Piaţa imobiliară din România intră în 2026 într-o nouă etapă, după câţiva ani de creştere rapidă şi ajustări succesive, etapă definită mai degrabă de încetinire, recalibrare şi repoziţionare strategică decât de relansare accelerată, au afirmat ieri experţii companiei Colliers în cadrul conferinţei de presă în cadrul căreia au prezentat raportul „Top 10 previziuni pentru piaţa imobiliară din România în 2026”.
Potrivit acestora, anul 2026 nu este unul al recuperării rapide, ci un an în care deciziile prudente, selecţia atentă a investiţiilor şi capacitatea de adaptare vor conta mai mult decât viteza sau volumul dezvoltărilor, într-un context marcat de presiuni fiscale, incertitudine geopolitică şi o economie care traversează un proces complex de ajustare. Experţii Colliers subliniază că diferenţele dintre strategiile bine calibrate şi cele reactive vor deveni tot mai vizibile, iar piaţa va funcţiona ca un filtru sever între proiectele solide, bine poziţionate, şi cele vulnerabile la schimbări de context. Chiar dacă economia este pusă la încercare, oportunităţile nu dispar, ci se mută spre zonele şi segmentele care beneficiază de infrastructură, de cerere structurală sau de un deficit clar de ofertă, motiv pentru care 2026 ar trebui privit mai degrabă ca un an de stabilizare şi pregătire pentru următorul ciclu de creştere, nu ca un an de relansare rapidă, efectele pozitive urmând să apară treptat.
Factorii care influenţează dezvoltarea pieţei imobiliare
În această logică, infrastructura devine unul dintre pilonii principali ai dezvoltării pieţei imobiliare din ţara noastră, mai ales că anul 2026 ar putea fi un an foarte bun pentru infrastructura de transport, cu aproape 350 kilometri de autostrăzi şi drumuri expres care ar putea fi daţi în folosinţă, dacă ritmul actual se menţine şi promisiunile sunt îndeplinite, investiţii susţinute în principal de fonduri europene şi dependente de stabilitatea politică şi de capacitatea autorităţilor de a implementa reforme. Impactul acestora depăşeşte efectul economic direct, accelerând reconfigurarea hărţii investiţionale, oferind mai multă vizibilitate oraşelor secundare şi de dimensiune medie, reducând presiunea asupra Bucureştiului şi deschizând accesul către noi zone de dezvoltare imobiliară care până recent nu erau considerate viabile, chiar dacă riscurile de întârzieri administrative sau schimbări de priorităţi politice rămân prezente.
În paralel, contextul macroeconomic va influenţa şi el decisiv dinamica pieţei imobiliare, potrivit experţilor Colliers care estimează că economia ţării noastre ar putea creşte cu puţin peste 1% în 2026, similar ritmului din 2025, dar avertizează că riscurile rămân ridicate şi că un rezultat mai slab este foarte posibil, anul fiind marcat de nevoia unor ajustări fiscale importante, de un proces decizional intern complicat şi de un context extern instabil.
Raportul întocmit de aceştia trece în revistă şi factorii favorabili, printre care se numără fondurile europene şi o posibilă relaxare a politicii monetare începând cu al doilea trimestru, însă impactul acestora va fi limitat şi se va vedea treptat, ceea ce înseamnă că piaţa imobiliară nu va beneficia de un impuls brusc, ci mai degrabă de o stabilizare a sentimentului.
În acest cadru, inflaţia este aşteptată să îşi reia scăderea în 2026, iar Banca Naţională a României ar putea lua în calcul o reducere a dobânzii-cheie cu aproximativ un punct procentual, prima tăiere de dobânda putând veni cel mai devreme în trimestrul doi, însă experţii Colliers subliniază că această relaxare monetară va funcţiona mai degrabă ca un factor de stabilizare decât ca un declanşator al unei reveniri rapide a cererii, inclusiv în imobiliare.
Ei mai arată că deficitul bugetar rămâne una dintre cele mai mari vulnerabilităţi, cu efecte directe asupra încrederii investitorilor, iar după un nivel estimat de aproximativ 7,7% din PIB în 2025, aducerea deficitului spre aproximativ 6% în 2026 va fi dificilă, mai ales într-un context politic fragmentat şi cu presiuni sociale ridicate, ajustările fiscale fiind inevitabile şi decisive pentru percepţia investitorilor şi pentru costurile de finanţare ale statului, în condiţiile în care claritatea, coerenţa şi predictibilitatea politicilor fiscale devin factori-cheie pentru stabilitatea economică şi investiţiile pe termen mediu.
