Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 8 / 2022

PRO ŞI CONTRA NOULUI PROIECT DE COD FISCALModificări substanţiale de taxe în construcţii şi imobiliare

Investiţii /

Modificări substanţiale de taxe în construcţii şi imobiliare
  • document ataşat apasă aici pentru a descărca.

    Proiectul noului Cod fiscal aduce o serie de modificări în domeniul imobiliar şi în cel al construcţiilor, reuşind atât să corecteze unele neajunsuri fiscale, dar şi să nemulţumească pe câţiva dintre cei care sunt vizaţi de noilor prevederi.

    Astfel, în timp ce unii specialişti consideră că o parte din modificările propuse (de exemplu, eliminarea "taxei pe stâlp" şi taxarea inversă a imobilelor tranzacţionate) vin în sprijinul investitorilor imobiliari, alţi experţi sunt de părere că există câteva reglementări (cum ar fi impozitarea diferenţiată în funcţie de destinaţia proprietăţii) care vor aduce controverse în momentul când vor intra în vigoare.

    În primul rând, trebuie menţionat că proiectul aflat în dezbatere pe site-ul Ministerului Finanţelor Publice elimină controversatul impozit pe construcţiile speciale - aşa-zisa "taxă pe stâlp", după ce, pe parcursul întregului an precedent mediul de afaceri a protestat împotriva acestei dări.

    Ministrul Finanţelor, Darius Vâlcov, a precizat, în cadrul unei conferinţe organizate de ziarul BURSA, că agricultorii au fost aceia care l-au determinat să ia această decizie.

    În ceea ce priveşte impozitul pe clădiri, acesta va fi stabilit în funcţie de destinaţia proprietăţii, respectiv clădiri rezidenţiale sau nerezidenţiale.

    Cota impozitului pe clădirile rezidenţiale va fi cuprinsă între 0,08% şi 0,2%, conform proiectului de Cod, iar nivelul taxei pe imobilele care nu au destinaţie rezidenţială va fi cuprins între 0,2% şi 1,3%.

    În cadrul textului de lege este prevăzută taxarea inversă în cazul vânzării de imobile.

    Iniţiativa legislativă reglementează modul de calcul al impozitului pe clădiri în cazul contractelor de concesiune, închiriere, administrare, distinct de reglementările specifice impozitului pe clădiri.

    În acelaşi timp, a fost eliminată taxarea suplimentară a celor care deţin mai multe clădiri, concomitent cu abrogarea prevederilor de majorare a impozitului pentru imobilele utilizate ca locuinţă, a căror suprafaţă depăşeşte 150 mp.

    "Actuala prevedere avea coordonatele unui sistem de impozitare a averii, iar în lipsa unei baze de date la nivel naţional a tuturor proprietăţilor, verificarea corectitudinii declaraţiilor era aproape imposibilă", se arată în expunerea de motive.

    Potrivit noului proiect, începând cu 1 ianuarie 2017, consiliile locale vor putea majora impozitele pe clădiri şi teren cu până la 500%, pentru construcţiile şi terenurile neîngrijite situate în intravilan, în condiţiile stabilite prin hotărâre a consiliului local.

    Totodată, autorităţile locale vor avea opţiunea să majoreze cu până la 50% impozitele şi taxele locale.

    Iniţiatorii proiectului consideră că "această măsură poate genera o creştere a sarcinii fiscale a contribuabililor, dar şi resurse pentru reducerea arieratelor consiliilor locale, precum şi oportunităţi contractuale pentru realizarea nivelului de investiţii pe plan local".

    Impozitare în funcţie de destinaţia proprietăţii

    Taxare inversă pe clădirile tranzacţionate

    "Taxa pe stâlp" - eliminată

    Creşterea impozitelor, la mâna autorităţilor locale

    Cristian Pârvan, AOAR: "Până acum, banii de la bugetul de stat veneau către primării pe culori politice"

    Cristian Pârvan, secretarul general al Asociaţiei Oamenilor de Afaceri din România (AOAR), opinează că modificările aduse de proiectul rescris al Codului fiscal în domeniul construcţiilor creează o dispută între cei care au utilizat vechiul sistem şi cei care se vor ghida după noile reglementări.

    Domnia sa ne-a declarat: "Noile prevederi răspund unora dintre cerinţele contribuabililor, însă pe alţii îi nemulţumesc. Se pune problema impozitării diferenţiate a unui imobil în funcţie de destinaţie. De exemplu, sunt oameni de afaceri cu clădiri întregi pe firmă, care au şi spaţii de locuit, dar şi birouri în respectivele imobile. Până acum, impozitul era pus în funcţie de persoană - fizică sau juridică -, însă este sănătos să separi business-ul de ceea ce ţine de viaţa personală, pentru că un spaţiu utilizat în scop comercial produce venituri".

