Cartierele limitrofe ale Capitalei dispun de circa 40.000 de locuinţe noi, finalizate şi în diverse faze de dezvoltare, de la proiectare la stadiu avansat de finisare. Specialiştii companiei imobiliare "RealTime" ne-au declarat că media de ocupare a acestor locuinţe se situa, la finele lunii februarie, între 50 şi 60%. Preţul mediu pe metrul pătrat construit în zona cartierelor periferice era, în perioada analizată, de circa 1.000 de euro, cu aproximativ 20% sub nivelul mediu al anului 2008.
Reprezentanţii "RealTime" ne-au spus că, în 2009, cererile de locuinţe, în număr foarte mic faţă de anii 2007 şi 2008, sunt orientate către interiorul oraşului, cu precădere pe zonele de cartiere, dat fiind nivelul mai redus al preţului de achiziţie. Ei ne-au precizat: "Reducerile de preţ şi reluarea creditării vor conduce la dezgheţarea pieţei rezidenţiale. 85% dintre cei care îşi caută o locuinţă trebuie să apeleze la un credit bancar. Conform noilor norme, puţini se califică pentru un credit, şi mult mai puţini ajung la suma necesară unui apartament".
Potrivit datelor "RealTime", anul 2008 a adus pe piaţa bucureşteană o ofertă de circa 6.000 de locuinţe, iar 2009 se va încheia cu peste 15.000 de locuinţe propuse pentru livrare. Planurile investitorilor până în 2012 prevedeau finalizarea a 54.000 de unităţi locative.
În primele luni din 2009, în zona centrală a Bucureştiului, peste 60% dintre proiectele rezidenţiale erau recepţionate sau în curs de finalizare, cu termen de predare chiar în acest an. Preţul mediu de vânzare solicitat de investitori a coborât cu 20%, la circa 2.000 de euro/mp. În zona de nord, se regăsesc cele mai multe proiecte rezidenţiale (40 care aveau locuinţe ofertate la vânzare), cu un preţ mediu de 1.700 de euro/mp.
S-au ieftinit şi locuinţele din localităţile periferice
Având în vedere specificul Bucureştiului, care se caracterizează printr-o densitate mare de construcţii în interiorul liniei de centură, au existat încercări, unele reuşite, altele nu, de a realiza locuinţe unifamiliale în localităţi situate la 15-20 km de centrul oraşului. Din toate aceste proiecte, cele mai apreciate şi care s-au situat la un nivel ridicat al preţurilor, înregistrând un volum considerabil de vânzări, au fost cele situate la ieşirile din nord-vestul, nordul şi nord-estul Capitalei.
Alex Niţescu, directorul departamentului investiţii al companiei imobiliare "Regatta", ne-a declarat: "Pentru aceste zone, preţurile solicitate în 2009 s-au mai redus faţă de 2008, cu procente cuprinse între 15% şi 20%. Pentru celelalte proiecte, situate la ieşirile din estul şi sudul oraşului, scăderea preţurilor a fost mult mai dramatică, direct proporţională cu numărul solicitărilor. Pentru unele dintre aceste oferte, scăderea înregistrată a ajuns chiar şi până la 40% din valoarea iniţială cerută de proprietari".
Domnia sa ne-a explicat că nivelul de atractivitate al locuinţelor a fost, este şi va fi amplificat de apropierea de infrastructura de transport, de centrele comerciale şi de spaţiile cu destinaţie socială (şcoli, grădiniţe, spitale), dar şi de existenţa utilităţilor.
În opinia domnului Niţescu, principalul factor din cauza căruia numărul de tranzacţii este mult mai redus atât pe piaţa comercială, cât şi pe cea rezidenţială, este, în primul rând, lipsa de încredere, care generează o diferenţă semnificativă între aşteptările cumpărătorilor şi oferta vânzătorilor. Abia apoi urmează lipsa de lichidităţi şi blocajul creditării.
Reprezentantul "Regatta" susţine că abia în momentul în care încrederea în piaţă va reveni la un nivel acceptabil, plasamentele se vor face doar pentru proprietăţi care sunt profitabile din punct de vedere al nivelului preţurilor şi al caracteristicilor urbanistice, având un risc de piaţă redus.
