Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 2 / 2024

Atlanticul este prea mic pentru a opri contagiunea de pe piaţa imobiliară comercială

Călin Rechea Piaţa Imobiliară /

Atlanticul este prea mic pentru a opri contagiunea de pe piaţa imobiliară comercială

Bineînţeles că lecţiile crizei financiare globale nu au fost învăţate. Nici nu aveau cum, deoarece băncile centrale şi autorităţile de supraveghere, care nu şi-au făcut datoria, au derulat programe monstruoase de bailout, astfel încât să fie evitată prăbuşirea marilor "jucători" financiari.

Acum se ridică, din nou, spectrul contagiunii financiare, iar sursa este tot peste Ocean, respectiv piaţa americană a creditelor imobiliare comerciale, a căror valoare de piaţă a intrat în picaj, pe fondul creşterii explozive a gradului de neocupare şi a costurilor de refinanţare.

În cartea sa din 2011, "The Big Short: Inside the Doomsday Machine", Michael Lewis descrie modul în care marile băncii de investiţii din SUA au creat diverse tipuri de obligaţiuni ipotecare şi instrumente CDS (Credit Default Swap), prin securitizarea unor credite de o calitate mai mult decât îndoielnică.

Aceste titluri derivate au beneficiat de "sprijinul" agenţiilor de evaluare financiară, care au acordat "dezinteresat" ratinguri investiţionale. Astfel a fost posibilă plasarea lor către "investitori" precum fondurile de pensii sau bănci regionale din Germania (Landesbanken).

Lewis arată că inclusiv bancherii de investiţii care "inventau" titlurile se întrebau "cine va cumpăra aceste mizerii". Răspunsul era, de cele mai multe ori, "germanii idioţi de la Dusseldorf", în condiţiile în care două dintre băncile cu expuneri mari faţă de titlurile securitizate, IKB şi WestLB, aveau sediul în capitala Renaniei de Nord.

Recent, o altă bancă germană, Deutsche Pfandbriefbank AG, de data aceasta din Bavaria, a intrat în atenţia presei financiare, pe fondul pierderilor masive generate de expunerea faţă de sectorul imobiliar comercial din SUA.

Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB) este o bancă specializată în finanţarea sectorului imobiliar şi a celui public, cu sediul într-o suburbie a oraşului Munchen.

PBB a fost parte a holdingului Hypo Real Estate (HRE), care a fost naţionalizat în perioada crizei financiare globale din 2008. Statul german a devenit acţionar minoritar în luna mai 2018, cu o cotă de 3,5%, după vânzarea de acţiuni către investitori instituţionali. Banca face parte din categoria instituţiilor financiare de importanţă sistemică şi este supravegheată direct de către Banca Centrală Europeană.

Se pare că supraveghetorilor le-a "scăpat" expunerea deosebit de mare, raportată la capitalul social, faţă de piaţa imobiliară comercială din SUA.

Cu câteva zile în urmă, Bloomberg scria că Deutsche Pfandbriefbank îşi majorează provizioanele pentru creditele neperformante. Într-un comunicat de presă neaşteptat, PBB a anunţat creşterea provizioanelor până la 215 milioane de euro, însă a ţinut să sublinieze că rata de adecvare a capitalului CET1 (Common Equity Tier 1) se află la un nivel mai mult decât suficient, de peste 14%.

Din păcate, acest indicator al adecvării capitalului se determină pe baza activelor ponderate la risc ale unei bănci, iar astfel se formează o percepţie distorsionată cu privire la buna capitalizare şi induce un sentiment de falsă siguranţă, atât în rândul investitorilor, cât şi în rândul deponenţilor.

Fenomenul este ilustrat de o declaraţie a lui Jonathan Golan, manager de portofoliu la Man Group Plc. din Londra, pentru Bloomberg.

