Bursa Construcţiilor
Revista Bursa Construcţiilor nr. 3 / 2020
Abonament gratuit

Antrepriza pentru lucrări de construcţii în Noul Cod Civil

F.A. Legea /

Oana Albota, partener Peli Filip

Oana Albota, partener Peli Filip

Oana Albota, partener Peli Filip

Având în vedere importanţa practică a contractului de antrepriză pentru lucrări de construcţii şi ţinând cont de faptul că acesta este probabil cel mai uzitat tip de antrepriză, Noul Cod Civil dedică o întreagă secţiune reglementării sale. Astfel, Capitolului VI ("Contractul de antrepriză") din Titlul IX, Cartea a V-a este structurat în două secţiuni: (i) reguli comune privind contractul de antrepriza şi (ii) contractul de antrepriză pentru lucrări de construcţii.

Dipoziţiile generale aplicabile contractelor de antrepriză se vor aplica şi în cazul antreprizei pentru lucrări de construcţie doar în măsura în care sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute în acest domeniu. Modul în care este delimitată relaţia dintre regulile comune aplicabile în materia contractului de antrepriză şi reglementarea specială a contractului de antrepriză pentru lucrări de construcţii poate da naştere în practică la interpretări diferite, după cum reiese şi din unele dintre aspectele enunţate mai jos.

Potrivit Noului Cod Civil, contractul de antrepriză este contractul prin care "antreprenorul se obligă ca, pe riscul său să execute o anumită lucrare, materială sau intelectuală, sau să presteze un anumit serviciu pentru beneficiar în schimbul unui preţ". Ceea ce individualizează contractul de antrepriză pentru lucrări de construcţii de celelalte tipuri de antrepriză este obiectul acestuia, şi anume executarea de lucrări care necesită eliberarea unei autorizaţii de construire potrivit legii, în cazul actualei reglementări fiind vorba despre Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii. Având în vedere că, potrivit Legii 50/1991, există şi lucrări de construcţie pentru care nu este necesară emiterea unei autorizaţii de construire, din interpretarea textului Noului Cod Civil rezultă că acest tip de lucrări va face obiectul unei antreprize simple, şi nu al unei antreprize pentru lucrări de construcţii, în ciuda legăturii strânse dintre acestea şi antrepriza pentru lucrări de construcţie; aceasta este o soluţie pe care nu o împărtăşim.

Vom evidenţia în cele ce urmează doar câteva elemente de noutate în reglementarea antreprizei de lucrări în Noul Cod Civil.

Acesta recunoaşte dreptul beneficiarului de a controla stadiul execuţiei lucrărilor pe parcursul efectuării acestora fără a stânjeni însă activitatea normală a antreprenorului. Constatările beneficiarului se vor comunica antreprenorului, împreună cu eventualele instrucţiuni.

Un element de noutate în Noul Cod Civil faţă de vechea reglementare este reprezentat de modul în care este reglementată constatarea realizării lucrărilor ce devin ascunse.

Astfel, la finalizarea lucrărilor ce devin ascunse se instituie obligaţia pentru antreprenor şi beneficiar de a constata împreună existenţa părţii finalizate şi conformitatea acesteia cu dispoziţiile legale şi clauzele contractului. În acest scop, dacă nu s-a convenit altfel în contract, antreprenorul îl va convoca pe beneficiar la locul executării lucrării, într-un termen rezonabil, a cărui întindere se stabileşte potrivit uzanţelor existente, în raport cu natura lucrării şi locul situării acesteia. În cazul în care beneficiarul nu se prezintă la termenul comunicat, antreprenorul poate întocmi singur actul de constatare a lucrării ce va deveni ascunsă, lucrarea fiind astfel considerată conformă. Această prevedere pare să contrazică dispoziţiile Ordinului 1496/2011 prin care s-a aprobat Procedura din 13 mai 2011 de autorizare a diriginţilor de şantier, ce prevede ca diriginţii de şantier (care sunt numiţi de către beneficiar) au obligaţia de a efectua verificările prevăzute în reglementările tehnice şi de a semna şi ştampila documentele întocmite ca urmare a verificărilor, respectiv procesele verbale de recepţie calitativă a lucrărilor ce devin ascunse.

Având în vedere că pentru determinarea termenului de convocare, Noul Cod Civil face trimitere la noţiuni precum "termen rezonabil" şi "uzanţe" existente în raport cu "natura lucrării şi locul situării acesteia" care ar putea da naştere la situaţii conflictuale în practică, este recomandat ca părţile să clarifice aceste aspecte printr-o reglementare detaliată în cadrul contractelor de antrepriză încheiate.

Noul Cod Civil reia reglementarea existentă deja în Regulamentul de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora aprobat prin HG 273/1994 în ceea ce priveşte recepţia. Acesta se face în două etape: recepţia provizorie la terminarea lucrărilor şi recepţia finală, ambele realizându-se "în condiţiile legii". Termenul de "recepţie provizorie" folosit în Noul Cod Civil este diferit ca terminologie faţă de vechea reglementare unde se vorbeşte despre recepţia la terminare lucrărilor (HG 273/1994).

