Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 8 / 2022

BUCUREŞTISectorul 3 are o mare rezervă de teren neconstruit în partea de est

F.A. Piaţa Imobiliară /

Ştefan Dumitraşcu este lector doctor al Universităţii de Arhitectură şi Urbanism "Ion Mincu", din Bucureşti. În străinătate a urmat cursurile Brookes University din Londra şi Pratt Institute din New York. De asemenea, este vicepreşedinte al Corpului Arhitecţilor-Şefi de Municipii. De 14 ani este arhitectul şef al Sectorului 3.

Ştefan Dumitraşcu este lector doctor al Universităţii de Arhitectură şi Urbanism "Ion Mincu", din Bucureşti. În străinătate a urmat cursurile Brookes University din Londra şi Pratt Institute din New York. De asemenea, este vicepreşedinte al Corpului Arhitecţilor-Şefi de Municipii. De 14 ani este arhitectul şef al Sectorului 3.

Ştefan Dumitraşcu, arhitect şef Primăria Sector 3

Stagnare a activităţii de construcţii a adus anul 2010 în sectorul 3 al Capitalei, potrivit domnului Ştefan Dumitraşcu, arhitect şef la Primăria Sector 3. Numărul de autorizaţii a fost similar celui din 2009, iar majoritatea documentaţiilor pentru construcţii noi a fost înaintată pentru locuinţe individuale cu regim de înălţime parter şi etaj sau demisol, parter şi etaj, numai câteva autorizaţii fiind pentru ansambluri de locuinţe.

Construcţiile de locuinţe se extind spre zona Brăţării, unde există utilităţile majore

Loc pentru construcţii mai este destul în Sectorul 3, acesta având o situaţie mai bună din acest punct de vedere faţă de celelalte sectoare ale Bucureştiului. "Există o mare rezervă de teren neconstruit, aflat în proprietate privată, între 800-1.000 ha, în partea de est a sectorului", ne-a spus domnul Dumitraşcu. Aceasta este cunoscută ca zona Brăţării, dispusă de o parte şi de cealaltă a Autostrăzii Soarelui pâna la ieşirea din Bucureşti, în spatele primului front de construcţii care nu au funcţiuni rezidenţiale. Numai în zona Răţărie, există un teritoriu de circa 300 de ha, intravilan, încadrat în PUG ca zonă de locuinţe individuale. "Acolo se extinde vizibil fondul construit", subliniază Ştefan Dumitraşcu.

Zona menţionată este una "privilegiată" şi în ceea ce priveşte utilităţile: reţelele de curent electric, gaze, apă, canalizare, au fost introduse încă de acum 40 de ani pentru a deservi marile platforme industriale, Republica în partea de nord, respectiv platforma Bucureşti-Est. Acestea au intrat într-un proiect de reconversie după 1989, şi-au restrâns activitatea sau au fost închise, iar terenurile au fost valorificate. Pe de altă parte, terenuri agricole din zonă au fost restituite proprietarilor, care ulterior le-au lotizat şi revândut. Reţeaua de apă este în continuă extindere în zona respectivă prin investiţiile pe care le face Primăria Sectorului 3, în comun cu Apa Nova. În plus, terenul este, conform documentaţiilor de urbanism în vigoare, destinat construirii de locuinţe, iar accesul este relativ uşor pentru toată zona, situându-se în apropierea arterelor majore precum Theodor Pallady şi cu acces la linia de metrou, precum şi la centre comerciale.

Datorită atractivităţii zonei, preţul de vânzare al terenurilor s-a menţinut la un nivel destul de ridicat în pofida crizei. Deşi încă mai sunt terenuri care pot fi cumpărate cu 80 de euro/mp, în general preţul este în jurul a 200-220 de euro pe mp, iar înaintea crizei imobiliare ajunsese şi la 300 euro/mp, relatează domnul Dumitraşcu. Domnia sa subliniază că dezvoltarea zonei se face coerent, cel mai probabil pe parcursul următorilor cinci ani: "Nimeni nu intenţionează să transforme această zonă într-o nouă Pipera, cu străduţe de 2,8 m, încât să intri cu oglinzile pliate şi să ieşi în marşarier pentru că nu ai unde să întorci maşina".