    Domnul Pârvan ne-a precizat că mediul de afaceri este de acord ca primăriile să poată stabili singure nivelul impozitelor, întrucât, acum, bugetele locale reprezintă doar 10-15% din totalul veniturilor unei primării, acestea aşteptând ca restul să vină de la stat. "Până în prezent, banii de la bugetul de stat veneau către autorităţile locale pe culori politice. În continuare, fiecare va putea să pună impozitele în funcţie de puterea de dezvoltare a zonei. Numai aşa putem ajunge la o regionalizare a ţării".

    Referitor la acest aspect, Daniel Pană, Senior Manager Tax în cadrul KPMG, apreciază: "Deşi, potrivit proiectului, autorităţile locale vor putea majora cota (n.r. taxelor locale) cu până la 50%, se modifică şi intervalul prevăzut în Codul Fiscal, în interiorul căruia poate fi stabilită cota, în sensul scăderii (între 0,2-1,3%), ceea ce poate conduce la o cotă de impozit maximă de 1,95% - ce-i drept, mai mare decât în prezent. Însă, un aspect pozitiv al acestei măsuri prin care se acordă o mai mare libertate autorităţilor locale, poate fi încurajarea competiţiei pentru atragerea investitorilor. De asemenea, un plus este că investitorii persoane juridice vor beneficia de cote mult reduse pentru clădirile cu destinaţie rezidenţială (0,08-0,2%), inclusiv în cazul acelora cu utilizare mixtă, cotele fiind stabilite proporţional cu suprafeţele utilizate în scop rezidenţial/nerezidential".

    În prezent, cota de impozit pe clădiri pentru persoanele juridice se încadrează în intervalul 0,25-1,5% din valoarea clădirii, cotă ce poate fi majorată de către autorităţile locale cu până la 20%, rezultând o cota maximă posibilă de 1,8%.

    În funcţie de cum va fi aplicată noua prevedere, aceasta va reprezenta fie un instrument de adaptare a cotelor aplicabile la condiţiile economice şi sociale ale regiunii respective, fie, pur şi simplu, o anulare generalizată a reducerilor de cote de impozitare propuse în cazul persoanelor juridice şi chiar o majorare suplimentară în cazul impozitului datorat de persoanele fizice, apreciază Alexander Milcev, Leader în cadrul Departamentului de Consultanţă Fiscală şi Juridică, EY România.

    Daniel Pană, KPMG: "Modificările fiscale vin în sprijinul investitorilor imobiliari"

    Daniel Pană apreciază că modificările fiscale vin în sprijinul investitorilor imobiliari, în special prin eliminarea impozitului pe construcţii speciale, îmbunătăţirea anumitor aspecte ce ţin de impozitul pe clădiri şi prin reintroducerea taxării inverse la vânzarea clădirilor.

    Domnul Pană subliniază: "Pe lângă reducerea cotelor de impozit pe clădiri (atât cele standard, cât şi cele majorate, aplicabile pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii trei ani), sunt propuse şi alte modificări pozitive, cum ar fi introducerea de cote diferenţiate în funcţie de destinaţia clădirii (rezidenţială/nerezidenţiala), stabilirea valorii impozabile doar pe baza unui raport de evaluare, separat de înregistrările contabile (utilizarea informaţiilor din contabilitate a dat naştere în practică la diferite interpretări şi chiar abuzuri) şi eliminarea complicaţiilor generate de declararea lucrărilor de modernizare, extindere etc. efectuate de către chiriaşi".

    De asemenea, reintroducerea taxării inverse la vânzarea clădirilor, care a mai fost aplicabilă în trecut, până la sfârşitul lui 2007, ar putea impulsiona tranzacţiile imobiliare, în condiţiile în care finanţarea TVA aferentă preţului de vânzare poate reprezenta, în prezent, un cost semnificativ al tranzacţiei, conchide domnia sa.

    Alexander Milcev este de părere că taxarea inversă a clădirilor tranzacţionate ar trebui să rezolve parţial problema finanţării achiziţiilor de clădiri în cazul cărora se aplică regimul de taxare, care astăzi presupune un cost suplimentar cu prefinanţarea (din surse bancare sau alte surse) Taxei pe Valoarea Adăugată aferentă.

