"Există cel puţin zece categorii de factori ce pot genera costuri ascunse neprevăzute în procesul de construire"

(Interviu cu Elena Ştefănescu, arhitect, cofondator Studio ae)

Reporter: Constrângerile bugetare reprezintă mai mult decât o expresie la modă în ultimii ani în România. Cât de greu este să faci un buget corect în arhitectură şi construcţii?

Elena Ştefănescu: Un proces de dezvoltare al unui proiect de la primele decizii până la finalul şantierului poate ajunge şi la doi-trei ani, în funcţie de complexitatea demersului. Astfel, multe se pot întâmpla în acest interval de timp. Elaborarea bugetului unui proiect implică oricum numeroase variabile ale viitorului: data începerii efective a lucrărilor pe şantier, cât vor dura autorizaţiile şi avizele diverse, lictaţia cu constructorul, impactul schimbărilor politice şi chiar geopolitice, al modificărilor legislative etc. Noua realitate a ultimilor ani este să lucrăm cu neprevăzutul.

Din experienţa zecilor de proiecte finalizate în retail şi office, precum şi rezidenţiale şi turism, am observat că există o serie de elemente care nu sunt apreciate corect sau sunt omise la proiectarea unei clădiri. Acestea devin ulterior veritabile costuri "ascunse" iniţial, care pot îngreuna foarte mult proiectul, chiar îl pot stopa. Arhitectul este printre cei care iniţiază elaborarea şi dezvoltarea proiectului şi printre ultimii care termină misiunea prin participarea la recepţia cu primăria şi realizarea etapei As Buit pentru obţinerea autorizaţiei ISU, acolo unde este cazul.

Reporter: În practică, unde apare decalajul dintre bugetul estimat şi costul real?

Elena Ştefănescu: De regulă, diferenţa nu apare pe şantier, ci mult mai devreme, în fazele de concept şi autorizare. Bugetul iniţial este construit pe o imagine ideală a proiectului, în care variabilele sunt considerate stabile. În realitate, însă, procesul de construcţie este unul de durată, uneori extins pe doi sau trei ani, timp în care contextul economic, legislativ şi tehnic se modifică.

Reporter: Putem spune că bugetul iniţial pentru un proiect nu este aproape niciodată identic cu cel final?

Elena Ştefănescu: Investiţiile care sunt de obicei subevaluate şi care pot genera costuri ascunse în construcţii nu ţin doar de arhitect sau de proiectare.

În realitate, o construcţie nu înseamnă doar proiectare, materiale şi manoperă. Există cel puţin zece categorii de factori care pot genera costuri ascunse - de la taxe şi avize până la timp de decizie, inflaţie sau condiţii meteo. Chiar şi o abatere aparent mică, de doar 1-5% pe fiecare dintre aceste componente, poate duce la o deviaţie totală de până la 50% faţă de bugetul optimist iniţial.

Reporter: Ce costuri apar înainte de începerea efectivă a construcţiei?

Elena Ştefănescu: Înainte de prima săpătură, apar cheltuieli administrative şi tehnice care sunt frecvent subestimate, precum taxele aferente avizării, organizării de şantier, autorizaţia de construire. Aceasta din urmă este, de regulă, între 0,5% şi 1% din valoarea investiţiei. În anumite cazuri, mai ales în proiectele de amploare sau în construcţiile pe terenuri cu regim special, aceste taxe pot creşte semnificativ şi pot influenţa decisiv structura bugetului iniţial. Chiar şi pentru o casă obişnuită, acestea pot depăşi cu uşurinţă câteva mii de euro.

Timpul este, poate, cea mai subtilă formă de cost neprevăzut. Fie că vorbim despre avizare, decizie sau execuţie, fiecare etapă întârziată generează efecte în lanţ. În construcţii, sincronizarea este esenţială, pentru că decalajele nu produc doar întârzieri, ci şi pierderi financiare cauzate de creşterea preţurilor, indisponibilitatea echipelor, de vremea neprielnică sau de modificarea condiţiilor de piaţă.

