Codul Fiscal a creat nebunie în rândul impozitelor din imobiliare

Dan Schwartz: "Aşa se întâmplă când dai prea multă putere autorităţilor locale"

Prevederile noului Cod Fiscal au creat nebunie în rândul impozitelor aplicate la imobile, cele mai multe primării au majorat taxele semnificativ, iar autorităţile care au acordat reduceri le cer oamenilor banii înapoi, după cum ne-a spus expertul în fiscalitate Dan Schwartz, partener la firma de consultanţă RSM.

Domnia sa ne-a precizat: "Au fost şi sunt foarte multe controverse pe tot ce înseamnă taxe locale şi impozite pe imobiliare. Primăriile nu prea au reuşit să-şi adapteze softurile, evaluatorii nu ştiu să evalueze conform noilor standarde.

Cât priveşte cuantumul noilor taxe, şi aici este haos. Pe de o parte, majoritatea autorităţilor locale au majorat impozitele cu procentul de impunere maxim admis, nu mai acordă scutiri de la impozite. De exemplu, în Bucureşti, nu mai sunt scutite de la impozit monumentele istorice. Pe de altă parte, în jurul Capitalei sunt localităţi care au acordat reduceri importante din simplul motiv că este an electoral. Ulterior, însă, Curtea de Conturi a făcut controale şi acum oamenii sunt obligaţi de funcţionarii din primărie să aducă de acasă contravaloarea reducerilor, plus majorări şi alte accesorii. Aşa se întâmplă când dai prea multă putere unora".

Noul Cod Fiscal dă mână liberă aleşilor locali să stabilească cuantumul impozitelor.

La începutul anului, chiar dacă nu erau gata normele de aplicare a noului cod, primăriile, cel puţin cele din Capitală, au încasat impozitele pe locuinţe şi terenuri, reprezentanţii acestora spunând că, dacă vor avea loc majorări, îi vor notifica pe contribuabili să vină să-şi achite restul din taxe.

În opinia lui Dan Schwartz, acest fenomen este posibil. Domnia sa ne-a mai spus că, deşi situaţia este destul de neclară, cine doreşte să beneficieze de reducerea de 10% aplicată impozitelor achitate în primele trei luni ale anului, trebuie să-şi plătească taxele până la finalul lunii martie.

În acest context, Ministerul Finanţelor Publice a fost în sitaţia să aducă unele clarificări la Codul Fiscal.

Daniel Manaţe, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), ne-a spus, recent, că baza de impozitare este valoarea impozabilă a imobilului şi este estimată de evaluatori. La aceasta se aplică o anumită cotă, conform noului Cod fiscal, diferenţiată atât din punct de vedere al utilizării (rezidenţial/nerezidenţial), cât şi în funcţie de proprietar (persoane fizice/persoane juridice). "Pe noi ne intere-sează să stabilim cât mai corect valoarea im-pozabilă", ne-a declarat domnul Manaţe.

Adrian Vascu, fondatorul companiei de evaluare Veridio, a explicat că, în cele mai multe situaţii, cauza principală a diferenţelor va rezulta din cotele de impozitare: "În primul rând pentru că acestea s-au modificat faţă de codul fiscal anterior, fiind acum situate în intervalele 0,08-0,2% (faţă de 0,1% anterior) pentru clădirile rezidenţiale şi 0,2-1,3% (faţă de 0,5-1,5%) pentru clădirile nerezidenţiale. În al doilea rând, pentru că autorităţile locale au stabilit cotele de impozitare prin selectare din aceste intervale, rezultând astfel valori diferite de la oraş la oraş".

Normele de aplicare a Codului Fis-cal au adus clarificări în anumite puncte ale noii legi fiscale, este de părere Daniel Manaţe, care subliniază că aceste norme vin inclusiv cu exemplificări, mai ales pentru clădirile cu utilizare mixtă: "Evident, punctul de plecare este Codul Fiscal. Ca exemplu, dacă dintr-un contract de comodat sau de închiriere nu rezultă care este suprafaţa folosită în scop rezidenţial şi care este suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, iar utilităţile sunt achitate de proprietarul persoană fizică, atunci clădirea va fi declarată cu utilitate rezidenţială.

Acolo unde este declarat un sediu fiscal, dar fără să existe activitate economică, vorbim, din nou, des-pre un caz de imobil cu utilizare rezidenţială.

Dacă în contracte apare suprafaţa folosită şi utilităţile sunt trecute la chiriaş, pe persoana juridică, atunci acel imobil este declarat cu utilizare mixtă".

Specialiştii din domeniu menţionează că modul de impozitare a clădirilor cu utilitate mixtă a suscitat o mulţime de discuţii, întrucât există situaţii foarte diferite în care se află acest tip de imobile.

Adrian Vascu explică: "În cazul persoanelor fizice care au o clădire în care se desfăşoară o activitate economică, dar din contractul de închiriere/comodat nu rezultă nicio suprafaţă declarată, sunt aplicate prevederile art. 459 (4) din Codul Fiscal. Concret, în baza declaraţiei contribuabilului în care se men-ţionează cine deduce cheltuielile cu utilităţile, se stabileşte dacă utilizarea clădirii este rezidenţială sau nerezidenţială. Dacă în contract este precizată o suprafaţă corespunzătoare activităţii rezidenţiale şi/sau nerezidenţiale, atunci, indiferent de sursa de provenienţă a acesteia, nu mai sunt aplicate prevederile referitoare la «plătitorul utili-tăţilor»".