Pentru zona respectivă Primăria a întocmit un Plan Urbanistic Zonal în urmă cu aproape doi ani, necesar în primul rând pentru determinarea amprizelor străzilor şi demararea lucrărilor de infrastructură ce ţin de primăria de sector, respectiv de apă-canal, asfaltare, trotuare.

La începutul anului curent era finalizată o primă jumătate din reţeaua stradală aferentă străzii Făgetului, care este paralelă cu Theodor Pallady şi reprezintă spina mediană a acestui cartier. De asemenea, continuau lucrările pe strada Gheţu Anghel, care este limita acestui teren în partea nordică. În plus, au fost introduse toate utilităţile: apă, canal, asfalt, inclusiv puncte de branşament prevăzute în dreptul fiecărui lot.

"Estimez că, dacă ritmul va fi acelaşi, în următorii cinci ani acest teritoriu va fi integral construit. Această zonă rezidenţială a Bucureştiului va fi foarte atractivă şi bine organizată din punct de vedere urbanistic, în ceea ce priveşte limitările de regim de înălţime, retragerea faţă de vecinătăţi şi de stradă. Mai mult, prin PUZ au fost rezervate terenuri care încă mai erau în domeniul privat al statului, atât pentru realizarea de spaţii verzi, mici scuaruri, precum şi pentru construirea de şcoli, grădiniţe, secţii de poliţie, magazine de proximitate", explică arhitectul şef al sectorului 3.

În zona Brăţării sunt deja construite în jur de 250 de case, iar terenul de 800 de ha permite extinderea la un număr mult mai mare. Majoritatea proprietarilor deţin loturi mici, între 500-1.000 mp, dar sunt şi proprietăţi de 10 ha care permit o dezvoltare imobiliară mai mare. De exemplu, la limita cu strada Gheţu Anghel a fost construit un cartier de case înşiruite, ocupat în proporţie de 75%. De asemenea, au fost eliberate certificate de urbanism în vederea realizării unor construcţii similare, mai spune sursa citată.

21 de blocuri sunt în reabilitare termică

Programul de reabilitare termică va continua având în vedere că sectorul 3 este "cel mai mare din România", cu o populaţie de aproape 400.000 de locuitori. "Am decis să nu facem un în această treabă, cum văd că se întâmplă prin alte administraţii. Nu ne permitem riscuri şi derogări de la calitate. Nu acesta este scopul, mai ales că implică şi contribuţia de 20% a locatarilor la valoarea lucrărilor, restul fiind finanţat de stat. Preferăm să lucrăm temeinic", subliniază domnul Ştefan Dumitraşcu.

În sectorul 3 au fost finalizate lucrările la 31 de blocuri şi încă 21 sunt în execuţie.

Pentru 2011 au fost înaintate spre finanţare la Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului documentaţii pentru reabilitarea a încă 87 de blocuri, în cazul cărora s-au semnat convenţiile de cofinanţare cu asociaţiile de proprietari.

Şcoli noi şi parcuri reabilitate

În acest an, în sectorul 3, continuă lucrările de construcţie la două şcoli, una de 4,7 milioane de euro şi a doua de 5,8 milioane euro, precum şi la o sală de sport cu o capacitate de 2.500 de locuri, în valoare de 4,5 milioane euro, demarată în 2010.

În 2011, Primăria Sectorului 3 va mai începe lucrările la încă două şcoli, reprezentând investiţii de câte 5-6 milioane de euro fiecare. Acestea vor fi construite în zone care primesc populaţie.

De asemenea, vor fi extinse lucrările de reabilitare a parcurilor. Astfel, după finalizarea Parcului Alexandru Ioan Cuza, de 46 de ha, lucrările vor fi începute în Parcul Titan, de 64 de ha. Acesta din urmă va fi organizat ca parc destinat practicării sporturilor, spre diferenţă de primul, care este destinat promenadei.