Cumpărătorii de locuinţe lângă Bucureşti provin din clasa medie, fără posibilităţi de obţinere a creditelor
Oferta de locuinţe din împrejurimile Bucureştiului este vastă, dar nefluidă, din cauza lipsei de finanţare şi exigenţa mare a băncilor faţă de cumpărători, apreciază Mihaela Alexandroiu, proprietarul agenţiei imobiliare "RE/MAX Bastion". Cumpărătorii sunt persoane cu venituri medii, care cu greu pot obţine bani cu împrumut de la bănci. Oferta de locuinţe din imediata apropiere a Capitalei este diversificată şi ca tipuri de unităţi şi ca preţ, iar marja de negociere merge până la 40%.
Doamna Alexandroiu ne-a declarat că, la finele lunii martie, preţurile de vânzare solicitate de proprietari pentru astfel de locuinţe variau între 550 şi 900 de euro/mp. Aceste preţuri de listare sunt cu 25-35% mai mici faţă de anul trecut.
Proprietarul "RE/MAX Bastion" ne-a explicat: "Creditarea este factorul esenţial în deblocarea pieţelor <îngheţate>. Aceste zone periferice, ca şi terenurile din afara Capitalei, au fost primele atinse de criză. Este un proces concentric dinspre exterior în orice piaţă care suferă din lipsă de lichidităţi sau finanţare. Indiferent de cerere, care poate fi mică sau mare, pe o asemenea zonă, cumpărătorii interesaţi provin din clasa medie şi sunt cei care nu pot beneficia de credite".
Băncile trebuie să reducă din costurile creditării
Mihaela Alexandroiu a amintit de perioa-da de creştere a pieţei începând cu sfârşitul anului 2003, ca o consecinţă a "boom-ului" de oferte de credite dar şi a costurilor din ce în ce mai scăzute a banilor împrumutaţi. Acum costurile creditării sunt, din nou, mari. Astfel, dacă scad preţurile şi oferta băncilor rămâne într-o marjă de profit care îi sperie pe cumpărători.
Având în vedere pieţele globale şi că toţi jucătorii au renunţat la profiturile generoase înregistrate în anii trecuţi, ar trebui să apară regula de domino prin care şi băncile să-şi revizuiască politica de vânzări a produselor financiare pentru că oricum exigibilitatea de calificare în "debitor" este o garanţie suficientă pentru riscul asumat de către orice creditor, este de părere doamna Alexandroiu.
Domnia sa atrage atenţia că începe să se dezvolte o altă piaţă "financiară" formată din dezvoltatorii imobiliari, care au recurs la finanţarea cumpărătorilor prin a nu percepe dobândă şi comisioane. Acest lucru este prezent nu numai pe segmentul rezidenţial, ci şi pe piaţa de retail. O asemenea piaţă ar mai putea dinamiza tranzacţiile în perioada următoare.
"Colliers": Criza financiară a ferit piaţa imobiliară de o criză locală
Criza financiară internaţională, care a lăsat şi piaţa noastră imobiliară fără lichidităţi şi a condus la blocajul tranzacţiilor, ne-a ferit de o situaţie mult mai dificilă. Bogdan Georgescu, directorul general al "Colliers International", susţine că dacă nu ar fi intervenit criza internaţională, ne-am fi confruntat, pe piaţa noastră imobiliară, cu un alt tip de blocaj, cu repercusiuni mult mai grave. Domnia sa apreciază că la baza majorităţii dezvoltărilor imobiliare de până acum a stat, în principal, obţinerea de profituri mari într-o perioadă scurtă de timp, şi nu calitatea şi valoarea locuirii. Mulţi investitori au construit cartiere mari în mijlocul câmpului, fără utilităţi, dar cu pretenţii financiare exacerbate. Aşa se face că optimismul exagerat determinat de o cerere ridicată i-a făcut pe investitori să uite de nevoile reale ale cumpărătorilor. Ori perioada în care se vindea orice la orice preţ a trecut de multă vreme. Astfel, riscam să intrăm într-un blocaj provocat de faptul că oferta mare nu corespundea nevoilor cererii la fel de mari.
