Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 3 / 2020
Abonament gratuit

Sectorul 4: Investitorii îşi manifestă interesul pentru zona Vitan-Bârzeşti

F.A. Perspective /

Daniel Caramida, arhitectul sef al Sectorului 4

Daniel Caramida, arhitectul sef al Sectorului 4

Cele mai bune zone din sectorul 4 care pot să atragă investitori şi în care pot fi dezvoltate proiecte noi de construcţii sunt, în prezent, zona limitrofă Parcului Tineretului şi malul Lacului Văcăreşti, dinspre Calea Văcăreşti.

Daniel Cărămidă, arhitectul şef al Primăriei Sectorului 4, consideră că este atractivă în continuare pentru investiţii zona din Tineretului - dincolo de blocuri, şi anume străzile Pridvorului, Urcuşului, Dâmbului. Ansamblul Tineretului cuprinde parcul Tineretului, Lumea Copiilor şi Orăşelul Copiilor. "Toate acestea pot să constituie nucleul unui parc tematic, care nu există în România şi cam spre asta încercăm noi să dezvoltăm zona", subliniază domnul Cărămidă.

În plus, primăria Sectorului 4 a preluat în administrare Orăşelul Copiilor iar primarul Cristian Popescu Piedone vrea ca până în aprilie să îl pună la punct cu bugetul disponibil şi, în acelaşi timp, vrea să dezvolte întreaga zonă.

Din păcate, spune domnul Cărămidă, proiectul Aqua Park din zona Tineretului este blocat de Asociaţia "Salvaţi Bucureştiului", reprezentată de Nicuşor Dan.

În zona limitrofă Parcului Tineretului, spre strada Pridvorului, Primăria Sectorului 4 are solicitări să creeze o zonă cu construcţii înalte.

În condiţiile în care dezvoltările imobiliare din zona Văcăreşti sunt blocate pe temeiuri juridice, arealul Tineretului este singurul din sectorul 4 favorabil investiţiilor după ce partea centrală, ca zonă protejată, a intrat sub jurisdicţia Primăriei Capitalei.

PUZ-ul care reglementa toată această zona limitrofă Parcului Tineretului a fost propus spre avizare Primăriei Capitalei de către Comisia Tehnică. Arhitectul şef al Primăriei Capitalei a aprobat însă documentaţia numai pentru un singur teren, cu justificare că celelalte nu au certificate de urbanism. Aici a fost singura situaţie în care Primăria Capitalei a cerut certificat de urbanism pentru fiecare teren în parte inclus în zona respectivă, susţine domnul Cărămidă.

Se pare că modificările legii, mai ales în privinţa PUZ-urilor, sunt cele care au stopat avântul investitorilor. Ordonanţa 7/2011 care a modificat Legea Nr. 350 /2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul îi blochează pe investitorii privaţi să mai facă PUZ-uri. Practic, orice investiţie este cumva stopată la Primăria Capitalei, care nu aprobă PUZ-urile, consideră domnul Cărămidă.

În momentul de faţă Capitala mai are două rezerve mari de terenuri libere: zona Esplanadei şi Lacul Văcăreşti. Din păcate, Văcăreştiul este în continuare blocat juridic prin faptul că lacul este încă în litigiu iar zona dintre malul lacului şi Calea Văcăreşti este fărâmiţată în terenuri proprietate privată. Multe dintre aceste terenuri sunt prea mici ca să se poată dezvolta pe ele un proiect mare. Există şi câteva PUZ-uri aprobate în zonă, dar investitorii aşteaptă încă să vadă cum se mişcă piaţa.

Proprietarii din zona respectivă nu au avut însă înţelepciunea să se unească şi să dezvoltă proiecte în comun. Ori, aceea este o zonă în care în mod clar nu se poate construi fără PUZ dintr-o mulţime de motive: fărâmiţarea terenurilor, lipsa străzilor, lipsa unei coerenţe. În zonă au fost aprobate puţine PUZ-uri, cum este cel al cartierului Asmita, dar pe restul terenurilor, fiind prea mici, nu s-au putut dezvolta proiecte.

Din punct de vedere urbanistic, arhitectul şef al Sectorului 4 vede în această zonă o alternativă la centrul Capitalei, care în momentul de faţă este aproape sufocat. În schimb, în Văcăreşti, relativ aproape de centrul oraşului este un teren virgin (acolo sunt chiar şi cai sălbatici). Aici ar putea fi dezvoltat un microcartier de afaceri, bănci, chiar şi instituţii. A transforma zona într-un lac, aşa cum a fost o idee, şi a pierde terenul este, pur şi simplu, neeconomic, apreciază domnul Cărămidă.

Întârzierea PUG blochează investiţiile

Reluarea investiţiilor este îngreunată şi de lipsa noului PUG al Bucureştiului. Actualul PUG nu s-a bazat pe un studiu de urbanism, de viitor. Practic, a fost făcut la vremea respectivă ca o inventariere a situaţiei existente şi a unor posibilităţi, dar nu a fost un proiect cu o viziune pentru că eram mult prea infantili în momentul respectiv, nu aveam exerciţiul unei dezvoltări urbane şi sociale mai ales.

"Acum este însă si mai rău, pentru că nu mai ştim ce să facem", spune domnul Cărămidă. Este deja a doua prelungire a unui PUG deja depăşit. Este drept că felul în care a demarat realizarea noului PUG prin a stabili o strategie, este în regulă, dar durează foarte mult, timp în care sunt blocate investiţiile. Şi aceasta într-un moment dificil, post-criza, când ar trebui facilitată reluarea investiţiilor.

Semne bune anul are

Au început să vină la Primărie investitori care să se intereseze de documentaţiile necesare pentru demararea unor proiecte. "Cel mai mare interes pare să fie pentru rezidenţiale", afirmă arhitectul şef al Sectorului 4.