Sectorul office, în ascensiune
Raportul prezentat ieri de experţii companiei Colliers menţionează că, la nivel de segmente, piaţa de birouri (office) intră în 2026 într-o perioadă favorabilă proprietarilor, pe fondul lipsei de spaţii noi şi al costurilor ridicate de dezvoltare, după un 2025 fără livrări în Bucureşti, o situaţie pe care Colliers o descrie drept o premieră de cel puţin 25-30 de ani. Chiar dacă stocul de birouri noi a fost zero anul trecut, cu toate acestea în primele trei trimestre au fost închiriaţi 150.000 metri pătraţi de birouri, iar în trimestrul patru au fost închiriaţi încă 100.000 metri pătraţi. Pentru anul 2026, specialiştii companiei Colliers estimează că stocul de birouri noi va fi de 45.000 metri pătraţi, iar în 2027 de 90.000 metri pătraţi, ofertă insuficientă în condiţiile în care cererea anuală se situează între 90.000 şi 110.000 metri pătraţi.
Cu toate acestea, deşi proiectele noi încep să reapară, ritmul este lent şi insuficient pentru a acoperi deficitul de clădiri moderne de calitate, ceea ce accentuează presiunea pe chirii şi diferenţele dintre clădirile premium şi cele mai vechi, arată reprezentanţii Colliers, care mai susţin că firmele devin tot mai selective, orientându-se către clădiri eficiente energetic, bine amplasate şi adaptate modului actual de lucru, în timp ce interesul se concentrează pe proiectele bine poziţionate, chiar şi într-un context al unei cereri interne de închiriere relativ modestă.
Un milion de metri pătraţi închiriaţi în sectorul industrial şi logistic anul trecut
Documentul citat mai precizează că sectorul industrial şi logistic rămâne solid în 2026, susţinut de extinderea infrastructurii şi de o cerere mai diversă.
Silviu Pop, director de cercetare în cadrul Colliers a afirmat: "Anul 2025 a fost un an record pentru zona suprafeţelor industriale, cu un milion de metri pătraţi închiriaţi (doar tranzacţiile publice) şi, chiar dacă volumul total al închirierilor ar putea să scadă uşor faţă de anul trecut, interesul se va echilibra între producţie şi logistică, pe fondul nevoii de securizare a lanţurilor de producţie şi al schimbărilor geopolitice, cu un interes tot mai mare pentru industrii strategice, inclusiv din zona apărării, precum şi cu o creştere substanţială a interesului investitorilor asiatici, în special din China. Costurile ridicate de construcţie şi finanţare pot încetini livrările de spaţii noi, menţinând presiunea asupra chiriilor şi favorizând proiectele bine poziţionate şi adaptate cererii pe termen mediu”.
Un alt fapt demn de semnalat este că retailul îşi păstrează stabilitatea în 2026, chiar dacă presiunile asupra consumului rămân vizibile din cauza inflaţiei, taxelor mai ridicate şi unei pieţe a muncii mai puţin dinamice, cu menţiunea că ţara noastră rămâne sub media regională la capitolul retail modern per locuitor, ceea ce susţine perspectivele de creştere pe termen mediu, iar deficitul structural de spaţii moderne oferă acestui segment una dintre cele mai bune vizibilităţi. Menţionăm că anul trecut în zona de retail au fost recepţionaţi 190.000 metri pătraţi construiţi şi s-a observat tendinţa dezvoltatorilor imobiliari de a se concentra pe oraşele secundare şi de dimensiune medie, unde proiectele de tip parc de retail sunt atractive datorită costurilor mai scăzute şi flexibilităţii. Potrivit planurilor, în 2026 ar urma să fie inaugurate circa 240.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale noi, cel mai ridicat nivel din 2011 încoace, proiectele din domeniul retail privind suprafeţe cuprinse între 5000 metri pătraţi şi 20.000 metri pătraţi.