Golan subliniază că "există porţiuni ale pieţei despre care credem că au probleme foarte mari", iar apoi afirmă că "în Germania, Scandinavia, vedem expuneri faţă de proprietăţile imobiliare comerciale raportate la capitalul propriu tangibil de 400, 500, 600 sau 700%". În aceste condiţii, "o reducere cu 15% a valorii creditelor comerciale, un scenariu complet rezonabil, nu înseamnă doar reducerea ratingului în categoriile speculative, ci insolvenţa acestor bănci", a mai precizat Jonathan Golan.

Agenţia de ştiri americană arată că "îngrijorarea investitorilor în ceea ce priveşte sectorul imobiliar comercial din SUA se răsfrânge deja asupra pieţelor globale".

După anunţul privind majorarea provizioanelor, obligaţiunile emise de PBB s-au prăbuşit. Cotaţia obligaţiunilor contingente convertibile în capital (CoCo) cu ISIN-ul XS1808862657 a scăzut în câteva zile de la 54% la 34% din valoarea nominală (vezi graficul).

Emisiunea, cu o valoare nominală de 300 de milioane de euro, a fost lansată în aprilie 2018 cu un cupon anual de 8,474% şi a pierdut peste 60% din valoare în ultimii 3 ani.

O altă emisiune subordonată, cu ISIN-ul XS1637926137, a fost lansată în iunie 2017 pentru a fi inclusă în capitalul de rangul 2 al băncii. Valoarea nominală a fost tot de 300 de milioane de euro, cu un cupon iniţial de 2,875% şi maturitatea în iunie 2027. Din 2022, când banca a decis să nu exercite opţiunea de rambursare, cuponul a fost majorat la 4,679%. Cea mai recentă cotaţie la Bursa din Frankfurt a acestei obligaţiuni a fost de circa 46% din valoarea nominală, corespunzătoare unui randament de peste 31%.

Declinul accentuat a urmat unei informări trimise clienţilor de Morgan Stanley, în care se recomanda vânzarea obligaţiunilor subordonate ale băncii, conform unei ştiri de la Bloomberg.

Agenţia de ştiri mai scrie că BaFin, autoritatea de supraveghere financiară din Germania, monitorizează cu atenţia situaţie de pe piaţa creditelor imobiliare comerciale, însă nu a comentat pe marginea problemelor de la Deutsche Pfandbriefbank.

Datele de la Autoritatea Bancară Europeană pentru T3 2023 arată că băncile din Franţa şi Germania aveau cele mai mari expuneri din Europa faţă de sectorul imobiliar comercial, de 285,5 miliarde de euro, respectiv 285 de miliarde de euro.

Recent, BCE a transmis băncilor pe care le supraveghează că trebuie să-şi administreze mai bine riscurile din portofoliile de credite imobiliare comerciale pentru a nu fi supuse unor cerinţe mai mari de capital.

În ştirile referitoare la problemele băncilor din Europa, Bloomberg a preluat concluziile unor analişti de la Green Street Capital din New York, conform cărora "evaluările proprietăţilor comerciale sunt încă prea ridicate" şi "s-ar putea să fie nevoie de noi deprecieri, de până la 15%, în acest an".

Deprecierea de 15% apare şi în declaraţiile managerului de fonduri de la Man Group, care o asociază cu insolvenţa băncilor cu expuneri mari faţă de sectorul imobiliar comercial din Statele Unite.

Dar aceste expuneri nu sunt izolate. Mai sunt şi expunerile faţă de sectoarele imobiliare rezidenţiale şi comerciale din Europa, puternic supraevaluate ca urmare a politicilor ultrarelaxate ale BCE din ultimul deceniu, pentru care nu există o capitalizare suficientă, în special din cauza aplicării unor ponderi de risc reduse în determinarea gradului de adecvare a capitalului.

Normalizarea dobânzilor nu face decât să grăbească trezirea la realitate, care va continua şi dacă Banca Centrală Europeană va intra în panică şi va aplica "soluţia" disperată a scăderii dobânzilor.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Locuinţe

Proiecte

Amenajări

Materiale

Mobilier

Fotoreportaj

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective

Companii

Internaţional