În ceea ce priveşte construirea unor spaţii de birouri nu se remarcă un interes din partea potenţialilor investitori. Aceasta şi pentru că nu prea mai au cui să închirieze, este de părere domnul Cărămidă.

Zona Turnu Măgurele îşi continuă vocaţia de stradă comercială, de angro. Aici vor mai demara lucrările la un magazin Lidl, apoi un spaţiu comercial ceva mai mare tot pe Turnu Magurele la intersecţie cu Scrofoasa.

În schimb, cererea pentru locuinţe este mare şi investitorii apreciază că ar putea vinde dacă oferă doar apartamente mici, mai ieftine, care să se încadreze în programul "Prima Casă" sau cât de cât în capacitatea de achiziţie a românilor.

Proiecte rezidenţiale pot fi dezvoltate pe fâşia dintre malul Lacului Văcăreşti şi Calea Văcăreşti şi în zona de sud, la Măgurele, unde sunt locuinţe individuale. Acolo este o zonă tip L1C, L1E, dar de-a lungul unor trasee pot fi dezvoltate proiecte mai mari de locuinţe, în general mergând spre P + 4 etaje.

În zonă, însă, nu sunt utilităţi trase de primărie. Limitrof, pe nişte străzi mai importante, cum sunt Berceni, Metalurgiei, există utilităţi. Arhitectul şef al Sectorului 4 crede că în clipa în care ar fi cineva interesat să dezvolte un ansamblu, în principiu, ar avea şi puterea să rezolve problema utilităţilor.

Primăria Sectorului 4 încearcă în prezent să asigure utilităţile pe toate străzile existente, de abia după aceea se va putea ocupa şi de introducerea utilităţilor în alte zone.

Planul de realizare a infrastructurii edilitare este în mare parte finalizat. "Cred că a mai rămas doar zona legată de canalul de pe Cheile Turzii. Acolo trebuie să fie un canal foarte mare ca să preia toată zona şi pe care trebuie să îl facă Primăria Capitalei", spune domnul Cărămidă.

Vitan-Bârzeştiul iarăşi este o zonă bună pentru demararea unor proiecte rezidenţiale. Acolo, Rin Grand Hotel şi Vitantis deja au ridicat statutul zonei. În plus, există şi o legătură rutieră bună spre sectorul 3. "Aici sunt într-adevăr nişte intenţii de a dezvolta unele proiecte rezidenţiale", menţionează domnul Cărămidă. Dar, nici aici nu sunt utilităţi.

Interes şi teamă de PPP în domeniul locuinţelor sociale

Locuinţe sociale ar putea fi dezvoltate în parteneriat public - privat pe terenurile Administraţiei Domeniului Public. Acestea nu aparţin primăriilor de sector, ci Primăriei Capitalei, dar pot fi preluate în administrare. Sunt terenuri suficient de mari pentru a dezvolta pe ele ansambluri cu locuinţe sociale.

"Aceasta în principiu, pentru că, deşi parteneriatul public privat este practic soluţia de dezvoltare a administraţiei locale, totuşi, primarii se tem foarte tare să nu vină DNA-ul peste ei", este de părere domnul Cărămidă.

Este un mecanism foarte delicat pe care autorităţile locale încă nu îl stăpânesc, dar este singurul care poate să ajute la dezvoltare pentru că, în prezent, statul nu are bani pentru investiţii masive în acest sector.

Primarul Piedone va termina în mod clar acest mandat cu toate pieţele reabilitate. La Piaţa Sudului s-a făcut corpul nou şi se finalizează modernizarea întregii pieţe. La Progresul a fost făcută piaţă nouă şi vis-a-vis, sunt începute lucrările la piaţa veche, unde se face parter şi etaj cu parcare deasupra. Vor începe în primăvară şi lucrările la piaţa Apărătorii Patriei. Rămâne într-adevăr doar piaţa Reşiţa, aflată la un proprietar privat care deocamdata nu are putere să o modernizeze. Probabil, că va începe şi el lucrări de modernizare sub presiunea cererii.

Circa 200 - 250 de blocuri vor fi reabilitate în acest an

Reabilitarea blocurilor de locuit din sectorul 4 s-a derulat defectuos anul trecut, dar pentru anul acesta perspectivele sunt mai bune. Aceasta pentru că anul trecut au demarat lucrările la numai 11 blocuri. Programul de reabilitare termică este finanţat în proportie de 50% din fonduri guvernamentale, 30% din bugetul local al primăriei, la care ar fi trebuit să se adauge şi contribuţia locatarilor, de 20%.

Când au început lucrările, locatarii aveau în bancă cei 20%, acum însă nu îi mai au! Ca urmare, Primăria Sectorului 4 a decis să preia obligaţia contribuţiei de 20% şi, similar sectoarelor 1 şi 2 , să suporte integral lucrările de reabilitare a blocurilor.

În principiu, vor fi reabilitate cel mult 200-250 de blocuri, în ordinea cererilor depuse de proprietari, dar şi în măsura în care lucrările se pot constitui în pachete compacte, adică blocuri întregi şi nu o scară aici şi alta în alt bloc.

Singura zonă în care se va merge fără să se ţină cont de ordinea cererilor este Bulevardul Cantemir pentru că este cea mai dezvoltată arteră a sectorului 4, intrarea în sector. Atunci s-a stabilit ca toate blocurile de pe acest bulevard să fie reabilitate, mai puţin două sau trei blocuri care au "bulină". Acestea trebuie să fie consolidate înainte de a fi reabilitate.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Locuinţe

Piaţa Imobiliară

Proiecte

Amenajări

Smart City

Materiale

Fotoreportaj

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective

Consilier

Companii

Internaţional