După o perioadă de ajustări, piaţa imobiliară locală intră în 2026 cu o încredere sporită din partea investitorilor români, care au devenit un factor esenţial în susţinerea lichidităţii şi stabilităţii pieţei, manifestând un interes crescut atât pentru activele generatoare de venit, cât şi pentru proiectele de tip brownfield, se arată în raportul lansat ieri, 12 februarie, de compania de consultanţă şi servicii imobiliare CBRE.
Potrivit sursei citate, strategiile de investiţii sunt orientate preponderent către sustenabilitatea veniturilor şi perspectivele pe termen lung ale proiectelor, iar cererea de închiriere a imobilelor este în creştere.
Referitor la creşterea cererii, aceasta continuă, deşi, aşa cum a precizat, în deschiderea evenimentului, Tasos Vezyridis, Head of Research, UK&I and CE, CBRE, incertitudinea cauzată de politicile fiscale şi de tulburările geopolitice are un oarecare impact negativ şi asupra activităţii din sectorul imobiliar.
Tasos Vezyridis a afirmat: "Companiile de pe glob îşi reduc cheltuielile de capital şi planurile de expansiune, concentrându-se mai mult pe productivitate şi strategii eficiente decât pe expansiune pură. Asta va duce la o creştere lentă şi, de aceea, estimăm un alt an de creştere slabă în 2026, o creştere sub media pe termen lung, uşor mai mică faţă de anul precedent. Vestea bună este că, deşi creşterea va fi lentă, va fi totuşi o creştere. (...) Să ne uităm la sentiment. Indicatorii de sentiment ne pot ajuta să prezicem ce se va întâmpla pe piaţă. Vestea bună este că sentimentul investitorilor este acum pozitiv. A fost pozitiv la începutul anului trecut, apoi a scăzut din cauza discuţiilor despre taxe şi a volatilităţii, dar a crescut din nou. Sondajul nostru privind sentimentul investitorilor confirmă acest lucru: investitorii ne spun că se aşteaptă la acelaşi nivel sau la unul mai ridicat de activitate tranzacţională în Europa. Deci, un sentiment general pozitiv, care va susţine o recuperare graduală a pieţei de investiţii în Europa. Vreau să subliniez termenul «graduală»; nu ne aşteptăm la o recuperare bruscă. Estimăm o creştere a volumelor în acest an de aproximativ 15% şi o creştere a cifrei de afaceri de maximum 10% în 2026”.
Un milion de metri pătraţi de spaţii industriale şi logistice închiriaţi în 2025
Raportul întocmit de CBRE arată că activitatea de închiriere de spaţii industriale şi logistice din ţara noastră s-a consolidat în 2025, când au fost închiriaţi un milion de metri pătraţi. O performanţă notabilă a fost consemnată în ultimul trimestru al anului trecut, când au fost închiriaţi 427.400 de metri pătraţi, în creştere cu 67% faţă de anul 2024, ceea ce confirmă o redresare continuă a cererii ocupanţilor, peste volumele în creştere identificate în alte pieţe europene.
Perspectiva CBRE România indică o creştere continuă şi moderată a activităţii de leasing, susţinută de optimizarea lanţului de aprovizionare, distribuţia regională, extinderea comerţului electronic şi consolidarea reţelelor de distribuţie. Absorbţia netă este de aşteptat să rămână limitată pe termen scurt, deoarece o parte semnificativă a tranzacţiilor reflectă relocări şi modernizări către facilităţi de calitate superioară şi mai eficiente, mai degrabă decât o pură extindere a amprentei.
Raportul citat precizează că stocul industrial modern al României a ajuns la 8,17 milioane de metri pătraţi la sfârşitul lui 2025, în timp ce portofoliul de dezvoltare rămâne moderat, cu aproximativ 464.000 de metri pătraţi în construcţie şi programaţi pentru livrare până la sfârşitul anului 2026, din care Bucureştiul se preconizează să acapareze 64%. Ratele de neocupare au continuat să scadă, ajungând la 3,8% la nivel naţional, în Bucureşti la 3,5%, iar pe pieţele regionale, uşor mai mari, la 4,0%.
Per total, piaţa industrială şi logistică din România intră în 2026 dintr-o poziţie de forţă, susţinută de o cerere constantă din partea ocupanţilor şi de o activitate de dezvoltare atent selecţionată.
Răzvan Iorgu, Managing Director, CBRE România, a declarat: „Intrăm într-o nouă eră dominată de inteligenţa artificială şi dezvoltarea accelerată a centrelor de date la nivel global, cu implicaţii majore în consumul de energie. Ecosistemul conex care se conturează, de la infrastructură şi logistică la producţie şi distribuţie de energie, va genera noi oportunităţi economice pentru sectorul industrial din România”.