În jur de 8.000 de cereri pentru locuinţe sociale sunt înregistrate în sectorul 3. Pe lângă faptul că Primăria Sectorului 3 a construit de-a lungul timpului locuinţe prin ANL cu chirie modică, în urmă cu doi ani a decis să construiască locuinţe sociale din bugetul propriu. Ca rezultat, în 2010 Primăria a constuit pe propriul teren şi din fonduri locale nu mai puţin de 209 apartamente. Acestea sunt destinate persoanelor care aveau nevoie urgentă de o locuinţă, respectiv celor evacuate din casele retrocedate foştilor proprietari. Deşi în anumite cazuri aceştia achiziţionaseră de la stat imobilele în cauză, instanţele au decis că nu le aparţin deoarece statul le-a vândut ce nu deţinea. Arhitectul şef al sectorului 3 atrage însă atenţia că "autoritatea locală nu are obligaţia să construiască locuinţe sociale, ci este o decizie pe care o poate lua în funcţie de disponibilităţile financiare".

Marile proiecte continuă şi pe timp de criză

Printre cele mai mari investiţii din acest an cu autorizaţii de construcţie deja emise se numără platforma Metro-Real-Obi, de pe bulevardul Theodor Pallady, la care continuă lucrările. Magazinul Real este finalizat, unitatea Metro este gata 80%, iar magazinul Obi este 70-75% gata şi va fi finalizat în câteva luni. Valoarea totală a investiţiei este de aproximativ 45 milioane de euro.

"Estimez că această zonă, cu tot ceea ce a mai rămas din întreprinderi, care nu vor mai putea funcţiona la nivelul de impozitare de intravilan în Bucureşti, se va dezvolta similar celei din Băneasa. Va avea mai multe şanse de a avansa deoarece are utilităţi, care altfel costă mult: curent, canal, gaz. În plus este o zonă accesibilă, are metrou, este aproape de autostrada spre Constanţa, iar terenul este ieftin, în jur de 200-220 euro/mp, iar la suprafeţe mari pe la 70 euro/mp, faţă de 500 euro/mp la Băneasa", subliniază domnul Dumitraşcu.

În primăvara aceasta demarează investiţia într-un bloc înalt de birouri, de pes­te 27 milioane de euro, amplasat într-o locaţie foarte bună.

De asemenea, pe locul fostei fabrici Timpuri Noi va demara în acest an construcţia unui proiect imobiliar important, de locuinţe şi birouri. Mai sunt autorizate alte 3-4 imobile de locuinţe colective cu 10 etaje în interiorul inelului Mihai Bravu, în zonele mai puţin construite precum zona Peneş Curcanul sau Vitan, unde s-au mai construit ansambluri de locuinţe, zone care au acces facil la metrou şi bulevarde.

"Sunt mândru că, în doi ani şi jumătate de criză, nu s-a oprit niciunul dintre cele opt şantiere pentru ansambluri rezidenţiale din sectorul 3. Lucrările au continuat, nu au intrat în conservare. Investiţiile mari vor avea întreg sprijinul din partea Primăriei Sectorului 3, deoarece aduc bani în oraş", afirmă arhitectul şef al sectorului 3.

Totuşi, în perspectivă, domnia sa se aşteaptă ca activitatea de construcţii să se axeze preponderent pe locuinţe mici, individuale, destinate propriei utilizări şi doar puţine cartiere sau ansambluri. "Visul românului este să aibă o casă pe pământ", argumentează domnul arhitect.

Investiţiile nerealizate în Bucureşti ajung la un miliard de euro

În opinia domnului arhitect Ştefan Dumitraşcu, cea mai mare problemă în dezvoltarea oraşului este dată de atitudinea faţă de marile investiţii: "Toate investiţiile majore din Bucureşti, de la zonele centrale până la periferie, au fost supuse scandalului, au fost anatemizate! Estimez că numai în anul 2010 la nivelul Bucureştiului investiţiile nerealizate au fost de aproximativ un miliard de euro."