Cu privire la regulie care guvernează recepţia lucrărilor, ar trebui clarificat în ce măsură prevederile din partea referitoare la regulile comune aplicabile antreprizei se vor aplica şi cu privire la antrepriza de construcţii, având în vedere că aceste prevederi instituie reguli diferite faţă de reglementarea specială în materie (HG 273/1994).

Astfel, potrivit reglementării din partea generală a capitolului dedicat contractului de antrepriză, beneficiarul are obligaţia ca, de îndată ce a primit comunicarea prin care antreprenorul îl înştiinţează că lucrarea este finalizată, să o verifice într-un termen rezonabil potrivit naturii lucrării şi uzanţelor din domeniu iar dacă aceasta corespunde condiţiilor stabilite de către părţi să o recepţioneze. Dacă beneficiarul refuză să se prezinte sau să comunice antreprenorului rezultatul verificării, fără ca refuzul său să fie justificat de motive temeinice, lucrarea se va socoti recepţionată fără rezerve, beneficiarul nemaiavând dreptul de a invoca viciile aparente ale lucrării sau lipsa aparentă a calităţilor convenite.

În privinţa prescripţiei dreptului la acţiune pentru vicii aparente, spre deosebire de reglementarea existentă în HG 273/1994, potrivit căreia după acceptarea recepţiei la terminarea lucrărilor cu sau fără obiecţii, beneficiarul nu mai poate emite alte solicitări de remediere de lucrări, penalizări, diminuări de valori şi altele asemenea, decât cele consemnate în procesul verbal de recepţie. Potrivit Noului Cod Civil punctul de la care începe să curgă termenul de prescripţie privind răspunderea pentru vicii aparente este dat de data recepţiei finale sau după caz de data împlinirii termenului acordat antreprenorului prin procesul verbal de recepţie finală pentru înlăturarea viciilor constatate. Aceeaşi idee este reluată şi în articolul 2.530 referitor la dreptul la acţiunea în răspundere pentru vicii aparente din Titlul I ("Prescripţia extinctivă") din Cartea a VI-a a Noului Cod Civil.

Cu privire la răspunderea pentru vicii, textul Noului Cod Civil trimite la termenele de garanţie stabilite prin legi speciale - Legea 10/1995.

Legiuitorul instituie în cadrul Noului Cod Civil 3 prezumţii de răspundere pentru viciile lucrării, care pot fi răsturnate după cum urmează: (i) prezumţia de răspundere în sarcina arhitectului sau a inginerului, poate fi răsturnată numai dacă arhitectul sau inginerul face dovada că viciile nu sunt rezultatul vreunei deficienţe în expertizele şi planurile furnizate şi nici nu rezultă dintr-o lipsă de diligenţă în coordonarea sau supravegherea lucrărilor, (ii) prezumţia de răspundere în sarcina antreprenorului, care poate fi răsturnată numai dacă acesta dovedeşte că viciile ascunse sunt rezultatul deficienţelor expertizelor sau planurilor furnizate de către arhitectul sau inginerul ales de către beneficiar, şi (iii) o prezumţie de răspundere în sarcina subantreprenorului care poate fi exonerat în cazul în care dovedeşte că viciile rezultă din deciziile antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.

Fiecare dintre părţile amintite mai sus poate fi exonerată de răspundere dacă dovedeşte că viciile se datorează deciziilor impuse de către beneficiar în alegerea solului sau a materialelor ori în alegerea subantreprenorilor, a experţilor sau a metodelor de construire. Exonerarea de răspundere nu operează atunci când aceste vicii nu au fost notificate beneficiarului deşi puteau fi prevăzute pe parcursul executării lucrării.

Cu titlu de noutate, legiuitorul reglementează în Noul Cod Civil obligaţia antrepenorul de a-l informa fără întârziere pe beneficiar dacă executarea normală a lucrării, trăinicia sau folosirea acesteia potrivit cu destinaţia ar fi puse în primejdie din cauza materialelor procurate sau a mijloacelor puse la dispoziţie de către beneficiar, a instrucţiunilor necorespunzătoare date de către beneficiar sau a existenţei unor împrejurări pentru care antreprenorul nu este ţinut să răspundă. Lipsa de reacţie a beneficiarului care, deşi notificat nu ia măsurile necesare într-un termen potrivit împrejurărilor, dă dreptul antreprenorului fie să rezilieze contractul, fie să continue executarea acestuia pe riscul beneficiarului, după ce l-a notificat în acest sens. Dacă lucrarea este însă de natură să ameninţe sănătatea sau integritatea corporală a persoanelor, antreprenorul are obligaţia de a cere rezilierea contractului, în caz contrar antreprenorul va prelua riscul şi va răspunde pentru prejudiciile cauzate. Rămâne astfel în sarcina antreprenorului să facă o apreciere corectă cu privire la natura ameninţării şi mai mult să prevadă eventualele vicii apărute pe parcursul executării lucrării şi să le notifice beneficiarului.