Potrivit "Colliers", finele anului 2008 a adus, pe piaţa imobiliară bucureşteană, finalizarea a 3.500 de locuinţe în cadrul a 15 ansambluri mari. Unităţile locative livrate pe piaţă anul trecut sunt de două ori mai multe decât cele terminate în 2007. Astfel, stocul de locuinţe noi a crescut la circa 5.100 de unităţi. Pentru 2009 este aşteptată finalizarea a circa 9.000 de locuinţe, în special în cadrul proiectelor demarate în 2007, dar nu vor mai fi noi lansări.
Din cauza situaţiei economice dificile şi a problemelor de finanţare, mai multe proiecte rezidenţiale programate pentru finalizare în acest an se vor confrunta cu renunţări ale cumpărătorilor care au achiziţionat locuinţe la stadiul de proiect şi care nu mai pot plăti diferenţa de bani. Cum piaţa rezidenţială se confruntă acum cu o situaţie de supraofertă, cumpărătorii vor fi avantajaţi în negociere, iar preţurile vor fi ajustate în continuare până la un nivel confortabil de 1.000 de euro/mp pentru cei cu venituri reduse, 1.400 de euro/mp pentru cei cu venituri medii şi de 2.000 de euro/mp pentru proiectele de lux.
Şi conducerea "Colliers" susţine că în acest an vor apărea fondurile specializate în achiziţia de locuinţe de la proprietarii aflaţi în dificultate. Aceste fonduri ar putea obţine, din start, o reducere de circa 25% la achiziţia a 20-50 de unităţi locative aflate în stadiu avansat de execuţie.
Specialiştii "Colliers" estimează că oferta actuală de locuinţe noi este undeva la 11.000 de unităţi, din care 7.500 sunt disponibile la vânzare direct la dezvoltatori. Din acestea, 500 sunt finalizate, iar 7.000 sunt în fază de proiect. Alte 3.500 de locuinţe au fost achiziţionate de investitori în anii trecuţi şi se află acum, din nou, la vânzare.
Preţurilor noilor locuinţe vor mai scădea, acolo unde nu sunt justificate
Preţurile de vânzare ale locuinţelor au înregistrat, anul trecut, o scădere de până la 30% comparativ cu anul 2007, în funcţie de locaţie, finisajele şi facilităţile oferite, ori strategia de vânzare a dezvoltatorului. În următoarea perioadă, preţurile de vânzare pentru unităţile rezidenţiale noi vor suferi modificări, în sensul că acele preţuri nejustificat de mari vor scădea, afirmă reprezentanţii companiei imobiliare "CB Richard Ellis Eurisko".
Soluţiile dezvoltatorilor imobiliari pentru stimularea vânzărilor au constat în oferirea de discounturi sub formă de 1-2 locuri de parcare gratuite şi/sau boxă de depozitare în subsol, mobilă de bucătărie, televizor plasmă, computer sau chiar reduceri din preţul final de vânzare în cazul achitării unui avans mai mare de 20-30% ori dacă se achiziţionează mai multe locuinţe.
Potrivit "CB Richard Ellis Eurisko", în 2008, au fost livrate, în zona Bucureşti - Ilfov, 3.750 de unităţi locative în ansambluri rezidenţiale, dublu faţă de 2007. Proiectele rezidenţiale de mici dimensiuni au fost finalizate în totalitate, iar din cele mari - doar o fază a proiectului. A doua jumătate a anului 2008 a adus multe anulări de ante-contracte încheiate pentru vânzarea locuinţelor, deoarece cumpărătorii nu au mai fost eligibili pentru obţinerea de credite ipotecare. Aceste unităţi se vor regăsi, probabil, în 2009, pe piaţa spaţiilor destinate închirierii.
Nu vor mai fi lansate proiecte noi, ci va urma o perioadă de aşezare a pieţei şi de finalizare a proiectelor aflate într-un stadiu avansat al construcţiei.