Laura Dumea-Bencze, Head of Research & Director Investment Properties, CBRE România, a precizat: „Pe partea de investment şi tranzacţii de vânzări de clădiri, anul trecut nu a fost un an fantastic; dacă te uiţi la 2025 versus ceilalţi ani, vedem o scădere destul de importantă. Tocmai de aceea am adăugat în raportul nostru o altă linie care arată numărul tranzacţiilor: piaţa a fost activă ca număr, dar nu au fost tranzacţii mari şi foarte mari. Volumul total, chiar dacă pare în scădere, nu reflectă pe deplin activitatea reală. Activitatea a însemnat multe tranzacţii în zona de retail, centre comerciale mici, dar şi tranzacţii între 2 milioane şi 50 de milioane de euro. (...) Piaţa imobiliară din România intră în 2026 cu încredere şi cu o cerere foarte bună din partea chiriaşilor şi a ocupanţilor. Apetitul există, valorile tranzacţionate sunt mai mici. Privind înainte, 2026 va aduce o mai bună aliniere între piaţa de investiţii şi cea de ocupare: volumele investiţiilor se vor recupera gradual, în timp ce fundamentele puternice de închiriere vor continua să susţină stabilitatea veniturilor”.
Piaţa de retail, potenţial de creştere susţinută şi în 2026
În ceea ce priveşte piaţa de retail, raportul CBRE arată că, după mai mulţi ani de expansiune puternică, aceasta continuă să aibă performanţe solide, pe fondul unor condiţii fiscale mai restrictive şi al unei creşteri mai lente a cheltuielilor de consum. Piaţa a rămas activă în 2025 în ceea ce priveşte dezvoltarea şi cererea ocupanţilor, susţinută de densitatea spaţiilor comerciale din România, încă sub medie în comparaţie cu majoritatea competitorilor europeni. Cu un stoc de spaţii comerciale moderne care se apropie de 4,77 milioane de metri pătraţi, ţara noastră subliniază potenţialul de creştere structural care continuă să susţină interesul dezvoltatorilor şi comercianţilor cu amănuntul.
Specialiştii CBRE au menţionat că, în cursul anului trecut, centrele comerciale au reprezentat majoritatea livrărilor noi, respectiv aproximativ două treimi din suprafaţa închiriabilă nouă, determinate exclusiv de extinderi şi renovări ale proiectelor existente. Pe lângă acestea, au fost construite mai multe parcuri comerciale noi şi galerii comerciale în oraşele ţării, consolidând concentrarea continuă asupra pieţelor urbane mai mici şi mijlocii. Chiriile au rămas în mare parte stabile spre finalul lui 2025, după o creştere moderată înregistrată la începutul anului, iar gradul de ocupare în cadrul proiectelor de top a rămas constant, susţinut de disponibilitatea limitată a spaţiilor de calitate şi de strategiile active de rotaţie a chiriaşilor.
În acest sector, interesul rămâne crescut pentru parcurile de retail şi formatele de proximitate, prin prisma performanţelor solide de consum.
Carmen Ravon, Head of Retail CEE & România, CBRE, a precizat: „Numărul record de tranzacţii realizate de departamentul nostru de Retail în 2025 (850 de tranzacţii în total, lease-uri noi şi extensii, din care 320 de tranzacţii cu durate de închiriere de minimum 5 ani şi 530 de tranzacţii cu durate de închiriere sub 5 ani) arată interesul retailerilor pentru piaţa de centre comerciale, fie că sunt malluri sau parcuri de retail. Într-un climat economic mai prudent, decizia retailerilor de a continua investiţiile reprezintă un semnal clar de maturitate şi de încredere în potenţialul pe termen lung al României, într-un context european”.
Zero spaţii office în 2025, cel puţin 200.000 de metri pătraţi nou construiţi în 2026 şi următorul an
Raportul CBRE oferă şi date cu privire la activitatea în zona office. Potrivit documentului citat, în 2026 companiile vor prioritiza eficienţa spaţiului, locaţiile strategice şi clădirile care respectă cele mai noi specificaţii moderne şi de sustenabilitate. Similar pieţelor europene de bază, fundamentele pieţei de birouri din Bucureşti s-au consolidat în 2025, determinate de niveluri de achiziţie rezistente şi de primul an cu zero livrări noi. Activitatea totală de închiriere a atins 280.000 de metri pătraţi, în scădere cu 27% faţă de anul precedent, reflectând în mare măsură volume reduse de dezvoltare, disponibilitate centrală limitată şi tranzacţiile anticipate din anii precedenţi, mai degrabă decât o slăbire a cererii ocupanţilor.