Noul Cod Civil reia reglementarea existentă deja în Legea 10/1995 cu privire la obligaţia antreprenorului de a sesiza beneficiarului neconformităţile şi neconcordanţele constatate în proiecte în vederea soluţionării acestora. Noul Cod Civil dă însă o reglementare mai detaliată acestei probleme, prevăzând ca în cazul în care, în cursul executării contractului, antreprenorul constată greşeli sau lipsuri în lucrările de proiectare în temeiul cărora s-a încheiat contractul, antreprenorul este obligat să comunice de îndată beneficiarului şi proiectantului constatările sale, împreună cu propunerile de remediere, în măsura în care acestea intră în domeniul pregătirii sale profesionale, precum şi să ceară beneficiarului să ia măsurile corespunzătoare.

Mai mult, Noul Cod Civil prevede posibilitatea antreprenorului de a suspenda executarea lucrărilor dacă beneficiarul, luând şi avizul proiectantului, nu comunică de îndată măsurile luate pentru înlăturarea greşelilor sau lipsurilor semnalate ori dacă măsurile luate nu sunt corespunzătoare; suspendarea lucrărilor va trebui notificată beneficiarului şi proiectantului.

Dacă în baza Codului Civil de la 1864 arhitecţii, antreprenorii şi lucrătorii beneficiau de un privilegiu legal pentru garantarea creanţelor neplătite de către beneficiar, potrivit noii reglementări, asupra lucrării executate se instituie o ipotecă legală de care antreprenorul şi arhitectul beneficiază în condiţiile legii, în limita sporului de valoare realizat.

Noua ipotecă legală este însă mai uşor de pus în aplicare. Astfel, spre deosebire de vechea reglementare potrivit căreia echivalentul sporului de valoare adus de lucrările executate trebuia stabilit prin expertiză, după o anumită procedură care de cele mai multe ori era dificil de urmat în practică de către antreprenor, şi care presupunea înscrierea proceselor verbale de expertiză prin care s-a determinat valoarea creanţei în registrul de publicitate pentru conservarea privilegiului, potrivit art. 55 din Legea 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, aşa cum a fost modificată prin legea de punere în aplicare a Noului Cod Civil, arhitecţii şi antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea preţului acestor lucrări.

În privinţa stabilirii preţului în contractul de antrepriză, Noul Cod Civil reglementează, pe lângă preţul forfetar, preţul de deviz (preţul stabilit în funcţie de valoarea lucrărilor şi serviciilor) şi preţul estimat. Astfel, părţile au posibilitatea de a face o estimare cu privire la valoare lucrării, orice creştere a preţului trebuind justificată de către antreprenor. Creşterea preţului va fi însă suportată de către beneficiar doar în măsura în care ea rezultă din lucrări sau servicii care nu puteau fi prevăzute de către antreprenor la momentul încheierii contractului.

La finalizarea lucrărilor ce devin ascunse se instituie obligaţia pentru antreprenor şi beneficiar de a constata împreună existenţa părţii finalizate şi conformitatea acesteia cu dispoziţiile legale şi clauzele contractului.

Noul Cod Civil prevede ca în cazul în care, în cursul executării contractului, antreprenorul constată greşeli sau lipsuri în lucrările de proiectare în temeiul cărora s-a încheiat contractul, antreprenorul este obligat să comunice de îndată beneficiarului şi proiectantului constatările sale, împreună cu propunerile de remediere, în măsura în care acestea intră în domeniul pregătirii sale profesionale, precum şi să ceară beneficiarului să ia măsurile corespunzătoare.

Pentru încasarea creanţelor, asupra lucrării executate se instituie o ipotecă legală de care antreprenorul şi arhitectul beneficiază în condiţiile legii, în limita sporului de valoare realizat.

Beneficiarul are obligaţia ca, de îndată ce a primit comunicarea prin care antreprenorul îl înştiinţează că lucrarea este finalizată, să o verifice într-un termen rezonabil potrivit naturii lucrării şi uzanţelor din domeniu iar dacă aceasta corespunde condiţiilor stabilite de către părţi să o recepţioneze.

Ştirile zilei

Revista
BURSA Construcţiilor

Vreţi să fiţi la curent cu proiectele iniţiate sau în dezvoltare pe întreg cuprinsul ţării? Care sunt planurile autorităţilor locale în ceea ce priveşte investiţiile în construcţia de locuinţe, spaţii comerciale şi de birouri, infrastructură?

Vreţi să aflaţi noutăţile pe piaţa materialelor de construcţie?

Peste optzeci de pagini cu informaţii utile în revista "Bursa Construcţiilor"!

În exclusivitate - devize pe proiect, preţurile medii ale materialelor şi serviciilor de construcţii.

Aflaţi care sunt cele mai bune plasamente imobiliare ! Ce şi unde se va construi, care sunt proiectele în curs de execuţie şi toate informaţiile necesare unui investitor pe piaţa imobiliară (preţuri, tendinţe din Bucureşti şi din întreaga ţară).

Locuinţe

Piaţa Imobiliară

Proiecte

Amenajări

Smart City

Materiale

Fotoreportaj

Preţuri

Finanţare

Investiţii

Perspective

Consilier

Companii

Internaţional