Sectorul imobiliar comercial, după primul semestru

Piaţa imobiliară comercială din România traversează, în acest an, o perioadă de ajustare şi consolidare, într-un context economic caracterizat de inflaţie ridicată, creştere economică modestă şi o diminuare temporară a consumului. Cu toate acestea, principalele segmente ale pieţei continuă să afişeze fundamente solide, susţinute de cererea pentru active de calitate, de oferta limitată pe anumite segmente şi de interesul investitorilor pentru tranzacţii de dimensiuni mari aflate în proces de negociere.

Piaţa de birouri

Piaţa de birouri din Bucureşti continuă să beneficieze de efectele unei oferte noi limitate şi ale revenirii cererii generate de relocări, extinderi şi proiecte de pre-închiriere, ne-a spus Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox. Conform domniei sale, după doi ani caracterizaţi de livrări reduse şi după un an 2025 în care nu a fost finalizată nicio clădire nouă de birouri, presiunea asupra stocului existent începe să se reflecte în reducerea gradului de neocupare şi în consolidarea nivelului chiriilor pentru proiectele premium.

Volumul total al tranzacţiilor de leasing a atins 109.500 mp în primele şase luni ale anului, dintre care 60.400 mp au fost contractaţi în trimestrul al doilea. Un aspect relevant pentru evoluţia pieţei este reprezentat de ponderea de 73% a tranzacţiilor noi, extinderilor şi pre-închirierilor în activitatea totală de leasing, comparativ cu 53% în perioada similară din 2025. Această evoluţie sugerează reluarea planurilor de dezvoltare şi extindere ale companiilor şi o diminuare a ponderii renegocierilor. Cererea rămâne concentrată în clădirile cu specificaţii tehnice ridicate şi certificări ESG, tendinţă care continuă să favorizeze proprietăţile moderne şi eficiente energetic, potrivit sursei citate.

Rata de neocupare a coborât la 11,6% în trimestrul al doilea, cel mai redus nivel înregistrat din trimestrul al treilea al anului 2020, evoluţie susţinută în principal de creşterea cererii din partea companiilor din sectorul IT&C, subliniază Mădălina Cojocaru.

Aceasta arată că sectorul IT&C a redevenit principalul generator de cerere pentru spaţiile de birouri din Capitală, companiile din acest domeniu contractând peste 30.500 mp în primele şase luni ale anului, aproape dublu faţă de perioada similară din 2025. În schimb, sectorul financiar, care a dominat activitatea de leasing anul trecut, a înregistrat o diminuare semnificativă a volumului tranzacţionat.

În paralel, dezvoltatorii au reactivat mai multe proiecte aflate în construcţie, portofoliul de scheme care urmează să fie livrate până în 2028 depăşind 200.000 mp, ceea ce indică o perspectivă de creştere graduală a ofertei pe termen mediu.

În ceea ce priveşte proiectele în construcţie, cele mai mari cinci dezvoltări aflate în prezent în dezvoltare sunt faza a doua a Timpuri Noi Square II (Centru, 60.000 mp, dezvoltator Vastint), ARC Project (Centru-vest, 30.000 mp, dezvoltator PPF Real Estate), AFI Central Tower (Centru, 28.000 mp, AFI Europe), Queens District (Floreasca - Barbu Văcărescu, 23.000 mp, Speedwell) şi One Technology District (Dimitrie Pompeiu, 20.600 mp, One United Properties).

Dezechilibrul dintre cererea în creştere şi oferta limitată contribuie la consolidarea fundamentelor pieţei şi susţine presiunea ascendentă asupra chiriilor, în special în cazul clădirilor de cea mai bună calitate. Chiriile prime din zona CBD s-au menţinut la 21-22 euro/mp/lună în trimestrul al doilea, însă pentru anumite clădiri premium nivelul solicitat ajunge la 25-26 euro/mp/lună, potrivit specialistului citat.