Suprafaţa totală de 166.000 de metri pătraţi confirmă o bază stabilă a cererii nete, susţinută de noi contracte de închiriere, relocări şi extinderi. Cererea a fost condusă de sectoarele financiar, IT, producţie şi energie; activitatea de leasing a fost concentrată în zonele Floreasca-Barbu Văcărescu şi Piaţa Victoriei, zona centrală şi de vest a Capitalei. Rata de neocupare s-a redus şi mai mult în zonele centrale, atingând niveluri istorice scăzute de aproximativ 4%, în timp ce rata de neocupare la nivelul oraşului s-a situat la 11,1% la sfârşitul anului. Având în vedere creşterea limitată a ofertei de spaţii neînchiriate şi niveluri similare ale cererii aşteptate, rata generală de neocupare va continua probabil tendinţa descendentă, cu potenţialul de a ajunge la o valoare cu o singură cifră.
Tudor Ionescu, Head of Leasing Office, CBRE România, a menţionat: „Primul an fără livrări de birouri moderne în Bucureşti a condus la scăderea ratei de neocupare sub 5% atât în locaţiile centrale, cât şi în Floreasca-Barbu Văcărescu. Cererea constantă pe care noi o avem pentru clădiri de calitate, bine poziţionate şi cu acces facil la metrou a consolidat încrederea dezvoltatorilor, iar în acest moment se construiesc peste 200.000 de metri pătraţi de birouri în Bucureşti”.
Cu toate acestea, închirierea spaţiilor office a devenit mai costisitoare prin prisma creşterii unor costuri. Valeriu Toma, Head of Property Management la CBRE România, a precizat: "Este vorba despre service charge, adică taxa pentru operarea clădirilor, care se adaugă practic chiriei. Ei bine, în 2026, dacă discutăm despre acest cost, 50% din el, uşor peste 50%, este reprezentat de taxe, de impozite sau de alte contribuţii reglementate de stat, independente de proprietarul clădirii. Iar dacă ne uităm la clădirile industriale, procentul ăsta se duce undeva spre 60% şi atunci apare nevoia unui management de clădire, a unui management operaţional extrem de profesionist, care să impacteze autentic procentele rămase. (...) În componenţa service charge intră property tax, adică impozitul pe proprietate - a cărui valoare generală în service charge a crescut de la 30-33% la aproape 40% -, iar restul sunt costuri care se duc către stat, inclusiv taxele pentru salariaţii care întreţin clădirea. Salariul mediu pe economie în ultimii doi ani şi jumătate - trei ani a cunoscut cinci majorări. Dacă adunăm toate aceste taxe şi le raportăm la valoarea service charge-ului din clădire, veţi constata că ponderea lor depăşeşte 50%. Adică, practic, din cei 4 euro pe care i-am adus, doi sunt contribuţii reglementate de stat, nu sunt activitate operaţională specifică”.
136 hectare de terenuri tranzacţionate în 2025 pentru investiţii imobiliare
În ceea ce priveşte investiţiile în domeniul imobiliar, 2026 se profilează ca un an al redresării, potrivit specialiştilor CBRE, susţinut de preţuri atractive în regiunea Europei Centrale şi de Est şi de o economie îmbunătăţită. Sentimentul pozitiv al investitorilor pe piaţa investiţiilor imobiliare din România este aşteptat să se consolideze în 2026, susţin autorii raportului citat. Deşi 2025 a rămas un an temperat, caracterizat de tranzacţii mai mici şi de activitate instituţională limitată, impulsul s-a îmbunătăţit în trimestrul 4 şi indică un mediu investiţional mai activ în viitor.
Redresarea se află într-un stadiu incipient, cu un volum de investiţii în 2025 de aproximativ 535 de milioane de euro, încă mult sub media anuală pe cinci ani a României (în scădere cu 30%). Piaţa din România în 2025 a fost dominată de strategii bazate pe venituri, investitorii concentrându-se pe active defensive şi pe fluxuri de numerar stabile. Capitalul local a jucat un rol central, reprezentând 31% din volumul total anual al investiţiilor.
Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties, CBRE România, a declarat: „În această perioadă de tranziţie, rolul capitalului românesc este deosebit de important, pentru că aduce stabilitate şi continuitate într-un moment în care investitorii internaţionali rămân prudenţi. Privind înainte, vedem două motoare clare ale redresării: pe de o parte, scăderea ratelor de dobândă; pe de altă parte, dezvoltarea surselor locale de capital”.
Studiul realizat de CBRE mai arată că anul trecut peste 136 de hectare de terenuri construibile au fost tranzacţionate la nivel naţional, reprezentând o creştere de 41% faţă de anul 2024. Din suprafaţa totală, 55% este concentrată în Bucureşti şi Ilfov, în timp ce restul de 45% a fost înregistrat în oraşe din ţară. Piaţa terenurilor pentru dezvoltare din România în 2025 este caracterizată de achiziţii bine informate şi de strategii foarte bine documentate. Preţurile terenurilor autorizate din Bucureşti şi din jurul oraşului au înregistrat creşteri moderate, iar această tendinţă este de aşteptat să continue.
Se preconizează că performanţa operaţională şi creşterea chiriilor vor rămâne principalii factori ai creşterii valorii capitalului în 2026, atât în România, cât şi în întreaga Europă.