Proiectele de construcţii implică o abordare personalizată, adaptare la nevoile beneficiarului final, la context, legislaţie, analiza comparativă a mai multor variante. Spre deosebire de alte "produse", o clădire va rămâne zeci, sute de ani, are impact asupra mai multor generaţii, nu o schimbăm după un an-doi ca pe un model de telefon. De aceea dialogul permanent cu beneficiarul este esenţial în fiecare fază a proiectului. Din fericire, digitalizarea ajută la automatizarea proceselor mai poate reduce timpul de elaborare a proiectelor.

Reporter: De ce durează mult etapa de proiectare şi autorizare?

Elena Ştefănescu: Pentru că fiecare proiect trebuie adaptat la un context specific şi trebuie să respecte o serie de reglementări care nu sunt întotdeauna simple sau rapide. Analiza variantelor, obţinerea avizelor şi coordonarea între 10-15 instituţii diferite necesită timp. Acest timp nu este doar o formalitate, ci un factor care poate genera costuri indirecte, mai ales într-un context economic instabil.

Reporter: Cât costă, de fapt, proiectarea unei clădiri?

Elena Ştefănescu: Un proiect complet, care include arhitectura, structura şi instalaţiile, valorează 5-10% din valoarea investiţiei. Poate varia în funcţie de complexitate şi trebuie luate în calcul şi serviciile obligatorii, precum dirigintele de şantier sau eventuale expertize tehnice. Deşi aceste costuri par opţionale pentru unii beneficiari, ele sunt esenţiale pentru controlul calităţii şi al execuţiei. Inflaţia poate schimba complet estimările iniţiale, mai ales în proiecte care se desfăşoară pe perioade lungi. O creştere aparent mică a preţurilor se traduce în sume semnificative raportate la bugetul total. Dacă sunt cazuri particulare, monumente, terenuri dificile de fundare, valoarea proiectului poate creşte.

Reporter: Ce înseamnă un proiect incomplet şi cât poate costa asta?

Elena Ştefănescu: Un proiect realizat doar pentru autorizare (DTAC) este, practic, un rezumat, oferă doar o imagine generală, nu şi detaliile necesare execuţiei corecte. Fără detalii tehnice şi fără liste de cantităţi, execuţia devine imprevizibilă. O clădire chiar si aparent "simplă" are nevoie de 20-30 de detalii de arhitectură şi construcţii pentru a fi construită corect, iar lipsa acestora duce frecvent la improvizaţii, lucrări refăcute şi costuri suplimentare ce ar fi putut fi evitate printr-o proiectare completă. În astfel de cazuri, bugetul final devine incomplet şi greu de controlat.

Reporter: Cât de importante sunt branşamentele la utilităţi în bugetul total?

Elena Ştefănescu: Sunt adesea subestimate şi pot avea un impact semnificativ. Chiar şi în zone urbane, costurile pentru branşamentele la electricitate, gaze sau apă pot ajunge la sume importante. În lipsa unei infrastructuri existente, investiţia creşte considerabil, fiind necesare soluţii alternative precum puţuri forate, staţii de tratare a apei, microstaţii de epurare. În zone izolate, aceste devize pot ajunge la zeci de mii de euro, mai ales dacă sunt necesare şi sisteme suplimentare, precum rezervoare de apă pentru stingerea incendiilor.

Reporter: Ce alte cheltuieli mai apar pe parcursul şantierului?

Elena Ştefănescu: Pe lângă costurile majore, există o serie de cheltuieli mai mici care nu sunt întotdeauna incluse în bugetul iniţial, dar care se adună. Organizarea de şantier, împrejmuirile, paza, taxele notariale sau eventualele modificări de proiect sunt doar câteva exemple.

Reporter: Cum influenţează timpul decizional bugetul construcţiei?