În context regional, Bucureştiul rămâne competitiv în raport cu principalele pieţe din Europa Centrală şi de Est. Chiria prime este comparabilă cu cea din Bratislava şi se situează sub nivelurile înregistrate în Varşovia şi Praga, în timp ce la nivelul regiunii CEE chiriile pentru birourile premium au crescut cu aproximativ 5% în ultimul an, peste media europeană de 4,5%.

Piaţa de retail

Piaţa de retail a intrat într-o etapă de normalizare, după ritmul accelerat de dezvoltare din ultimii ani. Deşi consumul populaţiei a fost afectat în prima jumătate a anului de persistenţa inflaţiei şi de diminuarea puterii de cumpărare, fundamentele sectorului continuă să fie susţinute de nivelul redus al şomajului, creşterea salariilor şi interesul retailerilor internaţionali pentru extindere pe piaţa locală.

România continuă să beneficieze de una dintre cele mai ridicate perspective de creştere economică pe termen lung din Europa Centrală şi de Est, fiind susţinută de o populaţie de aproximativ 19 milioane de locuitori şi de un salariu mediu net care a depăşit 1.080 euro pe lună. Cu toate acestea, inflaţia de peste 10% şi contracţia vânzărilor de retail din trimestrul al doilea au determinat amânarea unor decizii de consum şi o abordare mai prudentă a operatorilor comerciali.

În prima jumătate a acestui an, aproximativ 60.000 mp de spaţii comerciale noi au fost livraţi în această perioadă prin extinderea unui centru comercial şi inaugurarea a 4 retail parkuri în oraşe precum Bucureşti, Bacău, Cluj-Napoca şi Drobeta-Turnu Severin, ne-a spus Raluca Zlate, Senior Consultant Retail Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Piaţa de retail modern din România a ajuns la un stoc de aproximativ 4,92 milioane mp, dintre care circa 1,34 milioane mp sunt concentraţi în Bucureşti.

În ceea ce priveşte nivelul chiriilor, piaţa a rămas stabilă, în condiţiile în care valorile prime de pe Calea Victoriei şi din centrele comerciale dominante din Bucureşti se situează la aproximativ 90 euro/mp/lună, în timp ce în marile oraşe regionale maximul ajunge la 50-65 euro/mp/lună pentru spaţii de aproximativ 100-200 mp localizate la parterul acelor proiecte, susţine sursa citată.

Pe termen mediu, dezvoltarea marilor proiecte aflate în construcţie sau planificare, precum Rivus Cluj, extinderea Promenada Bucureşti sau dezvoltările anunţate de Iulius şi NEPI Rockcastle, va continua să susţină dinamica sectorului. Astfel, aproximativ 540.000 mp de spaţii de retail se află în prezent în construcţie sau în diferite stadii de planificare la nivelul României, cu livrare estimată până în 2029, conform doamnei Zlate.

Piaţa industrială şi logistică

Segmentul industrial şi logistic rămâne unul dintre cele mai solide sectoare ale pieţei imobiliare locale, chiar dacă ritmul de creştere s-a temperat în contextul încetinirii activităţii industriale din Europa şi al reducerii producţiei industriale locale, după cum ne-a spus Rodica Târcavu, Partner Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Rata de neocupare a urcat la 6,7%, menţinându-se însă sub nivelurile considerate problematice pentru dezvoltatori. În acelaşi timp, chiriile prime au continuat tendinţa ascendentă şi au ajuns la circa 4,80 euro/mp/lună, pe fondul majorării costurilor de construcţie şi al creşterii valorii terenurilor din principalele huburi logistice.

În pofida provocărilor macroeconomice, România continuă să ofere cele mai competitive costuri de ocupare din Europa Centrală şi de Est şi rămâne una dintre destinaţiile preferate pentru proiectele de logistică şi distribuţie care vizează regiunea. Dezvoltatorii îşi menţin planurile de extindere, în special în zona Bucureşti-Ilfov şi în principalele centre regionale conectate la noile investiţii în infrastructură, spune sursa citată.