Este vorba de investiţii ale societăţilor autohtone sau străine care au avut teren cumpărat, proprietate privată, care au proiecte întocmite pentru ele şi sunt în procedură de autorizare, începând de la studii de fezabilitate până la PUD-uri, certificate, avize, inclusiv autorizaţii şi numere poştale.

Pe de altă parte, sunt proiecte cu finanţarea asigurată, totul în regim privat, în care statul sau bugetul nu sunt implicate în niciun fel. Aceste proiecte au trecut prin toate ale legislaţiei absolut demolatoare şi care oferă un grad de subiectivitate enorm.

Domnul Dumitraşcu spune că aceste investiţii nu s-au mai realizat din cauza atitudinii unor oameni care nu au nici în clin nici în mânecă nici cu urbanismul, nici cu arhitectura sau dezvoltarea oraşului, dar care se constituie în aşa-numite asociaţii profesionale. Au o poziţie foarte agresivă, de tipul .

"Această poziţie este preluată automat de marea majoritate a mass-mediei. Din păcate, nu în puţine cazuri în Bucureşti, autorităţile, având obligaţia legală de a-i acorda toată asistenţa oricărui cetăţean care pune o cărămidă, cedează presiunilor. Dezvoltatorii imobiliari sunt absolut stupefiaţi de lipsa sprijinului din partea autorităţii publice de frica scandalului. Dacă 10% dintre dezvoltatori sunt speculanţi, restul sunt societăţi care au venit în decursul ultimilor 5-6 ani, nu la tunul imobiliar şi sunt absolut serioase, cu portofoliu impresionant de lucrări. Au venit şi au investit sume foarte mari pentru Româ­nia, cumpărând terenuri în Bucureşti şi dându-se peste cap să găsească finanţare. Acum au renunţat, iar banii respectivi s-au direcţionat în alte ţări", atrage atenţia domnul Dumitraşcu.

Domnia sa subliniază că urbanismul trebuie să fie lăsat în atenţia specialiştilor: "Urbanismul este o ştiinţă, nu este fotbal ca să ne dăm cu părerea! Urbanis­mul nu se face la tabloid, nu se face la televizor, nu se face nici măcar pe piaţa imobiliară!".

Mai mult decât atât, contrar anumitor opinii exprimate "Bucureştiul nu a avut un boom imobiliar. Are nevoie de cel puţin un care să depăşească înălţimea Intercontinentalului, care a rămas în percepţia publică simbolul de înălţime în ultimii 40 de ani! Acum nu avem niciun zgârie-nor în Bucureşti, deşi tehnologiile permit şi construirea a 100 de etaje în zona seis­mică Vrancea-România, imobile care rezistă şi care devin cu timpul simboluri ale oraşului. Nu avem în Bucureşti! Din cauza unor atitudini de tipul acesta se pierd bani, nu doar primăria sau o anumită persoană, pierdem noi toţi, pierdem credibilitate şi o oportunitate", avertizează arhitectul şef Ştefan Dumitraşcu.

Dintre marile proiecte imobiliare ale Bucureştiului care ar fi trebuit realizate, domnul Dumitraşcu menţionează complexul "Esplanada" de pe Bulevardul Unirii: "Acela de asemenea a întâmpinat opoziţie. Mai este sustenabilă o investiţie de 800 milioane euro în condiţiile de astăzi de finanţare? Va rămâne acel punct zero, acel maidan!"

În sectorul 3, s-au confruntat cu scandaluri şi investitorii centrului comercial "Parklake Plaza" de pe Strada Liviu Rebreanu. " Este vorba acolo de 220 milioa­ne de euro care nu au mai fost investiţi la noi în cursul anului 2010, în plină criză. Numai acel teren a reprezentat o tranzacţie de 54 milioane euro, bani plătiţi în România, cu taxe şi impozite către statului roman. Au obţinut şi autorizaţia de construire", precizează domnul Dumitraşcu.