    Alexander Milcev, EY: "Noile reglementări cresc, oarecum, povara pentru persoanele fizice"

    Modificările propuse în sectorul impozitului pe clădiri cresc, oarecum, povara pentru persoanele fizice, cota pentru clădiri cu destinaţie rezidenţială putând ajunge până la 0,2% (faţă de 0,1%, conform prevederilor în vigoare), atrage atenţia Alexander Milcev.

    Domnia sa adaugă, însă, că aceste prevederi ar putea, totuşi, să prezinte şi un avantaj pentru persoanele care au în proprietate mai multe clădiri, având în vedere că majorarea în vigoare pentru cei aflaţi în această situaţie, care putea fi de până la 300% (începând cu a 3-a clădire în afara celei de domiciliu), nu mai este prevăzută în proiect.

    "În cazul persoanelor juridice, cota maximă este ceva mai mică (1,3%, faţă de 1,5%, în prezent). Având în vedere că şi nivelul majorat al impozitului pentru clădirile nereevaluate de mai mult de trei ani a scăzut (maxim 10% faţă de până la 40%, conform reglementărilor în vigoare), se poate spune că modificările propuse vin în sprijinul contribuabililor persoane juridice", ne-a declarat reprezentantul EY.

    Dan Schwartz, RSM Scot: "Existenţa unor clădiri cu utilizare mixtă încearcă să clarifice anumite zone gri din vechea legislaţie"

    Dan Schwartz, Managing Partner RSM Scot, adaugă faptul că, în noul proiect de Cod fiscal, au fost aduse clarificări în ceea ce priveşte construcţiile folosite pentru producerea de energie electrică/termică şi a celor folosite în parcurile industriale, tehnologice, ştiinţifice, pentru acestea nedatorându-se impozit pe clădiri.

    Domnul Schwartz a completat: "A fost eliminată scutirea pentru impozitul datorat pe clădirile monument istoric care nu sunt folosite în scop comercial sau pe clădirile-retrocedate/restituite şi pe alte tipuri de clădiri şi a fost introdusă posibilitatea pentru autorităţile locale să micşoreze sau chiar să scutească total de la plată impozitul pe clădirile-monument istoric, indiferent de destinaţie, sau pe clădirile retrocedate/restituite. Autorităţile locale au primit drept de decizie în ceea ce priveşte reducerea/scutirea de la plată a impozitului pe clădiri şi în cazul altor tipuri de clădiri decât cele menţionate anterior".

    Referitor la impozitarea clădirilor, expertul fiscal ne-a explicat: "Pentru clădirile nerezidentiale deţinute de persoane fizice s-au introdus cote noi de impozitare (0,2%-1,3%), care se aplică la valoarea clădirii aşa cum a fost stabilită de un raport de evaluare; mărimea cotelor de impozitare este lăsată la latitudinea autorităţilor locale. Alternativ, în cazul în care nu există rapoarte de evaluare, impozitul pentru clădirile nerezidenţiale deţinute în proprietate de persoanele fizice se stabileşte în cota de 2% aplicată valorii impozabile stabilite conform metodologiei aplicabile, în cazul clădirilor rezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice".

    Domnul Schwartz apreciază că modificările nu au caracter exhaustiv şi că, la o primă vedere, impozitele locale vor genera o povara fiscală crescută asupra persoanelor fizice. S-ar putea că în cazul persoanelor juridice să apară o oarecare relaxare, dar nu se poate afirma acest lucru cu fermitate, atâta vreme cât autorităţile locale au puterea de decizie asupra cotelor de impozitare.

    Existenţa unor clădiri cu utilizare mixtă reprezintă un fapt pozitiv, întrucât noua abordare încearcă să clarifice anumite zone gri din vechea legislaţie, opinează Dan Schwartz, menţionând că o astfel de modificare era absolut necesară, în lumina noii abordări fiscale a impozitelor şi taxelor pe clădiri.

    Referitor la faptul că în noua iniţiativă legislativă există şi noţiunea de impozit pe clădiri, dar şi cea de taxă pe clădire, aceasta din urmă fiind aferentă imobilelor proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale care sunt închiriate, concesionate sau date în administrare ori folosinţă, Dan Schwartz consideră: "Taxa pe clădiri reprezintă sarcina fiscală a concesionarilor, locatarilor, titularilor dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz, în condiţii similare impozitului pe clădiri. După cum se vede, taxa pe clădiri se datorează pentru clădirile pentru care statul a cedat temporar dreptul de folosinţă către persoane de drept privat. În noul cod se menţionează expres faptul că, pe perioada pe care dreptul de folosinţă a fost cedat, nu se datorează şi impozitul pe clădiri".

    Specialistul susţine că nu este un adept al taxării inverse în cazul tranzacţiilor interne, în general. Cu toate acestea, în cazul construcţiilor, dacă taxarea inversă poate contribui la simplificarea procedurilor contabile şi fiscale, la scăderea nivelului de evaziune fiscală şi la reducerea poverii pe care finanţarea TVA-ului o reprezintă pentru mediul de afaceri, atunci noua reglementare ar putea avea un impact favorabil asupra acestuia din urmă, este de părere domnia sa.

    Adrian Vascu, ANEVAR: "Propunerile ţin cont de neajunsurile din versiunea anterioară şi merită susţinute"

    O primă constatare pe care Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), o are cu privire la proiectul Codului fiscal este că modificările propuse ţin cont de neajunsurile din versiunea anterioară şi merită susţinute.

    Domnia sa opinează: "Prima «reparaţie» este că s-a eliminat discriminarea între persoanele fizice şi persoanele juridice, prin modul de calcul al impozitului pe clădirile nerezidenţiale (birouri, hoteluri, spaţii comerciale). În vechiul Cod, de fapt cel aflat încă în vigoare, diferenţa dintre impozitul plătit pentru aceeaşi clădire nerezidenţială în funcţie de proprietar putea fi majoră, o persoană juridică ajungând să plătească şi de circa 15 ori mai mult decât o persoană fizică, pentru o clădire dintr-un oraş unde cota de impozitare era de 0,1% pentru persoane fizice şi de 1,5% pentru persoane juridice, presupunând o valoare impozabilă aproximativ egală (pentru că şi modul de calcul al acesteia era diferit).

    O a doua «reparaţie» este în zona bazei impozabile pentru persoanele juridice, care nu mai trebuie să înregistreze în contabilitate rezultatele evaluării pentru impozitare. Altfel spus, s-a deconectat valoarea fiscală de valoarea contabilă".

    Reprezentantul ANEVAR consideră că o zonă neclarificată complet în actuala propunere de Cod este cea în care s-a admis existenţa unor clădiri care au utilizare mixtă - şi rezidenţială, şi nerezidenţială: "Exemplele de acest fel sunt multiple: apartamente în care există sedii de firmă sau PFA, apartamente în care s-au amenajat magazine, case construite iniţial cu funcţiune de locuit şi în care se găsesc restaurante sau spaţii de birouri etc. Articolele din Cod încearcă să ia în calcul toate situaţiile posibile, anticipând-o pe cea mai dificilă, respectiv situaţia în care nu se poate delimita exact, de exemplu, cât din suprafaţa din apartament este utilizată ca locuinţă şi cât din această suprafaţă este sediul firmei. În aceste condiţii, Codul propus prevede ca modalităţile de calcul ale impozitului să fie diferite dacă în sediu se desfăşoară activitate sau nu şi, în cazul în care răspunsul este afirmativ, dacă acele cheltuieli aferente imobilului sunt în sarcina persoanei care desfăşoară activitate economică. Având în vedere că, în majoritatea situaţiilor, vor fi foarte dificil de identificat suprafeţele utilizării mixte, este foarte probabil ca impozitul să fie calculat, în cele două ipoteze, în funcţie de existenţa sau nu a activităţii economice desfăşurate în respectivul imobil".

    Printre neclarităţile evidenţiate de Adrian Vascu se numără şi cea potrivit căreia, pentru persoanele juridice, care se presupune că pot deţine în proprietate clădiri cu utilizare mixtă - tratamentul aplicat nu este similar cu cel prevăzut în cazul persoanelor fizice, respectiv nu se mai reia ipoteza în care suprafeţele aferente utilizării mixte nu pot fi identificate. "Consider că şi aici ar trebui eliminate diferenţele sau discriminările între persoanele fizice şi cele juridice, pentru că, din nou, vorbim despre clădiri de birouri, spaţii comerciale şi alte spaţii în care se desfăşoară şi activităţi economice", conchide domnia sa.

    Domnul Vascu apreciază că, punctual, vor exista atât creşteri, cât şi scăderi, dar, per ansamblu, impozitul pe clădiri s-a aşezat pe o bază mult mai transparentă şi mai fermă.

    Ştirile zilei

    Revista
    BURSA Construcţiilor

    Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

    Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

    Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

    În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

    Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

    Piaţa Imobiliară

    Proiecte

    Amenajări

    Smart City

    Fotoreportaj

    Preţuri

    Finanţare

    Investiţii

    Perspective