Domnia sa subliniază că, dacă suprafaţa utilizată în scop nerezidenţial rezultă din documentaţia cadastrală distinctă, atunci autoritatea locală va regăsi în raportul de evaluare valoarea de impozitare a acestei suprafeţe, la care va aplica acea cotă de impozitare. Dacă, însă, suprafaţa utilizată în scop nerezidenţial va rezulta din alte documente decât cele cadastrale distincte, atunci valoarea rezultată din raportul de evaluare va fi reprezentată de valoarea întregii clădiri considerată cu utilizare nerezidenţială, autoritatea locală calculând valoarea impozabilă a suprafeţei utilizate în scop nerezidenţial în baza algoritmului prevăzut în articolul 46 din norme.

Daniel Manaţe aminteşte că persoanele fizice completează o declaraţie doar dacă utilizarea este nerezidenţială sau mixtă şi că persoanele juridice completează această declaraţie indiferent de utilizare. O persoană juridică ce are în proprietate o locuinţă de serviciu, apartamente sau case trebuie să le declare şi să vină cu raport de evaluare.

Condiţiile în care trebuie să aibă un raport de evaluare nou sunt trecute în Codul Fiscal, după cum ne-a spus preşedintele ANEVAR, adăugând: "Până la urmă este decizia proprietarilor să solicite un astfel de raport, pentru că există foarte multe excepţii.

Dacă, de exemplu, a dobândit clădirea în urmă cu şase luni, există un contract de vânzare-cumpărare şi se declară preţul din contract. Dacă proprietarul este, însă, de părere că preţul nu este corect, atunci poate cere raport de evaluare. De asemenea, clădirea poate a fost construită recent. Şi aici există deja o valoare. Toate excepţiile sunt menţionate în Codul Fiscal.

Dar dacă imobilele nu au fost evaluate cu mai mult de trei ani în urmă pentru persoanele juridice, adică dacă raportul este încheiat înainte de data de referinţă 31 decembrie 2012, atunci este util un raport nou, pentru a evita încadrarea pe cota de impozit majorată".

Adrian Vascu ne spune că, pentru persoanele juridice care şi-au înregistrat ultima reevaluare la 31.12.2012, dacă nu realizează un raport de evaluare în primul trimestru al acestui an, cota de impozitare va creşte la 5%.

Cele mai multe rapoarte de evaluare sunt realizate în scopul garantării împrumutului.

Ponderea rapoartelor în scop fiscal va creşte, apreciază domnul Manaţe: "Nu este vorba doar de firmele care oricum veneau să comande raport de evaluare la trei ani, pentru că această prevedere apărea şi în vechiul Cod fiscal, ci apare şi speţa potrivit căreia persoana fizică ce deţine birouri, un bloc de locuinţe, hale, centre comerciale, benzinării etc., tratate până acum ca nişte clădiri cu utilizare rezidenţială, va veni să solicite un astfel de raport, pentru că ea trebuie să îşi declare clădirile în funcţie de utilizarea lor".

În contextul actual, un obiectiv principal pentru ANEVAR este legat de valoarea de impozitare a imobilelor, ne-a declarat Daniel Manaţe: "Trebuie să ne corelăm perfect cu noile prevederi din Codul Fiscal, care au schimbat în mare parte situaţia anterioară. O modificare esenţială se referă la valoarea de impozitare a unui imobil. Dacă până acum aceasta coincidea cu valoarea de piaţă, conform noilor reglementări, valoarea de impozitare se referă doar la clădire, fără terenul aferent, şi se calculează conform unui standard special, depinzând de utilizarea clădirii, de cost şi de alte aspecte care înainte nu erau relevante. Impactul pe care această valoare îl are asupra bugetelor locale este foarte important".

Potrivit şefului ANEVAR, printre obiectivele Asociaţiei se mai numără şi dezvoltarea bazelor de date.

Domnul Manaţe ne-a menţionat: "Atunci când există baze de date cu valori de piaţă, se ştie că un anumit tip de proprietate, localizat într-o anumită zonă, este evaluat de membrii noştri într-o anumită plajă. În mod cert va fi redus numărul de derapaje de la valorile corecte. Fiecare evaluator se va gândi, de acum înainte, de două ori înainte să facă orice mişcare.

În acest sens, este nevoie să investim. Acum, avem funcţională baza în care sunt înregistrate valori de piaţă (Baza Imobiliară de Garanţii -BIG - destinată colaborării cu băncile şi care cuprinde rezultatele oricărui raport de evaluare ce are ca scop garantarea împrumuturilor).

În acelaşi timp, lucrăm la Baza de date cu valori impozabile (Baza de Informaţii Fiscale - BIF). Intenţia este ca, prin arhitectura lor, aceste baze de date să fie interogabile şi să suporte orice număr de rapoarte.

Dacă ne gândim la cererea care poate veni de la persoanele fizice ce deţin clădiri cu utilizări mixte sau nerezidenţiale, numărul rapoartelor ar putea fi foarte mare, ceea ce înseamnă că dimensiunea bazei va fi, de asemenea, semnificativă.

Dacă la BIG este interesantă valoarea de piaţă, la BIF autorităţile vor fi interesate de costul imobilului. Diferenţele de la un imobil la altul vor fi sensibile, în funcţie de tipul de structură, de vechime, de modernizările efectuate. Putem avea două clădiri alăturate din acelaşi an, dar una modernizată şi cealaltă nu. Valoarea impozabilă poate fi extrem de diferită de la una la alta".