La achiziţia unei locuinţe trebuie avute în vedere o serie de aspecte, care, corect reflectate în contractul de vânzare-cumpărare, vor înlătura riscul apariţiei unor dispute viitoare între cumpărători şi vânzători. Deoarece unele dintre aceste aspecte implică o atentă analiză juridică, este recomandabil ca viitorul cumpărător să fie asistat de avocat.
Identificarea corectă şi completă a locuinţei ce face obiectul vânzării-cumpărării
Este foarte important ca imobilul care urmează a fi achiziţionat să fie descris corect şi complet în conţinutul contractului de vânzare-cumpărare, prin menţionarea următoarelor date: (i) adresa exactă (strada, număr, bloc scară, etaj şi apartament (dacă este cazul), localitatea şi judeţul sau sectorul, după caz), (ii) numărul cadastral şi numărul cărţii funciare în care este înscris imobilul respectiv, (iii) suprafaţa exactă (atât cea construită, cât şi cea utilă), (iv) drepturile dobândite cu privire la terenul pe care este situat imobilul - construcţie (cota-parte indiviză din dreptul de proprietate sau de superficie, după caz) (v) cota-parte indiviză din dreptul de proprietate asupra părţilor comune ale imobilului.
De asemenea, cumpărătorul trebuie să se asigure că descrierea locuinţei din contractul de vânzare-cumpărare corespunde întocmai cu situaţia de fapt, dar şi cu descrierea acesteia cuprinsă în documentele care ates-tă dreptul de proprietate al vânzătorului şi în extrasul de carte funciară eliberat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Orice extindere a suprafeţei construite care nu se regăseşte în actele de proprietate nu poate face obiectul vânzării, iar cumpărătorul trebuie să verifice cu atenţie dreptul de proprietate al vânzătorului.
Obligativitatea obţinerii unui extras de carte funciară şi a unui certificat fiscal
Deşi încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică este obligatorie doar în cazul în care acesta are ca obiect un teren, în practică este uzuală şi autentificarea contractelor care au ca obiect vânzarea-cumpărarea unor construcţii (autentificarea fiind obligatorie dacă, odată cu construcţia, se trans-mite şi un drept real asupra terenului pe care aceasta este situată).
Autentificarea unui contract de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un imobil nu este posibilă în absenţa unui extras de carte funciară pentru autentificare, ce cuprinde date cu privire la imobilul respectiv, proprietarul acestuia şi eventualele sarcini, cum ar fi de exemplu ipoteca constituită în favoarea unui alte persoane sau existenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat de câtre vânzător cu o altă persoană. Verificând extrasul de carte funciară, cumpărătorul va putea să identifice astfel eventualele sarcini constituite asupra imobilului şi să clarifice eventualele aspecte care nu-i fuseseră dezvăluite de vânzător.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare se obţine de către notarul public care urmează să autentifice contractul de vânzare-cumpărare şi are o valabilitate de 30 de zile de la data eliberării sale de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Pentru a evita orice fel de riscuri cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului nu este suficientă obţinerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, fiind necesară o analiză atentă a documentelor care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului, inclusiv istoricul transmiterii acestui drept. Cumpărătorul este obligat să acţioneze cu diligenţă şi să verifice titlul de proprietate al vânzătorului asupra imobilului ce urmează să fie achiziţionat.
De asemenea, în vederea autentificării este necesară prezentarea de către vânzător a unui certificat fiscal care să ateste că sunt plătite la zi toate taxele privind locuinţa ce urmează să fie vândută. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notar în absenţa certificatului fiscal menţionat mai sus este nul absolut.
Capacitatea vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare
În cazul în care vânzătorul nu are capacitatea să încheie contractul de vânzare-cumpărare, acesta poate fi anulat ulterior. În vederea identificării unor eventuale probleme legate de dreptul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, trebuie verificate aspecte cum ar fi starea civilă a vânzătorului/vânzătorilor, vârsta, precum şi existenţa unor eventuale incapacităţi speciale.
Trebuie menţionat că, în cazul în care imobilul ce urmează să fie vândut a fost dobândit de soţi în timpul căsătoriei, trebuie să existe acordul ambilor soţi pentru vânzare. Acest acord poate fi exprimat fie la încheierea contractului, dacă ambii soţi ce acţionează în calitate de vânzători sunt prezenţi, fie printr-o împuternicire specială, încheiată în formă autentică, prin care unul dintre soţi îl împuterniceşte pe celălalt să încheie contractul de vânzare-cumpărare respectiv.
De asemenea, minorii care nu au împlinit vârsta de paisprezece ani si persoanele puse sub interdicţie nu au capacitate de exerciţiu şi, prin urmare, nu pot vinde sau cumpăra imobile decât prin reprezentanţii lor legali. În ceea ce priveşte minorii cu vârste între 14 şi 18 ani, aceştia pot avea calitatea de vânzător într-un contract de vânzare-cumpărare doar dacă sunt asistaţi de reprezentantul lor legal.
Dacă din cuprinsul documentelor ce atestă dreptul de proprietate asupra imobilului rezultă că sunt mai mulţi proprietari, este necesar ca toţi aceştia să îşi exprime acordul în vederea vânzării. Şi în acest caz, acordul poate fi exprimat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, dacă toţi vânzătorii sunt prezenţi, sau anterior, prin acordarea unor împuterniciri speciale, în formă autentică.
În cazul în care vânzătorul este o persoană juridică, acesta va fi reprezentat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către reprezentantul său legal, sau de către o altă persoană, împuternicită printr-o procură specială, încheiată în formă autentică. Un aspect foarte important care trebuie verificat în cazul vânzătorilor - persoane juridice este existenţa dreptului de reprezentare al persoanei care acţionează în numele şi pe seama vânzătorilor, indiferent dacă aceasta acţionează în calitate de reprezentant legal (caz în care vor trebui verificate documentele care atestă calitatea de reprezentant şi eventualele limite, legale sau convenţionale, ale dreptului de reprezentare), sau convenţional (împuternicită prin procură).
Clauze cu privire la limitarea răspunderii vânzătorului
Conform Codului Civil, vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.
Posibilitatea vânzătorului de a-şi limita prin contract răspunderea pentru evicţiune diferă după cum este vorba de evicţiunea generată de fapta vânzătorului, sau de evicţiunea rezultând din fapta unui terţ. Astfel, obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune nu poate fi nici înlăturată nici diminuată prin contract, dacă evicţiunea provine din fapta vânzătorului. Cu toate acestea, se poate limita garanţia vânzătorului pentru evicţiune, dacă aceasta este rezultatul faptelor unor terţi.
De asemenea, vânzătorul răspunde în temeiul legii pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus.
În ceea ce priveşte obligaţia vânzătorului de a răs-punde pentru viciile lucrului vândut, aceasta poate fi limitată sau înlăturată prin contract, o asemenea clauză producând efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă, în sensul că nu a cunoscut viciile la încheierea contractului.
Cumpărătorul trebuie aşadar să citească cu atenţie contractul de vânzare-cumpărare, pentru a identifica eventualele limitări ale obligaţiilor de garanţie ce revin vânzătorului.
