După o creştere explozivă şi o prăbuşire la fel de spectaculoasă, care încă nu pare a se fi încheiat, toţi se întreabă, la început de an, cum va fi 2011 pentru imobiliare. Orice tentativă de răspuns nu poate fi formulată fără a încerca să ghiceşti în viitorul "sfintei treimi" a imobiliarelor: cumpărătorul, vânzătorul şi - poate cel mai important - banca. Oricât ar putea părea de paradoxal, o piaţă a imobiliarelor sănătoasa se bazează pe un echilibru mai degrabă precar între cei trei poli, care nu au - şi nici nu pot sa aibă - interese total convergente: dacă balanţa se înclină evident în favoarea vânzătorului, atunci avem de-a face cu o "bulă imobiliară". Invers, dacă balanţa se înclină prea mult în favoarea cumpărătorului, atunci - cu siguranţă - ne aflăm într-o perioadă de criză. Atitudinea băncii faţă de unul sau de celalalt (ştiind că banca îţi dă când nu ai nevoie şi îţi cere înapoi atunci când te arde cel mai tare) acţionează ca hârtia de turnesol, indicând direcţia spre care se îndreaptă piaţa.
Deşi, la prima vedere, ar trebui să se plaseze "de partea cumpărătorului" pe care îl împrumută cu dobândă "ca să-şi ia casă" (o confuzie, căci până la ultima rată, bietul om care se crede "apropitar" este doar un amărât de "creditor - garant ipotecar"), banca nu are interesul să-l supere prea tare nici pe vânzător - deoarece cu el are alte afaceri... În ochii băncii, ORICE om NU valorează mai mult decât valoarea de piaţă a casei pe care o are, aşa că un preţ mai mare al caselor permite băncii să-l crediteze pe potenţialul vânzător, ca acesta să-şi îndeplinească - pe credit - orice vis, dar care nu depăşeşte valoarea de piaţă a casei sale în momentul respectiv ... Acesta este şi motivul pentru care "imobiliarele" sunt atât de legate de celelalte sectoare economice: ieşirea din criză prin stimularea consumului e vorbă goală, atâta timp cât consumatorul valorează cu o centimă mai puţin decât preţul casei lui în acel moment...
Acesta este un echilibru precar dar dinamic pe care banca încearcă să-l păstreze prin alimentarea constantă a pieţei cu noi participanţi - "first time buyers" sau, în traducere românească "programul prima casă" - un fel de Caritas în care cu cât mai mulţi nou-veniţi, cu atât mai mari preţurile caselor celor care deja sunt proprietari.
Ce se întâmplă în acest moment? Păi, vânzătorul - care a investit bani mulţi înainte de criză - nu ar prea vrea să scadă preţul, pentru că, dincolo de pierderea propriu-zisă, asta ar însemna şi o scădere a "valorii" sale în raport cu banca. La rândul lui, cumpărătorul nu are - pe timp de criză - posibilitatea să strângă - nici el şi nici cu ajutorul băncii - ce îi cere vânzătorul. În acest timp, după ce a pompat la greu în bula imobiliară din anii 2005 -2008, banca pare oarecum indiferentă la dezechilibru, pentru că, între timp, şi-a găsit un nou client - mult mai sigur şi mult mai stabil - statul... statul care nu rămâne fără slujbă, statul care nu dă faliment prea uşor, statul care cere şi căruia i se dau impozite, ş.a.m.d.
Dacă îşi va reveni piaţa în 2011? Greu de spus... În principiu, fiecare pol al "sfintei treimi" ar trebui să poată îndeplini câteva condiţii: vânzătorul să recunoască faptul că a făcut o investiţie proastă la un moment-dat şi, în acelaşi timp, să fie în stare să suporte financiar consecinţele acestui fapt; cumpărătorul să reuşească să-şi găsească (din nou?) o slujbă bine plătită şi sigură, astfel încât să strângă enormul avans de 30% din valoarea casei, ceea ce e greu când încă se fac reduceri de personal peste tot; iar băncile... băncile ar trebui să se reîntoarcă la ceea ce ar trebui să ştie cel mai bine, anume să împrumute bani oamenilor şi nu numai statului...
Orania Ferşedi, Avocat Partener in cadrul Bostina & Asociatii si coordonator al departamentului Imobiliare.
(http://blog.bostina.eu).