Elena Ştefănescu: Deciziile luate cu întârziere de beneficiar pot afecta direct calendarul lucrărilor. O amânare de "doar" 2-3 luni poate duce la decalarea şantierului, pierderea echipelor disponibile şi se poate produce şi creşterea a preţurilor materialelor. Cu cât sunt implicate mai multe persoane în procesul de validare, cu atât creşte riscul de întârziere şi, implicit, de costuri suplimentare.

Reporter: În ce măsură influenţează condiţiile meteo şi timpii tehnologici costurile?

Elena Ştefănescu: Condiţiile meteo pot întârzia lucrările, mai ales în sezonul rece, când anumite operaţiuni nu pot fi executate. În plus, fiecare material are propriile cerinţe de punere în operă, care trebuie respectate pentru a asigura durabilitatea construcţiei. De exemplu, betonul are un timp de maturare de 28 de zile şi nu poate fi turnat nici la temperaturi negative, nici la 40°C fără riscuri majore. Nerespectarea acestor condiţii duce la probleme de durabilitate şi şi de siguranţă a oamenilor.

Graba sau ignorarea acestor reguli poate duce la probleme în timp, unele care nu mai pot fi remediate.

Reporter: Ultimii ani cu războaie au adus în discuţie chiar şi disponibilitatea resurselor. Cum impactează acestea proiectele?

Elena Ştefănescu: În general, oamenii calculează drumul cel mai scurt. Dar nu calculăm şi ce se întâmplă dacă nu merge totul conform celor anticipate. De exemplu, am obţinut autorizaţia, dar constructorul între timp are altă lucrare în care este implicat. Sau anumite materiale, utilaje, specialişti nu au disponibilitate atunci când am nevoie. Aceste cheltuieli de obicei sunt încadrate în buget la "diverse" şi neprevăzute, fiind un exemplu elocvent de costuri în construcţii care nu se pot anticipa la startul proiectului. Un exemplu este chiar costul transportului, motorina care depinde evoluţia internaţională a petrolului şi specific, fiecare material de construcţie are nevoie de transport.

Reporter: Cum ar trebui abordat, realist, bugetul unei case?

Elena Ştefănescu: Un buget realist trebuie să includă nu doar costurile evidente, ci şi o rezervă pentru situaţii neprevăzute. Dacă fiecare etapă a proiectului generează mici deviaţii, acestea se pot cumula într-o diferenţă semnificativă faţă de estimarea iniţială. O planificare atentă şi o înţelegere corectă a tuturor etapelor sunt esenţiale pentru a evita blocajele financiare şi stresul din timpul construcţiei.

Reporter: Cum influenţează inflaţia costul final al construcţiei?

Elena Ştefănescu: Inflaţia este unul dintre cei mai importanţi factori externi. O rată de 10% - cum s-a întâmplat în ultimii ani - aplicată unui buget de 1.000.000 de euro înseamnă o diferenţă de 100.000 de euro, fără nicio modificare de proiect sau cantitate. Practic, preţul final nu mai corespunde calculelor iniţiale, iar diferenţa apare exclusiv din contextul economic.

Reporter: Avem, aşadar, nevoie de un buget complet. Cum arată el?

Elena Ştefănescu: Deşi, în mod simplificat, acesta are la bază proiectele de arhitectură, structură şi instalaţiile, în realitate "complet" este un concept mai larg, care depinde de specificul fiecărui proiect. Pot apărea numeroase straturi suplimentare: de la studii de acustică, iluminat arhitectural sau siguranţă la incendiu, până la aspecte de urbanism, peisagistică sau arheologie.

Un proiect complet presupune colaborarea dintre mai mulţi specialişti din domenii diferite, fiecare contribuind cu expertiza sa. Elementul esenţial este coordonarea acestor discipline, realizată de arhitect, astfel încât toate componentele să funcţioneze împreună ca un sistem unitar.

Prin urmare, un proiect de arhitectură este "complet" atunci când toate cerinţele tehnice, funcţionale şi contextuale sunt integrate şi adaptate corect la specificul construcţiei. Şi desigur, după toate aceste situaţii imprevizibile, la final, clădirea să fie şi frumoasă.

Reporter: Mulţumim!