Pe piaţa investiţiilor, Colliers estimează o revenire treptată în 2026, pe măsură ce randamentele încep să se mişte favorabil în Europa de Vest şi apetitul pentru risc revine, după un 2025 dominat de prudenţă şi amânarea tranzacţiilor, activele de top putând beneficia de o uşoară scădere a randamentelor dacă ajustările aşteptate se confirmă, semnale pozitive fiind deja observate la final de 2025, chiar dacă investitorii vor rămâne selectivi, iar diferenţele dintre activele de calitate şi cele secundare se vor accentua. Estimările sunt optimiste chiar dacă anul trecut investiţiile s-au rdiciat la numai 525 milioane euro, comparativ cu cele 750 milioane euro în 2024, experţii companiei Colliers aşteptând pentru finalul anului 2026 o valoare a investiţiilor de 800 milioane euro.
Preţurile apartamentelor cresc prin prisma majorării costurilor de construcţie
În paralel, piaţa terenurilor este aşteptată să aibă un an mai bun, pe fondul revenirii treptate a interesului pentru dezvoltări noi, în special pentru proiecte rezidenţiale, industriale şi de retail, un semnal important fiind revenirea cererii noi în a doua parte a anului trecut, inclusiv a investitorilor care iniţiază activ procese de achiziţie, nu doar finalizează tranzacţii amânate, într-un context în care soluţiile flexibile, precum parteneriatele de tip joint-venture, sunt tot mai des preferate. Menţionăm că, potrivit raportului citat, tranzacţiile terenurilor sunt influenţate de contextul incert actual favorabil pentru cumpărărtorii speculativi, de concurenţa mare în zonele periferice şi de dorinţa investitorilor de a efectua plăţi eşalonate sau de a crea joint-venture-uri în vederea achiziţionării acestor imobile.
Piaţa rezidenţială rămâne sub presiune şi în 2026, din cauza unui număr insuficient de locuinţe noi, cu efecte directe asupra preţurilor şi accesibilităţii, cererea continuând să fie mult peste ofertă în marile oraşe, pe fondul unei pieţe a muncii încă relativ decente, în timp ce livrările sunt limitate de costurile ridicate de construcţie, accesul mai dificil la finanţare şi blocajele administrative, iar la începutul lui 2026 presiunile de creştere a preţurilor sunt mai puternice decât cele de scădere.
Laurenţiu Lazăr, managing partner la Colliers International România, a precizat: "În prima parte a anului, ne aşteptăm la mai puţine vânzări de locuinţe, deoarece avem o scădere a salariului real şi dobânzi ridicate. Abia în a doua jumătate a anului, dacă BNR va decide reducerea dobânzii de referinţă şi vor scădea dobânzile bancare, ne aşteptăm să crească vânzările de locuinţe. Dezvoltatorii imobiliari care au proiecte în construcţie, cresc preţurile, nu le scad, deoarece au crescut costurile de producţie. De exemplu în ultimii cinci ani, numai cu forţa de muncă au crescut costurile cu 50%. Asta nu înseamnă că preţul final al imobilelor va creşte cu 50%, pentru că sunt dezvoltatori care îşi reduc marja de profit pentru a reuşi să vândă locuinţele respective. Dar este sigur că preţurile nu vor scădea cu 20%, 30% sau 40% aşa cum auzim de la pandemie încoace, ci vor creşte. Preţurile privind materialele de construcţie cresc, cererea e mare şi de aceea nu există motive pentru ca preţul final să scadă”.
În acest context, interesul pentru proiecte de tip PRS, locuinţe pentru închiriere, este aşteptat să crească, pe fondul cererii ridicate pentru chirii şi al dificultăţilor tot mai mari de acces la proprietate.
În ceea ce priveşte finanţarea vânzării de apartamente, anul trecut 58% din aceasta a fost asigurată de credite bancare, potrivit reprezentanţilor companiei Colliers, procent care este încă prea mic comparativ cu ţările din Europa de vest, unde finanţarea bancară se ridică la peste 90% în privinţa achiziţiei de imobile rezidenţiale.
Privită în ansamblu, piaţa imobiliară la finalul lui 2025 şi în perspectiva anului 2026, aşa cum este redată de experţii Colliers, este mai puţin despre expansiune rapidă şi mai mult despre disciplină, selecţie şi strategie, într-un an în care stabilizarea, pregătirea pentru următorul ciclu de creştere şi diferenţierea clară între proiectele de calitate şi cele vulnerabile vor defini direcţia pieţei.