Proiectul s-a confruntat cu opoziţie din partea diverselor organizaţii guvernamentale care au afirmat că se distrug copacii din Parcul Titan, deşi terenul nu a făcut niciodată parte din acesta: "Pe acel teren nu există copaci, acolo s-au dus umpluturi de la cutremur. Nu se înţelege că este proprietate privată", mai spune arhitectul şef al sectorului 3.

În privinţa spaţiilor verzi, domnia sa consideră că Bucureştiul se află într-o poziţie privilegiată comparativ cu majoritatea capitalelor lumii, deşi se spune exact invers: "În Bucureşti, raportul dintre spaţiul construit şi spaţiul verde estre minim dublu faţă de Paris, Londra, Atena sau Roma". De asemenea, parcul reprezintă, în accepţiunea urbană a termenului, "un spaţiu construit, cu alei, bănci, cu iarbă irigată, tăiată, aranjată, nu un maidan pe care cresc aiurea trei trestii şi ciulini", explică domnul arhitect.

Legea transformă Bucureştiul într-un oraş al maşinilor

O problemă care afectează Bucureştiul este şi cea legată de traficul rutier. În această privinţă, arhitectul şef al sectorului 3 nu este foarte îngrijorat, argumentând că, în comparaţie cu alte oraşe mari, cum sunt cele americane precum Los Angeles, nu se poate vorbi de înghesuială.

În plus, măsura legislativă de a obliga constructorii să prevadă locuri de parcare în funcţie de suprafaţa unei clădiri de birouri, nu doar că nu rezolvă problemele de trafic, prin reducerea numărului de maşini parcate pe benzile de circulaţie, ci, dimpotrivă, complică situaţia actuală deoarece încurajează populaţia să se deplaseze cu maşinile spre centru şi înapoi.

De exemplu, la Paris legislaţia interzice construirea de locuri de parcare aferente noilor clădiri de birouri, tocmai pentru a încuraja folosirea transportului în comun şi astfel pentru a fluidiza traficul.

Mai mult, în Zurich, municipalitatea a mers chiar mai departe, desfiinţând o bandă de circulaţie pe un bulevard tocmai pentru a descuraja folosirea maşinilor personale. "La noi se lăţeşte strada. Dar oricât de largă ar fi, tot se va umple! Facem din oraşul acesta un oraş al maşinilor, nu al oamenilor!", accentuează domnul Ştefan Dumitraşcu.

O altă soluţie implementată cu succes în sectorul 3 vizează crearea parcărilor în spic de-a lungul arterelor mari de circulaţie, de exemplu pe bulevardele Camil Ressu şi Theodor Pallady. "Am făcut o propunere în acest sens şi astfel s-au obţinut trei benzi de circulaţie şi o parcare ieftină, fără a construi cine ştie ce", argumentează domnul arhitect Dumitraşcu.

PUG-ul actual este foarte bun

Nu este necesar să fie schimbat actualul Plan Urbanistic General al Bucureştiului, apreciază domnul arhitect Ştefan Dumitraşcu: "Lucrăm cu un PUG care, chiar dacă este criticabil, este unul foarte bun ca motor de autorizare a construcţiilor, este foarte permisiv, dar şi foarte agresiv când este cazul. Dar aici intervine subiectivitatea, pentru că acest PUG trebuie aplicat cu capul. În domeniul autorizării construcţiilor nu trebuie schimbată legislaţia, legea 50 este bună pentru că iţi dă permisivitate şi drepturi pentru construire, dar şi forţă legală administrativă de a impune sancţiuni, mergând până la desfiinţarea construcţiei respective".

O altă necesitate pentru Bucureşti este reglementarea conceptului de arie metropolitană pentru că altfel "apar dezechilibre precum Pipera în coasta Bucureştiului", sus­ţine domnul Ştefan Dumitraşcu.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Piaţa Imobiliară

Proiecte

Amenajări

Smart City

Fotoreportaj

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective