalaţii, protejarea echipamentelor de pe acoperişuri şi sisteme de sprinklere pentru toate etajele şi subsolurile.

"Ne-am luptat - şi acesta a fost motivul pentru care am împărţit lucrările - ca să ţinem costurile sub control. Să faci o clădire de magnitudinea aceasta şi de nivelul acesta tehnic şi să menţii bugetul sub control este o provocare extraordinară. Dacă acum câţiva ani includeam în buget o inflaţie de maximum 2-3% pe termen lung, acum suntem mult mai prudenţi. Am împărţit lucrările, am contractat şi am plătit materiale, am solicitat livrarea lor pe şantier cât mai repede şi, în felul acesta, am făcut economii foarte mari. Am reuşit să ţinem preţurile sub control şi să ajungem la un buget corect. Nu este deloc un proiect ieftin. Bugetul este mai mare decât al altor proiecte similare, pentru că investim mai mult în structură, faţadă, izolaţii termice, hidroizolaţie şi echipamente. Vorbim de sute de mii de euro numai pentru acoperirea echipamentelor de pe clădiri, precum şi de sprinklere la toate etajele şi în subsol. Am ţinut preţurile sub control. Este o valoare foarte mare, dar credem că vom avea o recuperare bună a investiţiei", a declarat Antoniu Panait.

Timpuri Noi Square a fost conceput încă de la început ca o dezvoltare cu funcţiuni mixte. Proiectul a fost demarat în 2010 şi planificat în trei faze. Primele trei clădiri, care însumează o suprafaţă închiriabilă brută de 52.100 de metri pătraţi, au fost finalizate şi sunt închiriate integral.

Vastint România este prezentă pe piaţa locală din 2008 şi face parte din grupul internaţional Vastint, cu o experienţă de peste 36 de ani în sectorul imobiliar. Compania deţine şi administrează Timpuri Noi Square şi Business Garden Bucharest, două proiecte de birouri importante din Capitală, care însumează în prezent o suprafaţă închiriabilă de 95.257 de metri pătraţi. După finalizarea fazei a doua a Timpuri Noi Square, portofoliul Vastint România va ajunge la aproximativ 155.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de birouri.