Stocul total de spaţii industriale şi logistice moderne a ajuns la 8,14 milioane metri pătraţi la finalul lunii iunie, dintre care aproximativ 4 milioane metri pătraţi sunt localizaţi în Bucureşti şi în zona limitrofă, în timp ce proiectele aflate în construcţie totalizau 532.000 metri pătraţi la nivel naţional.

Livrările din prima jumătate a anului au fost concentrate în Bucureşti, unde cele mai importante proiecte finalizate au fost VGP Park Bucharest A3, cu o suprafaţă de 45.000 metri pătraţi, o nouă clădire de 41.000 metri pătraţi în CTPark Bucharest West şi VGP Park Bucharest A2, cu 33.000 metri pătraţi.

În acelaşi timp, cele mai importante proiecte aflate în dezvoltare confirmă, de asemenea, rolul dominant al Bucureştiului pe acest segment de piaţă. Printre cele mai mari proiecte în construcţie se numără GARBE Park Bucharest cu 61.000 metri pătraţi, CTPark Bucharest West cu 60.000 metri pătraţi, WDP Park Dragomireşti cu 58.000 metri pătraţi, WDP Park Ştefăneşti cu 54.000 metri pătraţi, o nouă clădire în cadrul proiectului CTPark Bucharest West pentru Leroy Merlin de 50.000 metri pătraţi şi ELI Park Bucharest cu 36.000 metri pătraţi.

Activitatea de închiriere a accelerat în trimestrul al doilea, când au fost tranzacţionaţi aproximativ 329.000 metri pătraţi, volumul total al cererii din primul semestru ajungând la 569.000 metri pătraţi, în creştere cu 11% comparativ cu perioada similară a anului trecut, după cum ne-a precizat Rodica Târcavu.

Cererea nouă a reprezentat 58% din volumul total, confirmând rezilienţa ocupanţilor şi capacitatea pieţei de a genera proiecte noi, chiar într-un mediu economic mai prudent.

Piaţa investiţională

Piaţa investiţională a rămas relativ modestă în prima jumătate a anului 2026, însă structura tranzacţiilor indică un interes susţinut pentru activele de calitate şi pentru oportunităţile de repoziţionare, spune Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox. Volumul total al investiţiilor a fost de aproximativ 211 milioane euro, în scădere cu 46% comparativ cu prima jumătate a anului 2025. Au fost încheiate 11 tranzacţii, iar aproape două treimi din volum au fost generate de active de birouri, ne-a spus domnia sa.

Conform acesteia, segmentul office a concentrat cea mai mare parte a activităţii investiţionale, cu tranzacţii de 138 milioane de euro, reprezentând aproximativ 65% din volumul total.

Cele mai importante tranzacţii au vizat active precum clădirea de birouri @EXPO din Bucureşti, achiziţionată pentru aproximativ 52 milioane euro, Equilibrium 2, evaluată la circa 37 milioane euro, Record Park din Cluj-Napoca şi portofoliul NEST Retail Parks. Tranzacţiile demonstrează că investitorii continuă să privilegieze activele generatoare de venituri stabile şi proprietăţile situate în pieţe regionale consacrate.

În ceea ce priveşte provenienţa capitalului, investitorii din Europa Centrală şi de Est, inclusiv cei români, au fost cei mai activi, cu un volum cumulat de 144 milioane euro (68% din total), urmaţi de investitorii turci (52 milioane euro, 25% din total).

Randamentele prime au rămas stabile la 7,25% pentru birouri şi centre comerciale şi la 7,50% pentru proprietăţile industriale şi logistice, niveluri care menţin România printre cele mai atractive pieţe din regiune din perspectiva raportului risc-randament.

Perspectivele pentru a doua jumătate a anului sunt, însă, semnificativ mai optimiste, subliniază sursa citată, apreciind că mai multe tranzacţii de mari dimensiuni aflate în diferite stadii de negociere ar putea împinge volumul investiţional anual către pragul de un miliard de euro, ceea ce ar marca una dintre cele mai puternice reveniri ale pieţei investiţionale din ultimii ani.